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一邊是天津房地產對內地投資機會近期的高曝光率;另一邊是天津市政府對房地產限外政策的『靜悄悄』變局。
醞釀已久的天津『限制外資細則』即將出臺。這份《關於規范我市房地產市場外資准入和管理的意見》[(2007)035號](以下簡稱津35號文)的限外文件已於近日通過了天津市政府的審批,獲批之後將立即開始實施。日前,這條消息已被天津市政府副秘書長陳宗勝證實。
由於天津是眼下中國房地產業的『眼球區域』,並在土地、金融、外匯方面聚集了眾多標志性效應,加上這一細則的出臺,又是在兩部委限外政策的大背景之下,因此,其『熱島效應』還是引起業內外強烈的關注。
作為處在政府決策核心層的官方人士,陳宗勝雖然寬慰地指出:『規范外資進入房地產市場的根本目的是禁止外資炒房,平抑房價,並不是要打壓外資在房地產市場上進行的正常投資』。
然而,仍有許多外資和有外資背景的投資者認為,這次限外細則還是會引起一定的波瀾,特別是『審核權』的調整將使許多外商重新考量它在中國投資地產的『成本』變化。
商務部門權重加大
天津市首次對外資准入做出的這個嚴格規定,被天津業界視作是去年7月建設部等六部委聯合發布《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》(以下簡稱171號文)的『天津細則』。
事實上,就在津35號文出臺前不久,商務部聯合國家外匯管理局下發了一份針對外商投資房地產業的通知。據記者了解,這份名為《商務部、國家外匯管理局關於進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》(商資函[2007]50號文) ,早在上個月中旬便下發到各省市商務主管部門以及外匯管理部門。
通知強調,外商投資內地房地產項目必須通過審批,與此同時,未來所有由地方政府部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。其中第一條還明確規定,要依法加強外商投資房地產企業的審批和監管,嚴格控制外資投資高檔房地產。
據知情人士透露,津35號文真正的出臺背景除了171號文外,主要還呼應了上個月下發的50號文。可以說,今後地方政府出臺的相關細則,很有可能以50號文為貫徹落實的『藍本』。因此,天津此次率先出臺的限外細則,有可能在全國各地產生標本意義。
更加令人關注的是,這份由天津市建委、市發展改革委、人民銀行天津分行、市國土房管局等八部門聯合建議下發的細則,還表述了一個較為強硬的立場:『外資包括港資在內,而在住宅、商業各個房地產領域,收購整宗物業後出售的快進快出方式也列入受限范疇。』
業內人士認為,細則的出臺意味著政府部門試圖更加全面和清楚地掌握外商對中國房地產投資的全貌,並將外資房地產投資的最終審核權掌握到商務部門手中。種種跡象表明,外資在房地產市場的投資行為將繼續受到嚴格的交叉規范,即使已經通過了地方審批,如果在商務部受阻,投資計劃仍有可能夭折。
天津式限外凸現審核權變化
與50號文相呼應,津35號文將外資房地產投資的部分審核權放到了天津商務部門。津35號文指出,『外商投資房地產企業進行股權轉讓或變更的,須到商務部門和發展改革委辦理核准手續,並到工商管理部門辦理股權變更登記。』
在171號文的基礎上,津35號文中增加的兩處新規定令眾多機構關注。『境外機構在我市設立的分支、代表機構(經批准從事經營房地產業的企業除外),可以在我市購買自用商品房1處。未在我市設立分支、代表機構的境外機構不得在津購買房產。』
此外,文件第三條指出,有關部門依法核准外資房地產購地項目,批准設立企業和辦理注冊登記手續,發有效期為一年的《外商投資企業批准證書》和《營業執照》後,企業可以參加經營性建設用地招拍掛,但在競得土地後,必須在《土地成交確認書》簽訂之日起30日內,完成注冊登記手續,如果外商投資企業在臨時證照的有效期內未取得建設項目,應到商務、工商管理和建設管理部門辦理相關注銷手續。
『對於積極參加項目開發的外資企業,我們仍然非常歡迎。』針對津35號文是否會打擊外資對天津房地產市場的投資信心這一問題,陳宗勝明確表態。顯然,他希望這條細則能夠得到外商和投資者的正確理解。
他還表示,房地產企業通過與私募基金等外資進行多種形式的合作是天津市所鼓勵的,但個人和機構的炒房行為則必須『禁止』。據不完全統計,在津注冊開發企業中,外資企業約88家,港資企業達到48家。
引發『審核權』猜度外資觀望政策走向
就在限外細則即將出臺的同時,6月7日,天津濱海新區舉辦了與外資地產關系密切的『私募股權基金大會』。在會上,短短5分鍾內,荷蘭金融公司的沈瑞康接連洽談了3家房地產公司負責人,或是對項目進行融資,或是機構間的深度合作。『昨天大約有20多家房地產企業探討投資事宜,天津本地的開發商佔三分之一。』沈瑞康告訴記者。
這些可能成為『合同』的投資都有可能因為天津此次限外令而受阻。當記者告訴沈瑞康天津剛剛通過了津35號文及相關內容時,他感到非常意外,並表示將密切關注該政策的走向。剛剛進入中國市場的荷蘭金融公司,其主要投資方向是基礎設施、公路以及房地產項目。『我們大約每年有100億美元可以使用。』沈瑞康對於國內房地產市場的投資前景『頗為看好』。
在『私募股權基金大會』現場,絕大多數房地產企業和投資機構在記者采訪時對限外細則表示並不知情。新加坡吉寶集團成員公司惠昇置業有限公司總裁吳多深則表示,對『細則在此時出臺感到很納悶』。
『目前天津市場上高端項目的消化以港資、外籍華僑購房者居多,天津細則勢必影響到高端項目的銷售。』吳多深分析,這種影響也將延伸至投資機構對房地產項目的收購策略。『對以股權合作等方式參與開發的外資企業影響不大,但對以收購物業見長的投行來說會產生一定影響。』
麥格理中國物業投資銀行首席投資執行官龔術坦言,『我們更關注這種限制到什麼層面上,例如增加了審批環節以後,可以多長時間完成辦理周期,如果時間過長,顯然對投資不利。』
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