近期，國家發改委在報告提出建議取消期房銷售制度。此間，有購房者拍手稱快，有房產開發商稱取消期房銷售將催生房價暴漲，有業內專家撰文建議實行一年『過渡期』。其實，從2003年開始，有關取消期房銷售的建議就一再被金融部門、全國人大代表等提起，公眾的取消呼聲也一直是此起彼伏。

　　取消期房銷售，雖然只是發改委一言建議，究竟對業界有多大影響尚無定論，但就本刊與焦點房地產網的聯合調查中，卻有85%的被調查者明確支持取消期房銷售。

　　購房者：85%被調查人群支持取消期房銷售

　　房屋預售更通俗的說法叫做賣期房、賣樓花。就是消費者所購買的只是圖紙上的房屋，能看到的往往只是一片光禿禿的土地。期房預售作為中國房地產市場的一大『創舉』，一方面為解決全國人民的住房問題、促進中國房地產市場的蓬勃發展功不可沒，另一方面也成為引發近年來諸多樓市糾紛等的元凶。在這樣的背景下，近期，國家發改委在報告提出建議取消期房銷售制度。消息一出，立即引來各方輿論一片嘩然。

　　本月，針對購房者如何看待取消期房銷售《樓市》雜志聯合焦點房地產網，進行了以購房者和潛在購房者為主體調查人群、總數約3000人的網上問卷調查。調查結果顯示，約有85%的購房者支持取消期房銷售，另有76%的被調查人群反對設立所謂的期房禁售『過渡期』。

　　『開發商認為「應該給予一年以上的過渡期」，實際上，預售制度本身就只是一個過渡性制度，目的原本是為了保護啟動初期脆弱的房地產開發，如今開發商早已不是當初的襁褓嬰兒，而是盛產富豪最多最快的行業，預售制度已經『過渡』了十幾年，還要『過渡』到何時？』

　　32歲的劉先生剛剛購買了一套今年9月份入住的『准現房』，作為有著8年房地產從業經驗的『購房新人』，他同時又是堅定期房禁售『過渡期』反對者。

　　劉先生表示，有專家認為禁售期房會導致供需失衡，從而引發房價飛漲，實則不然。一方面，那些以預售款作為主要融資渠道的中小開發商會感到資金壓力，囤積土地、捂盤惜售等現象必然大為減少，這種資金壓力必然會反映到房價上去。另一方面，消費者明顯對現房存有偏好，一旦期房取消，即使市面上暫時可買房源減少，也不會出現哄搶抬價的現象，而是寧願選擇觀望，因為取消期房本身就是一個重量級的平抑房價信號。

　　值得注意的是，不僅有85%的被調查者支持取消期房銷售，其他有關期房銷售去留的問題，支持取消期房銷售的一方也總是呈現壓倒性比例優勢，並對實施此措施後的房價走勢抱有樂觀態度。例如，約有45%的被調查者認為取消期房銷售後，房價將出現降低的趨勢，另外有34%的被調查者認為不會對房價走勢有影響。

　　此外，認為現在是取消期房預售制度最佳時機、取消期房預售不會導致市場房源緊缺、取消期房預售對開發商不利的被調查者分別佔到77%、72%、66%。

　　開發商：取消『期房禁售』是因噎廢食

　　在超過八成人群贊成取消期房銷售的同時，作為建議的另一方當事人的開發商也表示了一致反對。

　　『從去年的數據看，我們房地產銷售額達到了2萬億，其中期房銷售佔了其中的70%。能不能把這70%都取消掉呢？我想沒有人敢於制定這樣的非理性政策。』此前，有消息稱中房集團董事長孟曉蘇在清華大學金融論壇上，公開表述不支持取消期房銷售。

　　在孟曉蘇看來，期房銷售不光是轉移掉了一部分風險，也使購買者獲得了一部分收益，例如優先購買權和較現房低廉的售價。假如要取消期房，直接後果之一就是房價更猛烈的上漲，這更不符合購房者的要求。

