|
||||
全國房價不斷攀昇,成為老百姓最關注的話題之一。從2005年國務院以『國八條』拉開了對房地產市場的宏觀調控序幕以來,系列調控政策雖然對壓制樓市過度昇溫起到了一定的作用,但結果仍不盡人意,特別是今年以來,全國房價繼續上漲,而且大有不可抑止的態勢。
一方面是地產商們瘋狂搶地,『天價』地塊不斷誕生;另一方面是買家爭相購買新樓盤,即使是價格不斷上揚、甚至是上午下午不同價的『海鮮價』樓盤,也照買不誤。更有一些買家對於超出自身承受力的高價盤也毫不猶豫地出手,還底氣十足地認為:『樓價只會昇不會跌的!』
其實,世界上不會有只昇不跌的市場,房地產市場當然也不例外。回顧日本在上世紀八十年代所經歷的房地產泡沫破滅的慘痛教訓,再重溫1993年廣州樓價的『大跳水』事件,都有力地證明了這一點。
伴隨著各地高溫不退的樓價,加上7月全國居民消費價格總水平CPI創下了十年來的新高,我們已經嗅出了新一輪宏觀調控政策再次出臺的『味道』。
我們預計,新一波的調控政策中既會有土地、金融、稅收政策以及相關的行政措施,也有專為解決低收入人群住房問題的新政策。所有這些,對於那些懷著非理性購房心態追漲入市的買家而言,將是一劑清醒良方。
看來並非空穴來風近日,中國房地產業協會副會長朱中一在北京舉行的『2007年上半年中國地產市場研究報告發布會』上公開表示:『針對房地產市場發展的現狀和問題,在今年下半年或今後一段時間內,政府還可能出臺一些新的調控措施。』此言一出,一下子成為樓市的熱門話題。
今年以來全國房價普遍上漲,據國家發改委和國家統計局的調查,6月份,全國70個大中城市新建商品房的價格指數同比上漲7.4%,漲幅比5月提高0.8個百分點,同比、環比均創歷史新高。同時,不斷出爐的『地王效應』誘發出人們對未來樓價昇值的預期,不論是發展商,還是消費者,都在預期未來一手樓價一定繼續走高,二手樓價也會在其帶動下走向高位。
其實,樓價的昇降與否主要看市場,這當中包括了土地、建築成本、市場供求關系等等方面。一旦樓價只昇不降,高高在上,脫離了市場最廣大消費群體的購買力,將失去支承點,樓市『病癥』將出現。想當年日本樓市『崩盤』的歷史事件應給我們有益的警醒。樓市的『病癥』不單是我國有,也是世界性的問題,關鍵是看能否對癥下藥罷了。
8月13日,國務院公布《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》,明確表示『加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系』。《意見》指出:『城市廉租房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑』,體現了國家對於房地產市場的調控從全局調控到保障先行的思路,可視為新一輪房地產宏觀調控的出臺之作。
由此種種看來,國家出臺第三波針對房地產市場的宏觀調控新政策,已經付諸實施了。
新一輪宏觀調控可能出臺的N種舉措 土地政策 禁止囤地如今,房地產市場出現的一個新動向,就是但凡一幅比較好的地塊上市,必然引起數家開發商的爭奪,這令今年不少城市的土地市場都誕生了一連串的『新地王』。有市場人士認為,『地塊一拍即成地王』的現象讓樓市變得如履薄冰。
畢竟,地王的頻頻誕生一方面顯示出樓市尤其是土地市場的緊俏繁榮,但另一方面也預示樓價將被逐步抬高。『地王一出,房價必漲』在一定程度上已成為規律。有開發商坦言,當地價成本高漲時,他們只得想方設法抬高房價。但所有的市場都有周期和風險,當價格高到一定程度,市場能否接受就成為問題,這也是風險所在。
中國房地產業協會副會長朱中一表示,供給不能滿足需求是當前房地產市場的主要矛盾,因此要通過政府掌控的土地資源以及相應的稅率、經濟和必要的行政手段來進行調控,努力增加面對廣大群眾的商品住房,平衡供求關系,為控制住房價格快速上漲提供物質基礎。
在朱中一的講話中透露出兩大信息:一是要增加土地的有效供給,同時增加普通商品住房、兩限房和經濟適用房的供應。二是要加強對土地使用權出讓合同的監管,促進存量土地的實質性開發,加大對閑置土地的利用。同時要根據企業的登記,控制土地的開發面積,以改變當前土地開發面積、新開工面積和竣工面積增速下降的趨勢。
這就表明,中低收入人群的住房需求在總供應量上會出現明顯增長的勢頭,這將改變這一購買力不足的群體過往只有單純靠節衣縮食購買商品房居住的置業模式,從而將有效減少其置業負擔。從另一個層面看,也將令商品房需求量在一定程度上得以減少。
