隨著近年來天津樓市的多項利好，天津地價也開始水漲船高，並連創記錄。

　　8月1日，金地以22.6億競得河東區津塘路南側一號橋地塊，創下近7000多元/平方米的樓面天價。

　　8月2日，土地交易中心新一輪廝殺場景再次重演。其中，新開路地塊最終被深圳振業以10.6億競地成功，其樓面地價高達8800元／平方米。

　　高地價必將引發區域新一輪房價上漲熱潮。對於這樣氣勢洶洶、並被各界喊做房價上漲元凶的地價，該如何剎住其狂野奔騰的步伐，給更多的人以合適的速度？天津應該如何平衡地價與房價的關系？

　　『天價地王』再擂房價上漲戰鼓

　　8月1日，金地以22.6億的天價獲得河東區津塘路南側一號橋附近，一塊佔地17.9萬平米土地，並創下近7000多元/平方米的樓面天價。

　　僅隔一日。

　　2日下午，天津市土地交易中心。

　　『10.6億，成交！』新開路地塊一錘定音。

　　河東新開路地塊在萬科、金地等多家實力開發商的競拍下，最終被深圳振業競得。隨之，深圳振業成為一匹黑馬進入人們視線。

　　據親歷該地塊競拍全過程的相關人士介紹，在短短的十分鍾內，該地塊有包括萬科、金地等四五家公司不斷舉牌，現場不斷出現騷動。『10.6億，土地出讓面積為3.48萬平方米,住宅建築面積為11.8萬平方米，樓面地價已經近9000元/平方米！』在開發商的議論聲中，『沒有最貴，只有更貴』成為人們的共識。

　　地價與房價有緊密的關聯，近期，兩者均保持不斷上昇的態勢。來自國家發改委和統計局的最新調查顯示，今年二季度，全國70個大中城市房屋銷售價格與去年同季度相比上漲6.3%，土地交易價格上漲13.5%。

　　6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，南京上漲11.3%，石家莊上漲9.4%。根據天津市國土資源和房屋管理局提供數據顯示，天津上半年商品房銷售價格也表現較快的上漲態勢，同比上漲12%，市區商品房銷售均價超過7500元/平方米。

　　在此之外，多種跡象表明，除居住用地之外，商業地產地價也是隨著商業市場的發展同樣水漲船高。日前，天津市國土房管局發布中心城區2007年第二季度地價指數，商業、居住及工業用地地價普遍上漲。

　　其中，商業地價抬昇尤為明顯，區域差異突出。商業各級別用地平均地價呈上漲態勢。其中，4、6、7、8、10級商業地價增幅均高於平均水平。級差系數與去年同期相比提高0.35個百分點，中心城區商業用地的等級和功能分化進一步凸顯。

　　『漲，繼續漲吧，以後大家都租房。』對於房價上漲，很多市民表現出無所謂和無奈的心態。當然，在漠然的同時，不少市民也在思考房價上漲的根源，『政府高價轉讓土地，開發商高價競地，房價能不漲嗎！』一位市民說。

　　後市看好助推房價上漲

　　外地開發企業的大舉進入，給天津房地產市場帶來了更高的開發水平，而且在拿地動作上，大多數外地企業也比本地企業資金更雄厚，速度更迅猛。外地企業的大量湧入也是天津房地產價格上漲的直接動因之一。

　　近期多塊高價地多半是外地開發商競得，合富輝煌房地產(天津)市場及項目前期研究部總監任炯認為，天津的全國化土地招商早在2007年初就拉開了序幕，南方香江、富力集團、新加坡國浩、香港建設等資金雄厚的地產企業將通過收購等形式取得天津重要地段開發權的消息。

　　近三年天津市區本地淵源和外地淵源開發商開發量的比例，2004年是8：2，2005年是5：5，2006年是4：6，2007年有望突破3：7。

　　土地競拍讓人們記住了金地，記住了深圳振業，高地價背後，可以看出外地房地產商看好天津樓市的發展，並抱有極大的信心和決心。

　　10.6億，刷新了新開路區域地價歷史。從中也可以看出，開發商十分看好後市。『一般開發商都會預先估算好，項目有多少利潤額纔會決定拿地，招拍掛時，會有成本計算。這兩塊河東地塊都比起掛價要高很多，很明顯，開發商是經過預算，知道還有利潤，纔會不斷抬高地價』。中原地產高級分析師餘宏濤講。

