|
||||
2007年6月初,經天津市政府批准,天津市建委、天津市發改委、人民銀行天津分行、天津市國土房管局等八部門聯合發布的《關於規范天津房地產市場外資准入和管理的意見》[(2007)035號]文件正式浮出水面。此舉意味著,今後進入天津房地產市場的境外資金將受到更加嚴格的控制。文件出臺的目的在於,利用政策調控讓以往通過收購整體物業後迅速出手而獲利的外資投機者,今後在天津舉步維艱。
但政策是否能夠有效調控外資、促進天津本地房地產市場良性發展,很多人在拭目以待。
『35號文』限制外資再出重拳
醞釀多時的天津『限制外資細則』終於在『50號文』頒發不久後浮出水面。這份《關於規范天津房地產市場外資准入和管理的意見》[(2007)035號](以下簡稱津35號文)的限外文件已於近日通過天津市政府的審批,獲批之後將立即開始實施。日前,這條消息已被天津市政府副秘書長陳宗勝證實。
相對於國家商務部和外匯管理局發布的『50號文,天津地方出臺的『津35號文』中做出的規定和限制更加嚴格和注重細節。例如,『津35號文』其內容中明確表示,境外機構和個人在天津市投資購買非自用房地產,應當遵循商業存在的原則,按照外商投資房地產的有關規定,申請設立外商投資企業;經有關部門批准並辦理有關登記後,方可按照核准的經營范圍從事相關業務。
此外,『津35號文』還規定外商在天津市投資設立房地產企業,投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的,注冊資本金不得低於投資總額的50%。對於投資總額低於1000萬美元的機構,其注冊資本金仍按現行規定執行。
對於天津市范圍內的在建房地產項目,境外投資者如想進行收購必須由發展改革、商務部門會同建設、國土房管部門嚴格審查項目轉讓條件,在確認轉讓項目與條件符合規定後,纔能按照相關規定完成後期操作。
在新出臺的『津35號文』中,有一點很值得人注意。在境外投資者通過股權轉讓或其他方式並購天津內資房地產企業,或收購合資企業中方股權的交易中,『津35號文』不僅要求外方按規定妥善處理職工安置、銀行債務等問題,還著重指出必須一次性以自有資金支付全部轉讓金。
此外,『津35號文』還引入信用准入制度,對有不良記錄的境外投資者,不允許其在天津進行上述活動。通過『津35號文』,人們可以發現文件的出臺者在向外資傳遞一個信息,即包括港資在內的外資,在住宅、商業各個房地產領域,以快進快出方式進行的收購整宗物業後出售的行為或許將成為歷史。
政策嚴控難擋海外資金入市
雖然國家相關部委和各地政府多次出重拳規范在房地產領域的外資運作,但面對中國房地產這座噴發的金礦,海外資金已經抑制不住淘金的熱切欲望。面對政策調控,海外資金在房地產市場仍未偃旗息鼓。其間不乏大宗海外資金進入在國內市場繼續攻城略地。
為尋求突破,摩根士丹利、花旗、美林、麥格理,這些活躍在內地的海外基金紛紛尋求變術。此外,一些海外私募股權公司也開始將注意力,由北京、上海、廣州一線城市轉移到天津等發展空間相對較大的二、三線城市。
『津35號文』出臺前,來自美國的一家中型私募基金機構——普凱基金與天津永泰紅磡集團簽約,投資2億元與永泰紅磡合作開發天津的一個中低檔住宅項目。普凱和永泰紅磡各佔49% 、51%股權。實際上這家進入中國市場已經四年的私募基金,也只不是眾多海外資金涉足內地和天津房地產市場中眾多案例的一個縮影。
隨著天津市經濟快速發展、濱海新區開發開放步伐加快和房地產市場成熟度、開放度顯著提高,從而吸引大量外埠、境外資金進入天津房地產市場,據統計,2000年,外地、境外開發企業投資僅佔全市房地產總投資量的5%,到2006年,上昇至38%,今年預計將達到39%至40%。
