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國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組近日發布了一份報告,建議把目前的期房銷售制度,改為現房銷售制度,以規范房地產交易秩序,促進房地產市場可持續發展。從近期的連續發聲來看,在國家發改委眼裡,建設部一直力保的期房預售制度,是必須要取消的。
在中國,一度以來,一直實行的是期房預售制度,期房銷售佔到全部房地產銷售的90%。在房地產開發企業資金結構中,除了部分自有資金和銀行貸款資金外,其他全靠期房預售提前收取資金和工程建設、材料供應方墊付來解決。目前,絕大多數開發商的項目運作包括後期的建設以及其他項目的再發展,主要資金很大程度上都依靠預售款,這是一筆不需要利息的貸款。因此,如果銷售期房制度取消,開發商在資金鏈上將承受不小的壓力,資金來源將會成為很大問題,尤其是中小開發商。這樣,必然會導致房市大洗牌。
只是,一個不容忽視的事實是,不少房地產企業手中都囤有土地,減持土地和加快開發步伐、壓縮開發計劃與規模以及包括吸收外資在內的資本意義上企業融資,將是不少房企解決因取消期房預售造成資金供應短缺的辦法。至於那些既資金短缺又手中無地可賣的中小開發商,則可能淘汰出局。不過,對於發展中的中國房地產業來說,房市洗牌是必然要經歷的。一些實力差的中小開發商,因取消期房預售被淘汰是正常的。事實上,不少中小開發商也是混淆房市輿論以及哄抬房價、炒房做市、想趁機多撈一把等嚴重違規、擾亂市場秩序的主要力量。因此,他們中的一部分因資金短缺等原因,被並或直接淘汰出局,並不可怕。相反,有利於房市昇級,有利於房市健康發展。
有地產界人士認為,由於目前樓價上漲過快的主要原因是供應量不足,如果取消期房預售,市場上的供應量將大幅度減少,會引起房價飛速上漲。這種現象,也許會在一定時期也只在一定范圍、一定程度上出現,但難成為不讓取消期房預售的理由。因為,即使不取消期房預售,房價依然在飛快上漲。如果房價真在已經飛漲的基礎上在短時間內再飛漲,那很難想象其後果了,那必然會招致政府的直接針對房價的嚴厲行政手段。政府直接針對房價的嚴厲行政手段,可以說必然會招致房地產整個行業的『災難』降臨。對此,有優勢的房地產企業必然說不。在他們的作用下,出現在已經飛漲的基礎上在短時間內再飛漲房價的情況可能性不大。況且,近年來大量的投資已經增加進入樓盤開發中,供應量已經逐年大幅增加。如果需求被真正降溫,供求情況不會比今天嚴重。
還有人認為,取消期房預售,應需要一年左右的過渡期,以使得過渡期後,市場上積存了大量現房,纔不會給供求造成壓力。這或許又是個偽命題。因為,即使再過一年後,也不會出現『市場上積存了大量現房』情況。事實上,在取消期房預售成為既定時間執行的政策後,如果真等一年後再執行,沒有開發商願意在這一年間不賣期房而等到一年後賣現房。也就是說,一年後,市場上的期房和現房比與今天依然差不多。
另外,也有人認為,取消期房預售,會造成民眾買不到房的恐慌心理,可能導致他們與開發商進行私底下交易,為其帶來更大風險。因為,作為開發商來說,雖然取消預售制度,價格會賣高,但對於企業來說卻存在很多風險,開發商是不願意只賣現樓的。這個觀點也值得商榷。因為,這個觀點存在三個前提:一是房市房價上漲預期和民眾因擔心房價繼續上漲卻買不到房的恐慌心理不改變。二是認為即使有明確的政策制度規定,而開發商普遍違反規定違反政策。要知道,如果大家執行同樣的制度,當可能遭受到的風險達到一定程度時,是沒有開發商會冒那種沒有必要冒的風險的。三是目前所有的房市形勢不會改變。對於基於這三個前提的觀點,之所以值得商榷,是因為有市場可能變化、中央政府繼續深化宏觀調控存在,還有即將召開的中央重要會議將起重大影響的因素,以及,目前日趨嚴峻的經濟形勢必然逼迫政府加速、加大力度治理。正所謂,物極必反。這些對房市的未來發展,對未來房價走向,必將產生重要影響。如果真象此觀點基於的三個前提那樣,即使取消期房預售也沒有用了,取不取消期房預售已經沒有意義。
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