|
||||
28日,中國人民銀行、銀監會發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(下簡稱『通知』)。通知明確,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%。
『這個政策太粗糙了,我們等待具體操作細則出臺。』對此,南京各商業銀行均表示,暫未接到總行下發的關於第二套房貸款首付提至四成正式文件,並對政策該如何實施充滿猜測。
對於該政策,商業銀行會如何執行,執行過程會不會走樣?新政對購買第一套房的市民會產生哪些影響?商報記者采訪各商業銀行的專業人士,為讀者詳細解讀。
新政執行會不會走樣閱讀提示:提高『第二套』首付,會促進商業銀行之間的競爭。業內人士擔心,部分銀行為爭奪客戶,會曲線操作『低首付』。
通知發布之前,商報的報道也表達了監管部門有可能提高第二套房首付比例,而央行與銀監會公布的文件內容證實了這一點,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。
而且,貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高,具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定,但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50% 。
同時央行也明確了相關定義,『首套自住房』是指借款人第一次利用貸款所購買的用於自住的房屋。『第二套(含)以上住房』是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房,而首套住房貸款的政策不變。
與此同時,新政策還收緊了商業用房的購房貸款,不僅規定利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋,而且明確商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%,期限不得超10年。
商業用房貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍,具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定。對以『商住兩用房』名義申請貸款的,首付款比例不得低於45%。
受訪的各家銀行負責人均表示,對於央行和銀監會的政策,沒有銀行敢不執行,此前也沒有先例。所以,新政在執行上不用懷疑。
但提高『第二套』首付,會促進銀行之間的惡性競爭,是不爭的事實。2005年8月,央行建議建設部取消預售,提高首付,在紅頭文件之下,在中資銀行和外資銀行之間,為爭奪按揭客戶,在風口浪尖,低首付吸引客戶依然有操作空間,或者是曲線低首付。
也有部分業內人士擔心,本次央行再次『操作』提高首付,會重演當年的故事。
不過,在沒有看到新政實施細則的時候,這一切只是猜測。
『冒名購房』路走不通閱讀提示:一對配偶如果有一方已利用貸款購買住房,現在又想以另外一方的名義購買住房,也算是第二套住房。
『對於今天央行發布的關於第二套住房貸款首付提至四成的政策,我們目前還沒有接到總行的正式文件』中國光大銀行南京分行個人信貸部經理丁兆順表示,昨天總行相關部門也已經與他們溝通過,文件估計會在十一以後下達,屆時他們纔會執行相關政策。
中信銀行南京分行個人信貸部經理婁勇也表示,該銀行到目前為止,沒有接到總行關於提高第二套住房首付比例的政策文件,現在仍按原政策受理業務。
對於第二套住房如何界定,省建行信貸處一工作人員表示,目前全國各大商業銀行都是聯網的,對於在某一個銀行已辦理第一套房屋貸款的客戶,其他銀行通過網絡都可以查詢到。所以,對客戶的第二套住房進行辨別並不困難。
一對配偶如果有一方已利用貸款購買住房,現在又想以另外一方的名義購買第二套住房,這種情況如何解決?對此,南京多家銀行個貸部負責人均表示,目前各家銀行在辦理房貸業務時,需要出具夫妻雙方的資料證明,因此,銀行的網絡系統是可以對配偶所購買的第二套住房進行辨認的。而因為房產涉及金額較大,一般來說不會冒用陌生人名義購買,且貸款審查過程也不容易通過。另外,接受采訪的商業銀行均表示,在總行正式下達相關政策後會認真執行,只是在執行細節上各個銀行可能會有所區別。
『住房昇級』手續煩了閱讀提示:對於需要改善住房環境,換個大房子的情況,新政還無法界定是否為投資行為。所以只能先還清貸款或先過戶,纔能購買第二套。
第二套房貸款首付、利率將大幅度提高,那麼,目前南京各家銀行中,第二套房貸款到底佔多大比例?對此,南京多家銀行個貸部負責人紛紛透露,保守估計至少要佔三成以上。
新街口一家股份制銀行是南京股份制銀行中房貸規模最大的,該行個人金融部負責人透露,從2002年開始,在炒房巨大收益的誘惑下,貸款買了第一套房又貸款買第二套房的人開始明顯增多,雖然沒有做過明確的統計,但是從直觀判斷,這部分人至少佔總購房人30%以上。
而南京一家國有銀行個貸部負責人也表示,因為房貸競爭壓力,對於第二套房貸款,各家銀行一直以來在首付和利率方面並沒有太多的限制,只有今年開始纔有所動作,但是目前已經積累了很大的第二套房貸款量。也可能是覺察到其中的風險,監管部門纔出臺這一新政策。
