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地價改變了市場對房價的預期,企業對於土地的追求熱情導致居高不下的市盈率。這幾乎成了地產界的一個怪圈。
『當潮水退去以後,纔能知道誰沒有穿泳褲。』在8月17日由《第一財經日報》和觀點地產機構等主辦的2007(博鰲)房地產論壇中,國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松用這句話,給目前火熱的房地產市場潑了盆冷水。
股市的火爆使得樓市資金充裕,隨之為地產公司飆高地價提供可行性。『地王』的頻現,導致各地地價急速飆高,同時被打了『激素』的是地產上市公司急劇攀昇的股價。
北京師范大學金融研究中心主任鍾偉分析認為,在未來10年,沒有哪家A股公司市值將超過萬億元。但是,在未來20年,市值可能過萬億元的A股上市公司有3家:『萬科』、『陸家嘴』和『北辰實業』,市值達到萬億元的年份有可能分別是2018年、2024年和2025年。
如果業務擴張維持在2006年、2007年的水平,如果資本市場的擴張也維持在近兩年的水平,那麼,上述時間可能縮短一半左右。
不容忽視,中國的房地產市場正在經歷一個急速轉軌以及快速增長的階段。中國的房地產界,已經從20年前『出生的天真』到今天盡情地體驗『成長的喜悅』。但是,房地產市場發展也必須遵循商業邏輯,並不能超越市場發展的周期。
在此次論壇中,與會者所達成的共識就是:從某種意義上來說,這種多米諾骨牌般的連鎖攀昇是有危機的。
從土地問題開始分析:在豪賭般大把散銀子飆地的背後,地價漲了。
鍾偉在論壇中拿出了歷年的國土資源公報:2004年,我國城市地價與上年同期相比城市綜合地價增長6.08%;2005年,全國主要城市綜合地價同比增長4.44%。到2006年,土地出讓面積、價款顯著增長。全國共出讓土地價款7676.89億元,同比增長30.5%。其中招標掛牌出讓面積6.65萬公頃,出讓價款5492.09億元,分別增長16.3%和30.9%。
這種土地市場高增長率的繁榮表象令人『汗顏』。通常只是將中國的房地產市場診斷為『亞健康』的鍾偉此次卻拋出了『規模為王、土地為禍』的觀點,直擊土地市場中『冒進者』的邏輯。
按照SOHO(中國)聯席主席潘石屹的分析,正是因為房地產上市公司已經達到一個高得驚人的市盈率,所以纔需要找尋利潤之外的增長點。土地儲備的急速擴張成為捷徑。
當一家房地產企業的市盈率可以超出180多倍之後,這種風險可想而知。由於是資金密集型企業,它必然要受到金融市場風險的影響,同時還要受到宏觀政策的影響,還有全球金融環境的影響。而房地產企業資金鏈的緊繃,無疑成了令人擔懮的市場現狀。
地價改變了市場對房價的預期,企業對於土地的追求熱情帶來企業的超常規擴張,既而導致居高不下的市盈率。這幾乎成了目前地產界的一個怪圈。
也許在面粉貴過面包的時候,風險就近了。所以正如同巴曙松所說:『我們在市場好的時候,也應該反過來做一個逆向思考,這樣我們就可以躲過或者減少這種衝擊。』
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