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為什麼會出現房價越調越高呢?其中重要的一點就是政策上的。房地產宏觀政策的兩條主線:一是嚴把土地關,二是嚴把信貸關,其目的是控制供給,抑制需求。在這一政策背景下,全國土地政策收緊,土地出讓速度放緩,經過不斷炒作的『地荒論』粉墨登場,直接造成了置業者人心惶惶的局面。
原因二:控制需求反致房價成本增加為了控制價格,政府又從控制需求尤其是控制投資需求環節入手,頻頻加稅。轉讓商品房在減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後,必須征收20%的個人所得稅。此後,『國十五條』提出的限戶型、限面積、限價格,是一種范圍更廣泛的需求調控。
有關專家表示,宏觀調控對需求的調控主要是通過加大交易成本來抑制需求,把投資投機需求驅趕出市場。這一思路本身沒有問題,但關鍵是政策上沒有區別對待,由於對自住需求估計不足,加上緊縮的供應政策,供不應求、房價持續上漲的市場態勢非但沒有抑制住非自住需求,反而造成包括自住需求在內的成本增長,成本增長最終又推動了房價的上漲。
又例如『90·70』政策,既是對供應的調節,也是對需求的調節。如果落實到位必然會對整個房地產市場的供應和需求產生全局性的重大影響。但是由於開發商對此抱觀望態度和政策執行的滯後性,反而造成市場上供給減少,在供需失衡的狀況下,最後增加的成本全部又被轉移到置業者頭上。
原因三:匯率政策與宏調政策不協調此外,在房地產宏觀調控上,與整個宏觀經濟的調控沒有統一協調。這一點在匯率政策與房地產調控政策上明顯表現出來。有關專家表示,由於存在人民幣持續昇值的預期,導致境外游資投資中國房地產市場,因為套利資金的最佳投資選擇就是房地產。這部分資金是支橕房價的一個重要力量。
雖然政府對房地產業進行調控時考慮到了人民幣昇值因素,但由於匯率改革和房地產調控政策沒有統一協調,在土地供給減少、人民幣緩慢昇值的條件下,由於投機性資金的不斷湧入和開發商銷售策略及銀行信貸政策的轉變,最終促使房價出現反彈。
原因四:1000多億美元熱錢作祟去年以來,對人民幣昇值的預期導致外資從不同渠道大量流入,追逐中國國內資產。仲量聯行撰寫的《全球房地產投資報告》顯示,2006年中國房地產市場的交易額達90億美元,創歷史新高,增幅達69%,其中60%資金來自海外,房地產投資總額同比增長高達55%。而到今年,國外熱錢進入中國有變本加厲之勢。據了解,6月末,中國外匯儲備達到1.333萬億美元,繼續穩居全球第一,其中上半年外匯儲備增加2663億美元。而中國1~6月貿易順差則為1125.3億美元,約佔2006年全年貿易順差1774.7億美元的63%。1~6月實際外商直接投資318.89億美元,較上年同期增長12%。
根據國際通行的測算游資流入的方法,當期外匯儲備減去貿易順差再減去實際外商直接投資之後的餘額即大約為游資流入的數量。由此測算,上半年流入中國的游資大約為1219億美元。可以想象的是,其中相當一部分進入了房地產市場。
原因五:通脹壓力加劇樓價上漲在國內市場,漲價的不僅僅是房地產。目前包括肉、蛋等在內的一些基本消費品,都存在漲價的情況。7月份CPI上漲5.6%,為十年來的新高,這也說明目前國內存在通貨膨脹的壓力。
值得注意的是,歷史上每一次通貨膨脹,都伴隨著房地產行業的價格暴漲,最後又是以房地產價格暴跌收場。歷史的教訓我們不能夠忘記!
1?5月全國住宅用地 供應同比增35.5%國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史8月15日答記者問時介紹說,今年國土資源系統加大了房地產的土地供應。今年1~5月,住宅用地的土地供應量比去年同比增長35.5%,普通商品房的土地供應總量比去年同比增加76.3%,經濟適用房的土地供應總量比去年增加166%。
『漲價組合拳』 消解調控效力
房價為何『葫蘆沒按下又起了瓢』?究竟誰是助推新一輪房價瘋漲的幕後『推手』?