中國光大銀行南京分行個人信貸部經理丁兆順認為,目前很多年輕人工作後會先買一套比較小的房子,隨著財富的不斷積累,加上萬一有了小孩,的確需要改善住房環境,換個大的房子也是理所應當的。很明顯,這種情況並不是投資,而按中國人民銀行和銀監會的規定就要提高首付,上調利率,這樣於情於理也說不過去。
如果遇到這種情況該怎麼解決?對此,丁兆順認為,他們只有先還清第一套房的貸款,或是賣掉第一套房,纔能避免再買房提高首付,上調利率。
此外,南京多家銀行個貸部負責人還表示,規定中第二套房貸款首付不得低於40%,利率是同期同檔次基准利率的1.1倍,在實際操作中也可能容易走樣。比如一些資信不好的客戶,按規定,銀行可以大幅度上浮貸款利率,可是迫於房貸壓力,大多數銀行可能還是實行同期同檔次基准利率的1.1倍。
自住購房不受影響閱讀提示:監管部門出臺的政策是為了限制房產投資行為,而買第一套房自住的不僅不會限制,甚至將來還會有更多的優惠政策。
『第二套房貸款首付和利率都大幅提高,那麼我們買第一套房會不會受影響?』昨天,中國人民銀行、銀監會發布通知明確,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%後,不少商報忠實讀者紛紛致電商報詢問上述問題。對此,南京多家銀行房貸部門負責人紛紛表示,監管部門出臺第二套房貸款的限制政策目的是為了控制房產投資行為,而買第一套房自住的不僅不會限制,甚至將來還會有更多的優惠政策。
據了解,在昨天中國人民銀行、銀監會發布的通知中,明確規定了對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。但是其中並沒有提及買第一套房是否也會提高首付和利率。
對此,昨天不少商報忠實讀者紛紛致電商報詢問將來買第一套房是否也受其影響。深圳發展銀行南京分行零售業務部總經理助理曹軍認為,監管部門出臺第二套房貸款的限制政策目的是為了房產投資行為,而買第一套房自住的肯定不會受影響。據曹軍介紹,目前南京各家銀行都對買第一套房的市民實行貸款首付20%~30%,利率下浮15%的優惠。此次監管部門雖然沒有提及買第一套房首付和利率問題,但是一直以來,監管部門都是支持買第一套房自住的,而且這一政策將來也不會改變,甚至將來還會有更多的優惠政策出臺。
『新政』雖對地產商有所限制,但已經上市的地產公司資金流不會受到影響,地產股會『強者更強』
商報記者金科報道央行與銀監會的新政出臺,讓昨天地產板塊出現了強勁反彈。自次級債危機之後,地產板塊就一直處於盤整中,甚至出現了地產界的龍頭企業萬科A跌破增發價的奇特景象,而昨天,房地產板塊一改近期頹勢,強勢上攻,龍頭萬科高開高走,最新報30.6元,漲4.58%,房地產板幾乎全線飄紅,兩市72只地產股只有6只下跌。
『新政的出臺,對地產板塊的影響不會太大。』華泰證券地產研究員張弛飛這樣表示。
地產股仍被看好天相投資研究報告指出,地產板塊前期的調整主要是由於漲幅過大和政策調控預期加強所引起,而目前政策已出,板塊經過調整後投資機會已現,考慮到房地產公司結算性特點,三季報業績同比仍將出現一定程度的增長。
張弛飛認為,目前市場平均市盈率已經在40倍之上,A股上市公司業績超預期增長是這種高估值的理性解讀,而且美國歷史數據表明,房價上漲與經濟景氣密不可分,因此,只要中國宏觀經濟不出現大問題,雖然房價漲幅有可能放緩,但出現大幅下滑的可能性幾乎不存在。
高檔住房將受影響『銀監會和央行此次措施的出臺,是為了抑制現在過熱的炒房現象,因此,並不會對老百姓購買自住房市場產生任何影響。』張弛飛這樣認為,這樣一個政策的出臺,並不會給目前股市的地產板塊帶來太大的衝擊。
『但是如果開發商待售的高檔住房比較多,受到的影響則會大一些。』張弛飛表示,這些高檔住房、別墅的購買者大都是已有一套住房以上住房的炒房人,新政策中關於購房者首付提高到四成,利率上浮等措施都會一定程度地降低市場上的炒房熱情。
因此張弛飛指出:投資者在近期選擇地產股時,應警惕這部分風險,盡量避開高檔住房比例過大的地產公司。
緊縮不影響上市公司此次央行和銀監會表示,將嚴格房地產開發貸款,對有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業,商業銀行不得對其發放貸款;對空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物等緊縮政策,張弛飛表示,這種緊縮政策不會影響到現有的上市公司。
『未來的局面是強者恆強,地產市場還將會出現整合。』張弛飛表示。已上市的地產公司則可通過資本市場解決資金問題,對銀行的依賴有所減少,數據統計,今年以來上市房地產公司通過增發、配股等方式,已合計從股市募集了1100億元以上的資金。
張弛飛認為,在市場整體高估的環境下,要想跑贏市場,只有以成長性來化解未來估值中樞下移的風險。建議投資者在投資房地產板塊時以成長性為核心,依據推動上市公司業績成長的三個因素(即擴張、重估和資產注入)為選股思路,進行地產股的投資。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||