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一張張強拆通告,一輛輛大型鏟車,一聲聲隆隆的爆破聲……這次,濟南市政府是動真格的了!這一切,源於建設部6月18日關於『城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋』的風險提示。人們不僅要問:『小產權房』今後將何去何從?
『小產權房』:已經長大的『私生子』『小產權房』在各地以舊村改造的名義存在已久,走到今天已呈難以遏制之勢。就連濟南為節水保泉制訂的『南控』規劃,也難以控制一些違規房地產項目在南部山區的任意開發。
位於濟南城區西南部的興平小區就是一處典型的違規舊村改造樓盤。這處樓盤由白馬山辦事處井家溝村開發,共有7棟6層的樓房,房型面積98平方米至200平方米不等。今年65歲的蘇壽鶴2002年以14萬元購得一處160平方米的房子,並已入住多年。
『當初在省體育館的房產展銷會上,銷售人員胡吹,說入住後有活動設施。可直到現在也沒看到,院內草坪內雜草叢生。』蘇壽鶴話語中充滿著埋怨。最讓他感到不方便的是,自從縣西巷拆遷過來後,因沒有房產證落不了戶口,孫子在附近上學的事一直解決不了。
記者看到,就在興平小區南北兩側,又建起幾座住宅樓。但由於最近濟南市集中整治違規舊村改造房聲勢較大,這些『野樓盤』暫時處於停工狀態。據了解,附近村居幾乎村村都有這樣的舊村改造項目,但本村居民多數仍住在自家小院裡。和蘇壽鶴一樣,許多購買這種『小產權房』的人只是貪圖房價便宜。按當時商品房價格,周邊房價在2000元-3000元/平方米,而這種無正式產權的房子價格只有900多元/平方米。
在實施拆除風暴之前,濟南市內5區和高新區有145個村居正在實施違法舊村(居)改造,已建成住宅面積約700萬平方米,還有約300萬平方米開工在建。
山東大學經濟學院副院長李鐵崗認為,『小產權房』雖然滿足了部分低收入群體的住房問題,但它擾亂了正常的房地產、土地市場秩序,造成了政府土地資源收益的流失。
『小產權房』熱銷原因多盡管國家房地產調控措施從未手軟,但全國的房價還是一路高歌。打著舊村改造旗號的『小產權房』以其低廉的價格,在高房價中求得了一席生存之地。
山東魯建房地產開發總公司董事長張玉興說,在當前高房價背景下,『小產權房』的低價位對急於擁有自己住房的購房人來說是很大的誘惑。城市低收入群體買不起高價房,『小產權房』就是他們心目中的經濟適用房。
據了解,目前濟南市沒有開發真正意義上的經濟適用房,有的只是拆遷安置房。安置房價格在2300元-2400元/平方米,而村改房只有1200元-1600元/平方米。業內人士說,小產權房的價格其實就是商品房售價減去開發商暴利和職權部門所獲得的利潤之後的真實價格。
已開發建設多個舊村改造項目的濟南建築商滕可晶說,現在正規樓盤開發手續煩瑣、時間漫長。而舊村改造項目手續簡便,建設周期較短,資金回籠相對較快。
目前,一些較為明智的開發商在選擇做舊村改造項目時,還是考慮到了是否符合城市的整體規劃布局。而眼下,被政府嚴令強行予以拆除的,主要是一些嚴重違反城市規劃的『野樓盤』。
城市高房價也帶動了城郊農村土地開發熱潮。部分村乾部以新農村建設為名,通過舊村改造來增加村級收入來源。但由於當前一些農村財務混亂,加重了部分農村乾群之間的矛盾,在違法舊村改造過程中,土地使用者、建築商存在很大套利現象。
『私生子』落戶考驗政府智慧面對大量的舊村改造房,搞一刀切顯然不是辦法。一些專家及開發商、購房人普遍建議對舊村改造房予以合法化處理。李鐵崗說,『小產權房』就像非法生育的孩子,已經出生了,總不能一下子掐死。合理的辦法是補交罰款,給予落戶。同時,政府要為城市低收入群眾提供更多的質優價廉的經濟適用房和廉租住房。
『許多村改房是由於政府政策不連續造成的,硬拆不是辦法。一拆了之,勞民傷財。開發商壓力大,政府壓力也大。有的人已購買入住多年,一下子拆除掉他們住哪裡,會帶來不穩定因素!開發商資金鏈一斷,誰來給建築農民工補發工資?』後龍窩村一位村乾部的一番牢騷話很具代表性。
李鐵崗認為,『小產權房』的大量出現是由於各種制度漏洞缺陷,規劃審批不嚴造成的,同時監管部門和購房人都有責任。今後要解決『小產權房』必須有一套嚴格的制度、規則,該拆的要拆,該罰的要罰,使不再出現新的『小產權房』。但在合法化過程中,要進行分類處置。有開發商說,僅補交城市配套費一項,濟南市就可增加收益上百億元,可以改造大量棚戶區。
南京市國土局副局長丁和庚告訴記者,南京市2006年專門成立了清理集體土地建房小組,目前,全市范圍內已經停止開發小產權房的行為。『小產權房』歷史成因復雜,有些有合理的因素在其中,對小產權房的處理要謹慎。
丁和庚說,目前的處理有兩種方式:對於符合土地規劃的已建小產權房,按規補辦手續,將集體土地轉換為國有土地,將可得到產權證和土地證。否則仍舊屬於不合法。對於不符合土地規劃的小產權房,土地性質不進行轉換。
江蘇省國土廳副廳長吳震強介紹,集體土地進入市場只有一條路:國家征收。要解決現有的『小產權房』,靠每年的土地利用指標逐步消化,是個漫長的過程,因為『農轉用』土地指標每年都在減少,南京今年僅9200畝。『小產權房』從一開始就不合法,所以得不到國家法律的保護。如果今後國家要征用土地,購房者是得不到國家補償的,購房者只能找集體經濟組織索取補償。
長三角一名城建官員告訴記者,農村集體用地開發『小產權房』實際是一種城鄉之間的利益再分配。根據我國現行的法律法規,土地分國有和集體兩類,國有土地能夠進入交易市場,通過拍賣後體現價值。而農村集體土地不能進入土地市場,必須先轉變用途,變為國有土地。前些年,對農村集體土地轉變用途的補償並不高,集體土地變更後產生的巨大利益農村集體組織並沒有享受。『小產權房』實際上是一個城市反哺農村的過程,農民的宅基地進行集約化利用後,多餘出來的進行商業開發,再賣給城市的居民。這也是通過房地產這個鏈條,將城市資金反哺農民。
吳震強表示,前幾年『小產權房』蔓延的根本原因是基層乾部受利益驅動,違法違規開發建設集體土地,今後將堅決剎住這股歪風。
誰來為拆除『小產權房』所帶來的損失埋單?這對政府執政智慧將是一個嚴峻的考驗,因為它關系到大批城市低收入群體的安居問題。
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