近幾個月的房價變化表明,盡管國家與地方通過戶型結構調整、供求比例調整、增加保障性住房建設、金融與稅收等一系列手段,對房地產行業不斷進行調控,但房價飆昇並未得到根本遏止。究其原因,大概有五個方面。
一是炒作概念制造『搶房潮』,不斷向老百姓強化『房價必漲、漲價正常』的概念。
二是捂盤囤房刺激供求失衡。部分開發商提高房屋售價,並『捂盤惜售』,制造房子緊俏的假象,這直接造成了市場住房供應減少,從而導致價格上漲,而價格越漲,開發商為追求高利潤就越捂盤不賣,出現惡性循環。
三是爭創『地王』,地價與房價相互推高。一些開發商擔心自身利益受損,通過大量儲備土地來對抗調控,他們往往根據市場行情來加速或推遲開發進度,最終目的是為炒高房價以獲取最大利潤。
四是大盤操控區域房價,『領漲效應』形成板塊拉力。一些『大盤效應』下,不僅直接帶動了周邊樓盤紛紛漲價,也拉動該區域商品房均價的上揚。
五是流動性過剩,吹漲房價泡沫。在當前股市波動增大的情況下,一些在股市賺錢的投資者在房價上漲的刺激下開始投資房地產市場,以投資為目的的購房者在今年的買樓熱潮中所佔的比例加大。
遏制地價房價過快上漲,關鍵在於調整中央與地方的土地收益分配格局,從根本上減少地方政府『以地生財』的衝動;土地拍賣應該從目前『價高者得』的方式,轉為『限房價、競地價』,讓誠信開發商建造價廉物美的房子;打擊開發商囤地囤房必須落到實處,強化監督;銀行應嚴控開發商的貸款門檻,加大對廉租房和經濟適用房的保障力度,讓更多中低收入者能買到價格合理的房子。
兩年宏觀調控政策回顧
2005年3月17日,央行宣布調高商業銀行自營性個人住房貸款利率,公開表態要『通過此舉打擊炒房者,平抑房價』。此舉被認為拉開了房地產宏觀調控的序幕。
2005年3月26日,國務院辦公廳下發《關於切實穩定住房價格的通知》,業界稱之為『國八條』。
2005年4月27日,國務院常務會議提出八項措施引導和調控房地產市場,業界稱之為『新八條』。
2005年5月11日,國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》,推出了打擊炒地、抑制投機和禁止期房轉讓等措施。
2006年年中,政府延續上一年的措施,國務院及各部委發布了關於房地產市場調控的幾個重要文件。
2006年4月28日,央行全面上調各檔次貸款利率,此次加息主要是為了抑制投資需求,進一步穩定房地產價格。
2006年5月17日,國務院常務會議提出了促進房地產業健康發展的六項措施,業界稱之為『國六條』。
2006年5月29日,國務院辦公廳出臺《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》業界稱之為『國十五條』,提出了『90·70』的戶型標准。
2006年5月31日,國稅總局下發《關於加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》,規定個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。
2006年8月1日,國土資源部制定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行,進一步明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍。
泡沫破滅前一派繁榮 美國次級債危機敲響炒房警鍾美國次級債危機成為近期全球投資者關注的焦點。這次危機源於房地產市場的過度膨脹和大量貸款炒房。對於中國的炒房者來說,也要『盛市思危』,警惕房地產投機中蘊含的風險。
次級債指的是次級住房抵押貸款支持的債券,也就是把一部分資信不佳的貸款人申請的住房抵押貸款,打包成債券賣給投資者。從『9·11』以後,美國為了刺激經濟增長,連續13次降低利率,房地產市場迅速膨脹,炒房投資盛極一時。美國平均房價從2003~2006年漲幅超過50%,1995~2006年房價翻了一番多。次級貸款和次級債規模像滾雪球一樣迅速膨脹。
誰也沒有料到,去年年底美國房地產市場開始衰退,去年三季度至今房價又下跌超過10%。房價下跌,炒房者利益鏈條斷裂,貸款還不上,變賣房產又面臨損失,次級貸款風險開始暴露。由於房地產價格下跌過快,去年進入市場的美國炒房者基本上全部都是虧損的。
盡管目前我國整體房價仍一路上漲,看不到下跌的跡象,但是炒房者不能不警惕。美國次級債危機爆發前也並沒有跡象,房地產銷售去年還是欣欣向榮,突然之間危機就擴散開。市場信心一旦喪失,泡沫頃刻間破裂,房價迅速下跌。
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