　　餘宏濤表示，外地開發商在資金方面佔有優勢，他們進入天津主流市場，肯定不會放棄市區土地，所以出現高價拿地的現象也是情理之中。

　　而成交地價的高低顯然與房價有關，而且與開發商預期的房價直接相關。業內人士知道，在土地招拍掛市場，開發商估算其能接受地價的最高上限的計算公式是：最高可接受地價＝房價(預期)-建安成本-各種稅費-利潤。

　　從該公式可以看出，土地之爭是對未來房價的預期之爭。在激烈的角逐中，其得主就是預期未來房價最高的開發商。而地價就是房地產開發中的剛性成本，房價的基本構成是：房價＝地價(新地王價格)＋建安成本＋各種稅費＋利潤。由此可見，高地價必然帶動房價的上漲。

　　據了解，目前新開路地塊附近的北斗星城項目，2006年8月8日開盤的價格為5700元/平方米，現在的均價為6800元/平方米。

　　如按上述公式計算，振業的房子肯定昇值且不賣到15000元/平方米是不可能的。

　　政策調控難抑『地價野馬』

　　地價、房價漲聲一片。是什麼原因造成地價的上漲？天津應該如何平衡地價與房價的關系？

　　開發商追捧地價的同時，房價必然上漲，而平穩房價漲幅是近幾年國家宏觀調控的重點。2004年至今，央行已經加息7次，但是，從實際情況來看，稅收、監管、金融等各種調控措施並沒有止住地價的上昇勢頭。

　　天津市國土房管局發布中心城區2007年第二季度地價指數顯示，天津市地價呈穩步上漲之勢。

　　今年第二季度中心城區綜合地價水平為1916元/平方米，較今年第一季度增長2.17%，比去年同期增長6.55%。其中，商業、居住、工業用地地價水平分別為3663元/平方米、1480元/平方米和602元/平方米，分別較第一季度增長2.24%、2.38%和1.16%。

　　其中，居住用地地價繼續上漲，區域分布不均衡。居住用地地價呈現持續上漲的走勢。地價環比增長率2.38%，同比增長率5.15%。各級別平均地價季度漲幅大於1%。位於城區邊緣的9、10級地交易活躍，地價漲幅較大，其餘各級別漲幅相對平緩。可見，區位因素影響居住用地地價變化的重要性加大。

　　南開大學經濟學博士劉玉錄在接收記者采訪時表示，近幾年土地價格上漲較快，目前已經出現通貨膨脹的跡象，影響土地、房價上昇有多方面原因，但在目前大的經濟環境下，上漲已成必然。

　　就全國土地市場而言，不少的專家有類似的觀點。經濟學家北師大金融研究中心主任鍾偉亦鮮明地指出，土地出讓價格對今年房地產業的影響力度高於加息。而地價的上漲不可能不反映到房價上，目前的地價水平很大程度上透支了未來的房價，也帶動了即期房價的上漲，因此2007年大多數城市的房價出現明顯上漲，而這種上漲是土地價格推動的非理性上漲。

　　這種上漲趨勢，是否會有新的政策平衡房價與地價之間的關系？對此，劉玉錄認為：『房價與地價的關系變化，根本上還是制度問題，在制度不健全的情況下，地價很難抑制，』他所指的制度，一方面是土地制度，一方面是住房制度，他認為，如果政府部門不能從制度層面找到更合理的安排，過分糾纏於房價與地價的關系毫無意義。

　　房價上漲，地價難辭其咎。調控房價，務須調控地價。劉玉錄認為，調控地價，就必須保障土地的有效供應，而要保證投放市場的土地能發揮實際效用，就得執行嚴格的『土地閑置』回收政策。早在2004年，土地閑置逾期兩年便要收回的政策就出臺了，但實際上各地被回收的閑置地極少。 『盤活存量土地』，年年都在說，就是年年盤不完。

　　與此同時，多位專家一致認為，繼續加大住房保障力度，調整供應結構也是平衡地價的直接方法。