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北京師范大學金融研究中心主任鍾偉在博鰲房地產論壇上指出,目前國內土地價格過高,已嚴重透支未來的房地產價格。未來三年內,房價必須保持15%~18%的增長率,纔有可能支橕目前的地價。
鍾偉名為《規模為王、土地為禍》的專題報告認為,目前土地出讓環節存在眾多問題。首先,土地出讓模式並沒有做到公開公正;其次,地價上漲迅速、土地有效供應增長遲緩,推動房價猛烈上漲;第三,中小開發商迅速被擠出,統計顯示,今年以來50%以上的大型地塊都是由大開發商以及上市公司獲得;最後,單宗土地面積過於巨大,今年出現多幅單宗出讓面積相當驚人的大幅土地,成交價格也創下新高。
報告指出,大地塊具有資金杠杆效益、開發周期長、代征地比例高(建設用地比例低)、規劃變更可能性大、房價上漲預期高等綜合效應。對於一些中小城市來說,大宗地塊的成交瞬間改變了當地對於房價的預期。據不完全統計,目前全國開發商因土地儲備沈淀的資金規模至少在一萬億以上,大量高價土地的出讓使得房價預期完全改變。
由此可見,土地出讓模式直接導致高房價。據悉,土地完全招拍掛之後,出讓規模及價格的增長異常迅猛。根據歷年中國國土資源公報,2004年,我國城市地價與上年同期相比城市綜合地價增長6.08%;2005年,全國主要城市綜合地價同比增長4.44%。到2006年,土地出讓面積、價款顯著增長。全國共出讓土地面積23.25公頃,出讓價款7676.89億元。同比分別增長40.4%和30.5%。其中招標掛牌出讓面積6.65萬公頃,出讓價款5492.09億元,分別增長16.3%和30.9%。
鍾偉報告中建議,未來政府政策可以進行幾個方面的調整。其一,適當放寬容積率限制和大宗地塊拆分;其二,在珠三角、長三角和京津地區調整基本農田保障政策;其三,土地一級開發的調整以及農地直接入市政策;其四,促進信用較高的地方政府市政債券發行政策以及出臺差別性的、謹慎的物業稅政策等。
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