促進存量土地的實質性開發,就是暗示開發商別『囤地』。隨著普通商品房供應量的明顯增加,也將有效緩解樓價快速上揚的勢頭。
稅收政策 開征物業稅由於房地產市場處於高度敏感的階段,令本已有些淡化的物業稅問題最近重新成為市場關注的焦點。
不久前,國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組,建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點,盡快征收物業稅,促進住房供給的有效釋放。而相關的房地產業界高層人士也表示,要通過政府掌控的土地資源以及相應的稅率來進行房地產調控。
因此,業界普遍認為,物業稅的開征將會打擊土地市場的囤積投機熱,有效降低房地產市場投資的活躍度。雖然,目前我們還不知道到底物業稅會何時開征以及其開征的方式,但從國外物業稅征收的方式不難發現,物業稅對於炒房者會是一道『緊箍咒』。
例如在美國,大多數州每年的物業稅是物業價值的1.2%~1.8%,而且房價越高,征收的比例越高。數十年來,這個『撒手?』一直高懸於炒房者頭上,令投資者輕易不敢去炒房。我國若仿效此法,相信市場投機的成分將銳減。
金融政策 收緊房貸有消息稱,國內銀行已全面收緊個人住房抵押貸款,央行貨幣政策委員會新傳出的信號也顯示,下半年的貨幣政策將由之前的『穩健』過渡至『穩中適度從緊』。盡管日前銀監會否認住房抵押貸款政策有變化,重申目前仍執行房貸首付比例最低30%的政策,但值得關注的是,一些商業銀行已實行了暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等收緊個人房貸的措施。
其實,今年以來央行已連續兩次加息,今年7月21日又將金融機構基准利率第三次上調。日前,國家統計局公布了7月份居民消費價格指數(CPI),數據同比增長5.6%,創出了十年新高。CPI的創新高,意味著老百姓在日常生活的開支將進一步增大,同時,也由於CPI的創新高,市場普遍預期央行將再次加息。
『50·60』保障線 政府出手了!
1號預警——央行貨幣分析報告:房價上漲勢頭加快
中國人民銀行8月8日發布的《二季度貨幣政策執行報告》認為,今年以來,中國住房需求持續旺盛,供需關系緊張,房地產價格出現了加快上漲勢頭,部分城市價格漲幅依然較高。6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅比5月高0.7個百分點。
2號預警——中房協預測:下半年存在漲價壓力8月11日中國房地產業協會發布相關研究報告顯示,由於供求矛盾短期難以緩解,今年下半年中國住房價格上漲的壓力依然存在。供給不能滿足需求是當前中國房地產市場的主要矛盾。
宏調信號彈——中房協副會長發話:可能出臺新一輪調控中國房地產業協會副會長朱中一在北京公開表示:『針對房地產市場發展的現狀和問題,在今年下半年或今後一段時間內,政府還可能出臺一些新的調控措施。』調控措施可能包括作為《物權法》配套法規的《城市房屋拆遷條例》的修訂與實施、《物業稅》出臺的時機與力度、土地市場的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落實等。
新一輪宏調第一招——『50·60』紅線 保障中低收入者住房8月13日,國務院發布《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(國發〔2007〕24號),明確指出『加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系』。『今後廉租房、經濟適用房建築面積分別限定50平方米以內、60平方米左右』。新政策將令中低收入人群的住房問題能依靠政府保障,而中高收入群體的住房則依靠市場商品房,兩種住房體系將逐步健全。
對目前火熱的樓市,我們應不忘『盛市思危』,警惕為何越調控房價越高?
從2005年開始,國家開始對房地產市場進行了一系列的宏觀調控,出臺政策之多、調控力度之大,可以說比以往都要來得猛烈。但是回顧宏觀調控兩年多以來,一些深層次的問題仍然沒有得到根本的解決,全國性的價格上漲勢頭並沒有被抑制住,反而看到的是各大城市房價大幅上漲。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||