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在樓市迅速上昇時期,被認為是房價快速上漲和波動主要誘因的購團房,一度成為眾矢之的。在2005年進一步的宏觀調控之後,隨著上海房地產市場的逐步降溫,『團購』又成為了購房者與開發商討價還價的平臺。但在今年上半年上海樓市明顯回暖的情況下,再次出現大批量購買豪宅的購房行為,是否預示著樓市再次過熱?
在上海官方『網上房地產』公開顯示的信息中,翠湖天地御苑的順昌路168弄11號樓是去年6月7日開盤的,網上參考單價為46000元/平方米,總套數61套;12號樓則在去年10月19日開盤,網上參考單價46000元/平方米,總套數62套;16號樓是在去年11月17日開盤,單價為42000元/平方米,總套數24套。截至記者發稿,11號與12號樓各有極少量房源可售,16號樓已告售罄。而據記者取得的資料,在這批被大規模購買的房源中,銷售單價全部集中於47900-51700元/平方米的價格區間內,無一落於所公示的銷售單價之下。由此可見,這批房源不可能存在所謂低價買進的問題。
記者在查訪上海盧灣區新天地板塊發現,該區域豪宅雲集,投資程度很高。『從目前的二手房市場來看,許多原先新房的買家都是為了出租投資使用,從掛牌數量來看,投資者的比例也超過了自住者。』熊燕向記者介紹。
『在目前供大於求的市場態勢下,購房團出現在上海豪宅市場,會對市場造成很大的「刺激」。』上海中瑞市場研究有限公司總經理朱鋒表示。一方面,平價出售對於開發商的快速銷售、回籠資金非常有利;另一方面,對於這些境外購房者來說,未來人民幣昇值、物業昇值以及出租回報所帶來的各方面投資利好,無疑是巨大的。
但由此引發的一個疑問是,之前曾被視為境外投資者入市『門檻』的『171號文件』(簡稱『限外令』),究竟起到了什麼作用?
於去年7月發布的『限外令』,曾被業內外認為是規范外資房地產投資行為的有效限制措施。在『限外令』的規定中,於境內工作、學習時間超過1年的境外人士,纔可以購買符合實際需要的自用、自住商品房,不得購買非自用、非自住商品房。而在外資購房表現最為活躍的上海,『限外令』發布之後的去年四季度,豪宅銷量的確急劇下降,並將『冷凍期』保持到了今年二季度。但由於上海的地方細則始終如『霧裡看花』,並沒有一個明確的說法,二季度以來,不僅高檔住宅和豪宅樓盤的銷量反彈異常明顯,且市中心的房價也在節節上昇。業內人士分析,階段性的外資購房『冷凍期』只是出於等待政策市場效應的觀望而已。
雖然在記者的詢問過程中,無論是開發商還是各區的房地產交易中心,皆眾口一詞地表示,『規定怎麼做,就是怎麼操作的』,但實際上,記者從二手房市場中得到的信息並非如此。『對港澳臺地區人士,只要不是在同一區域購買了2套住宅,就可以批復。』一位負責靜安區市場的中介機構負責人告訴記者。而在上海某中心區域,甚至只要不是一次性購買2套住宅便都可通過,政策落實的混亂性可見一斑。『政策的「松綁」、地價增值的幅度巨大、加上看好人民幣昇值所帶來的匯差利好,境外購房團的蜂擁而至也就不足為奇了。』一位分析人士表示。
雖然針對小部分受眾的豪宅物業對於普通老百姓的影響並不大,但中國指數研究院華東院副院長陳晟認為,如今的房地產市場正在進入二元化結構,市場化商品房與福利性住房將同時並存,而由於高檔住宅具備稀缺性,因此很容易產生價格上調和爭風購買的現象。但在這種市場性行為之後,千萬不能把控制房價漲幅推延到福利性住房中。因此,高端物業應該提高『門檻』。
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