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近日建設部副部長齊驥詳細解讀了作為房地產市場調控新風向標的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(以下簡稱『24號文』)。從他的字裡行間,可以強烈感到此前一些仍存在模糊之處的調控癥結已經清晰。
而繼國八條、國六條等調控措施之後,國家正重新全面梳理房地產調控政策,從籠統的調控到按照屬性明確劃分保障性住房和商品住房,房地產調控的新邏輯正日趨明朗。
供需不平衡造成房價上漲
目前,我國房地產市場價格持續攀昇,這種勢頭已經從一線城市延至二三線城市。對於各地房價不斷走高的狀況,建設部副部長齊驥指出,供需市場不平衡造成房價上漲。
齊驥分析說,由於一些城市房價上漲得比較快,外地、包括境外人士到這些城市購房比例比較高,這是房價繼續上漲的很重要原因。
齊驥指出,有個別樓盤開盤以後40%的房子賣給了外地人,或購買第二套以上住房的本地人。當地人用於滿足自住需求的住房供給被外地人和投資性需求擠壓。中國土地學會理事長鄒玉川也表示,有的城市買房不住的比率已經達到了10%。對於投資性需求擠佔當地居民的房屋供給,齊驥表示,『我們感覺在這種供求關系下,當地居民承受了很高的房價,我們覺得他們有點委屈』。
在上周召開的國務院住房保障工作會議上傳出的信息顯示,政府在加大廉租住房和經濟適用住房供應的同時,還將加強對房地產市場的宏觀調控。調控和引導住房需求成為調控重點之一。
齊驥強調,國務院有關部門將完善有區別的稅收、信貸政策,堅決打擊投機性購房,有效抑制投資性購房,加大對大套型住房需求的調控力度。
對於控制房地產投資性需求,北京大學中國經濟研究中心主任林毅夫在接受記者采訪時表示,應當盡快將購置房產恢復到以使用性為目的的需求上,征收50%的資本獲益稅,減少以投機為目的的需求,從而抑制房價不斷上漲。
同時,國務院要求,要大力增加普通住房供應,加大住房供應結構調整力度,堅持落實好『兩個70%』以及限價房政策,重點發展中低價位、中小套型普通商品住房,穩定房價。
擴大兩限商品房供應
『在房價上漲比較快、外地人購買比重較高的城市,能不能政府在出讓土地的時候,能夠賣500萬元的,賣400萬元;蓋成的房子市場價可以賣到5000元/平方米,但是限制這個房子賣4000元/平方米。通過這種方式限制開發商的利潤空間。』在昨日的新聞發布會上,齊驥給出了他對於日前備受關注的兩限房這種住房形態的理解。
但他同時強調,到目前為止,兩限房只是一種政策性的商品住房,而並非保障性住房。兩限房旨在通過這種方式限制開發商的利潤空間,齊驥表示。
『兩限房』是指經城市人民政府批准,在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上,以競地價、競房價的方式,招標確定住宅項目開發建設單位,由中標單位按照約定標准建設,按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。『兩限普通商品住房也是更多地滿足當地普通居民合理的自住住房需求。』齊驥強調。
有業內人士發表觀點指出,『對於兩限房的開發量,初期可能不做具體要求,但要求加大供給力度,不能是面子工程』。『加大限價房供應力度,是權衡政府、公眾與市場三方利益的最佳方案。』
在接受記者采訪時,北京大學房地產經濟研究所所長陳國強同時表示,目前而言兩限房是介於保障性住房和商品房之間的特殊住房形態,他更傾向於將來把其納入保障性住房中。
保障性住房統一管理部門獲准成立
對於日前媒體相繼報道的建設部組建專門機構進行全國保障性住房的管理的說法,齊驥予以肯定,他進一步明示,國務院中央機構編制委員會辦公室已經決定在建設部成立住房保障與公積金監管司。
據了解,按照現行的管理架構,全國保障性住房的管理工作一直由建設部住宅產業司(即房地產司)主管,設一名分管副司長,具體工作由住房保障處完成,編制工作人員不超過7人。
業內人士分析認為,新建的住房保障機構將擔負管理地方經濟適用房建設、規劃、備案以及檢查落實情況等職能。
在國務院出臺的24號文中,明確廉租住房保障資金的資金來源,文件中要求把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容,作為政府公共服務的一項重要職責。齊驥看來,在這之前,住房保障體系也好,住房保障制度也好,廉租住房概念也好,包括經濟適用住房的概念也好,都提過,但沒有提到這樣的高度上作為政府履不履職的重要而嚴肅的任務。
租賃市場還有很多文章可做
在上周召開的全國城市住房工作會議上,國務院副總理曾培炎提到目前在城市住房問題當中存在的矛盾時指出,住房建設消費模式不合理,住房消費模式重買輕租。
在昨天的新聞發布會上,談及城市住房私有率時,齊驥指出,中國城市住房私有率在全世界不是第一、也是第二,而在全世界各個國家,沒有一個解決居民住房問題是靠自己擁有產權這種方式。他認為,對於普通的市民,通過租賃房屋來解決暫時的住房問題,應該是一個可取的方法。
在陳國強看來,在解決住房矛盾的問題上,在二手房資源中可以做很多文章。陳國強告訴記者,目前我國的存量二手房市場沒有很好的培育,二手房市場的交易和租賃兩方面都很重要。通過房屋租賃可以化解部分住房需求,同時可以控制住房成本,是一種有效的解決住房問題的渠道。
但對於目前二手房交易和租賃市場上諸如如何合理稅負、如何保證租賃業合理的投資回報等問題並沒有明確規范。
必須嚴懲開發商哄抬房價
今年3月,監察部會同建設部等部門印發了《關於開展房地產市場秩序專項整治的通知》,提出將在未來一整年內,強化房地產市場監管,對房地產開發企業依法進行審計和檢查,依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。
在房地產市場秩序專項整治快要結束時,要公開曝光處理一批不法開發商,盡可能減少非市場因素造成的房價非正常上漲。在新聞發布會上,齊驥毫不客氣地做出以上表述。
目前,我國的房地產市場上,一些房地產企業囤房惜售、哄抬房價,造成部分樓盤房價無端上漲。『帶頭大哥』這個樓市派生出的新鮮詞已經成為坊間流傳的詞匯,『高房價的幕後推手』、『區域房價的領漲者』等新聞頻頻出現在媒體報道中。
嚴厲打擊房地產開發銷售過程中的違法違規行為,堅決對開發商囤積土地、捂盤惜售、惡意炒作和哄抬房價等違法違規行為進行查處已經成為下一步房地產市場調控的重點工作。
部分個人集資建房帶有投資性
當下房產市場價格尚未回歸理性階段,個人合作集資建房發展成為一種市場的補充狀態。在昨天的新聞發布會上,建設部住宅與房地產產業司司長沈建忠披露,一些通過網絡的個人集資建房發起人,帶有很強的集資傾向。
對此,沈建忠具體解釋道,在一些個人集資建房的過程中,有的發起人公開承諾,參加合作建房者交多少錢可以拿多少回報。而據調查,參加者有相當一部分不是無房戶,他參加這個活動是以投資為目的。
陳國強對於個人合作建房的理解為『高房價之下,個人集資建房的出現是一種市場狀態的補充』,但他同時表示,『規范和操作還存在很多問題,目前而言政府從導向上是不鼓勵集資建房的』。
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