　　『取消期房銷售呼聲已經有多次了，但是我覺得這個政策實施的可能性不大。』本地一位不願透露姓名的房地產開發商的看法，代表了很多同行的觀點。

　　『期房預售的執行過程中存在的一些問題，是不可否認也不能回避的。例如，爛尾樓、房圖不一等。但如果就此而認為商品房預售制度就是罪魁禍首而將之取消，而有因噎廢食之嫌。如果為了彌補個別開發商的過錯就要讓整個行業『連坐』似乎有些欠妥。』這位開發商還表示，目前房地產市場上出現的各種問題，一味建議取消打壓並可行，而是需要職能部門進行有效的疏導。

　　開發商的面對『期房禁售』的恐懼，自然出於情理之中。據有關方面的不完全統計，房地產開發資金來源中，約40%來源於預售獲得的資金。對眾多開發商而言，銷售制度的取消，會導致資金周轉困難、新項目開發乏力，可以說是扼住了開發商的喉嚨。此外還有觀點認為，取消期房銷售，將嚴重影響中小開發商的發展，導致房地產開發商向『寡頭化』方向發展，一旦『寡頭們』形成與方便面企業類似的價格聯盟，將導致房價無法控制。

　　現實：購房者要塌實不要欺騙

　　雖然，目前房地產市場上現房項目相對稀缺，但在《樓市》的調查中顯示，眾多購房者仍然偏向選擇購買現房。究其原因，主要是因為在現房交易中，可購房者減少與開發商的矛盾糾紛、改變購房人在買賣過程的弱勢地位和對項目品質、物業得以直觀了解這三個方面。被調查者中，偏重此三項的分別約佔20%、21%和20%。

　　在調查中，根據被調查者反饋的信息來分析，雖然期房與現房相比，其具有相對低廉的房屋售價、相對選擇餘地較大的房源和戶型、相對較高的購房成功率這三項不可復制的優勢。但在目前的房地產銷售市場，購房者更關心的房產項目的品質保證與交易風險性。

　　『選擇現房，雖然在資金上要多付出一部分，但作為大額消費品，良好的項目品質與較低的購房風險，仍然是廣大購房者所期望的。』參與調查的一位被調查者，曾做出如上表示。而他的觀點，也在調查結果中得到了體現。

　　購買現房房屋品質可實地檢驗、『一房多賣』、『爛尾樓』等糾紛出現幾率少這兩項，在傾向購買現房的被調查者中被選比率分別高達49%和40%。

　　在中國社科院教授易憲容看來，期房銷售制度是一種單邊的風險分擔制度。這種制度安排不是讓制度相關的當事人一起來分擔住房銷售過程中的風險，而只是讓消費者及銀行來承擔風險。

　　關於期房銷售以後的發展將會如何？時間將會給出答案。

　　1、期房銷售模式產生的歷史背景

　　1953年，香港住房嚴重不足，需求龐大。時年30歲的霍英東成立立信置業有限公司，一改當時的現樓銷售政策，提出『預售樓花』，並提倡分期付款。隨後其他地產商紛紛效尤，成為香港房地產市場的一大經營特色。從1955年到1965年10年間，香港地產業蓬勃發展。炒樓花也因此被外國人戲稱為『中國人的第五大發明』，並波及到東南亞地區，之後傳入中國內地。

　　2、歷次取消期房銷售制的呼聲

　　期房銷售制度的最早倡議者是廣東省人大代表朱永平，2003年10月，朱永平向廣州市國土房管局指出期房銷售制度的五大弊端，建議廢除期房銷售制度。

　　2005年7月31日，在中國土地學會和中國土地勘測規劃院聯合舉辦的『《物權法(草案)》土地問題座談會』上，國土資源部土地利用管理司司長廖永林再次建議應該完全取消期房銷售，從而引發了延續至今的是否取消期房銷售制度的爭辯。

　　2005年8月份，央行發布《2004中國房地產金融報告》建議取消期房銷售制。

　　2006年，在十屆全國人大四次會議上，全國人大代表白鶴祥聯合33位代表建議修改城市房地產管理法，取消房地產期房銷售制度。