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近日,建設部、北京市國土局接連發布購房風險提示和停工停售禁令,『劍指』北京城郊違規開發、銷售的小產權房。面對政府部門的『曖昧提示』和『倉促禁令』,社會公眾心裡不免有些疑惑:小產權房的『茁壯成長』並非一年兩年,小產權房的隱藏風險也不是一天兩天,為何直到今天形成『燎原之勢』,政府部門纔想起『發威問罪』呢?
自產自銷打起擦邊球鄉村小產權房自出現以來一度成為社會關注的熱點。有人說它違法,有人說它不違法,還有人說它處於灰色地帶。稱之違法的理由是,根據我國法律規定,農民在集體土地上建造的房屋不得向本集體經濟組織之外出售。而稱之不違法的理由則是,法律並沒有禁止『出租』農民在集體土地上建造的房屋。
那麼,小產權房的交易到底是『出售』還是『出租』呢?近日,記者在調查了解北京幾個小產權房產項目時,售樓人員都明確表示,他們這種小產權房『不辦理產權證,但會有50年的租賃證明』。
『當然,這種長達數十年的「租賃」與「購買」商品房在使用上沒有什麼區別,或者說這種「租賃」是一種變相的「出售」,打了法律的「擦邊球」。』北京市德恆律師事務所律師王巍認為:『房子下面的土地是農村集體所有土地。按照法律規定,在這樣的土地上,只有當地的農民纔能居住和使用。而即便土地的所有者和開發商一起將之開發成了一片片的商品房,也仍然只有灰色的「身份」。沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案,房屋的買賣只是買主和賣主之間的「私下」交易,沒有任何法律能夠保護這種買賣後權利人的權利。』
采訪中,一位售樓人員直白地告訴記者,小產權房的出現其實並不是什麼壞事,它不但遏制了商品房不斷瘋漲的價格,還讓買不起商品房的城鎮居民住上了房子,而且讓眾多的農民直接分享到了土地增值和經濟發展的成果。另外,對開發商來說,也是好事,因為他們得到了一個取得開發土地的新途徑,而不再像以前那樣必須接受地方政府的「盤剝」。』
房價失控成就小產權房『以前大產權3000多元,小產權1000多元的時候,我們的房子根本沒現在好賣,現在我們的均價漲到3000多元,人們反倒搶著買,剛纔來的那個律師就是看了「負面」報道纔來我們這兒看房的。』售樓的銷售人員指著一位剛剛離開的背影告訴記者。
據相關部門最新數據表明,北京市四環路以內住宅期房均價達到每平方米13121元;四環至五環路均價突破萬元,達到10616元;五環至六環路的均價也達到了7037元。而小產權的房價多在每平方米2500元至4000元之間,僅為四環內商品房價格的25%至30%,這種價格的對比,讓小產權房炙手可熱。
『想買便宜房,就到農村去!小產權房能紅火至今,價格便宜只是一方面,真正的原因是建了也沒有人管、買了也沒有人管!北京市小產權房的存在已有10餘年了,明明是屬於違規開發建設的房產項目,相關政府部門在10幾年中都沒有及時進行制止。直到小產權規模化以後,纔發出風險提示和禁令問罪。政府究竟是確不知情還是不作為放縱,這事大家心裡特明白!』一位去年剛在通州買了小產權房的王先生告訴記者。
多年從事房產銷售的張女士告訴記者,北京市的小產權房是上世紀90年代中期陸續開始出現的。當時北京各界的名流是購買主力,多數是為了休閑和養老。2003年以後,隨著中國房地產市場的昇溫,大規模開發建設小產權房的違規活動纔真正開始。目前位於房山、昌平、通州、密雲、順義等郊區,已售和在建的『小產權』項目已突破1000萬平方米。在北京440多個在售房產項目中,就有80個是小產權,佔項目銷售總數的20%左右。
九龍治水凸顯管理難『表面上看很多部門都在管,實際上是誰都沒有真正管!小產權房的管理至少涉及國土資源部門、建設部門,還有農業部門和國家相關立法、執法部門,恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上!』民盟中央法律委員會王心安委員對記者表示。
『以村為單位的銷售主體,我們執法部門很難管理,村單位具有天然的主體合法性,乾涉它,就是乾涉它的主體合法性。另外從買方業主來說,我們沒有專門制裁購買違規房屋的法律,所以對買賣雙方來說都沒法進行處罰。』采訪中,一位在政府部門工作的李女士這樣告訴記者。
政府強制拆除小產權房的事例北京市也曾發生過。2006年5月,北京市規劃委在利用衛星查處違法建設過程中,發現房山區青龍湖鎮青龍頭村有違法建設項目。經核實,該項目在未辦理任何立項、規劃、用地、建設審批手續的情況下,共計建144棟別墅,佔地300餘畝,屬於違法建設。2007年3月27日,相關部門開始實施拆除其中的85棟,剩下的59棟予以沒收。
北京市德恆律師事務所律師王巍對記者強調:近年來,北京市郊區的小產權房大多是村委會或鄉鎮政府以舊村改造、新農村建設等名義,通過自行建設或與房地產公司合作開發後對外進行違法銷售。建設部門完全可以理直氣壯地去管理,而不是僅僅做出『風險提示』。因為建設部門無權管理非城鎮國有土地上的建設行為,但有權管理違反《房地產管理法》的市場銷售行為。不管這些小產權房的建設是否合法,但其對社會銷售的行為是違法的。建設部門有權依法禁止這種對社會公開的銷售行為和沒收其所得。
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