統計數字顯示,截至目前,在津注冊的外地、境外開發企業達到224家,其中外資企業88家中,港資企業48家,佔54%。和記黃埔、嘉裡集團、新世界(19.91,0.88,4.62%)、恆隆地產、信德集團、新加坡仁恆集團等知名地產集團在津投資總額達到200億元,佔到了本市今年全年投資總額近一半。
在這些投資當中,有相當一部分為外資獨立開發項目或與內資合作共同開發,而收購在建項目的交易,也多偏重於收購爛尾樓等停建工程。
分析認為,外埠和境外投資天津房地產市場的持續昇溫、特別近兩年的大幅度昇溫,重要的因素是天津濱海新區開發開放納入了國家發展戰略,從而吸引了海內外投資商的普遍關注,紛紛看好天津將成為我國繼珠三角、長三角之後的新的經濟增長點。去年,濱海新區房地產開發實現投資77億元,同比增長37%,高於全市同期房地產開發投資平均增長水平14.2個百分點。2006年全市新成立開發企業共取得94個開發項目,其中濱海新區佔34個,開發面積佔總規劃面積的53%。濱海新區已經形成本市房地產投資新熱點。
抑制投機泡沫仍留期待
就在傳出『津35號文』出臺消息的同時,6月7日,天津濱海新區舉辦了旨在吸引與促進外資進入內地市場的『私募股權基金大會』。在這個面向多行業融資的大會上,仍然可以看到不少專注於地產領域的海外基金身影。
在會上,荷蘭金融公司沈瑞康短短5分鍾內接連洽談了3家房地產公司負責人,談話內容或是對項目進行融資,或是機構間的深度合作。據沈瑞康稱,在一天會議時間內,就有約20多家房地產企業商談投資事宜,其中天津本地的開發商佔三分之一。但是,這些原本有機會成為『合同』的投資都有可能因為天津此次限外令而受阻。當得知『津35號文』出臺的消息時,很多與會人員都深感非常意外,並表示將密切關注該政策的走向。
在『私募股權基金大會』現場,絕大多數房地產企業和投資機構對『津35號文』的出臺均表示並不知情。曾有某新加坡房產集團下屬公司高層表示,對『細則在此時出臺感到很納悶』。
『目前天津市場上高端項目的消化以港資、外籍華僑購房者居多,天津細則勢必影響到高端項目的銷售。』該高層表示,這種影響也將延伸至投資機構對房地產項目的收購策略。『對以股權合作等方式參與開發的外資企業影響不大,但對以收購物業見長的投行來說會產生一定影響。』
值得注意是,彭博社曾報道,中國商務部外國投資管理司副司長林哲瑩在接受媒體采訪時稱,新出臺的外資管理措施將詳細界定可購國內房地產的外資類型,其目的在於調節大量海外資金流入房地產市場的現狀,抑制投機行為。
據了解,目前外資進駐中國境內投資主要有三種方式:第一是直接購買收益性地產的現成產品或半成品,采用此類操作方式的外資多是各類基金。第二是購買土地進行直接開發。如新加坡的仁恆在海河沿岸的項目、吉寶集團下屬惠生置業在漢沽的海濱高爾夫莊園等。第三是通過購買境內企業或是境內企業開發的項目的股權,間接進行投資。
第一太平戴維斯天津分公司總經理朱天博曾經在接收媒體采訪時表示,目前進入天津房產市場的外資,相對而言多是擁有深厚資金背景的大型投資資金,其更偏重投資的穩定性與長期回報性,在選擇投資方式上更多考慮與境內企業合作開發。
與此觀點類似的是,目前在天津運作的眾多房地產代理、中介機構,和專業研究機構,單純的資金操作、市場投機行為在本地並不多見,目前的外資趨勢更多的是偏向雙方長期的、多方面的房產與物業合作。『津35號文』的出臺對外資在天津房地產市場的運作不會造成太大影響。
『津35號文』出臺以成事實,其是否會影響海外資金對天津地產市場的投資,是否真如政策預期的一樣遏制房產投機行為,其關鍵在於政策執行細節。對於結果,或許房地產業者所能做的更多是拭目以待。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||