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為了適應宏觀調控新政,很多房地產開發公司都將因為調整戶型、面積等將建設、開盤時間拉長,這使開發商的銀行貸款期限拉長,貸款利息增加。最終,這些成本開發商一樣會加入到房價中。
還有一種分析認為,北京有幾百個未取得施工許可證、需要按政策修改設計的項目無法開工。有代理公司預測,下半年開發樓盤僅為上半年1/2。由於目前北京的實施細則尚未出臺,尤其是對『90平方米佔70%』的比例規定暫無明確定論,在這種情況下,已審批但未取得施工許可證的項目仍然無法開工。據官方人士透露,這樣的項目有603個,其中包括原定今年即將入市的新項目。
『即使8月份對這類項目有明確的處理意見,但一個項目從取得相關證件到開工銷售至少需要4-6個月,按此推斷,今年下半年整體開發數量將減少。』思源顧問董事長兼總經理李國平表示。
『從目前的市場現狀看,今年北京市的新盤總體供應量不會太大,這對本來就處於供小於求局面中的房地產行業來說,只能推動房價上漲,而不會下跌。』一位地產分析人士認為,雖然此番調控中政府推出了限價房、要求建90平方米的小戶型,但這類項目要真正推上市場,最少也要近一年的時間。
『由於受2008奧運會的助推,再加上北京作為國際大都市的首都效應,購房需求依然高漲,但供應量從目前來看沒有太大變化。因此,房價下跌的可能性並不大。』該人士表示。
調控沒有打中要害
『宏觀調控政策並沒有打中要害。』一位不願意透露姓名的專家認為,事實上大家一直爭議的物業稅、消費稅對規范房地產市場的作用可能更大。
『物業稅是各國普遍的稅種,是房產保有階段的稅種。估價機構根據房產的增值情況定期調整稅收額度。如果開征物業稅,投資購房者還會買第二套房空著嗎?如果開征物業稅,購買住房時,還會揀別墅、高檔住宅和大面積住房嗎?如果開征物業稅,中國人還會把房產看為財富象征、把租房看作「沒面子」嗎?如果開征物業稅,中國人還會有超過美國的住房私有化率嗎……』上海社會科學院房地產業研究中心學術部主任陳則明指出。
他認為,開征物業稅,一系列市場問題都可以迎刃而解,政府部門還可以利用『漲價歸公』的物業稅,解決弱勢群體的住房問題。從理論上說,如果不征收足夠的物業稅,富人會囤積房地產,並將租金收入購買更多的房地產,房地產就會向少數人集中,價格和租金會持續上昇,從而導致房地產泡沫。
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