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教育與地產存在著相當密切的關系。保證區域的可持續發展的市政配套規劃便顯得極為重要。與此同時,業內人士認為,房地產競爭的同時也帶來了教育競爭和教育地產的潛在問題。
據了解,在這些家長中有不少和黃爺爺一樣,為了一個名額而花巨款在此購房。解決孩子上學問題,成為很多家長買房的原因,由此,教育地產成為買房人追捧的對象。
目前,天津市教育地產實際情況如何?教育與地產的結合能否做到雙贏?這種結合是否存在潛在的問題?
教育地產引發樓市新熱點從上面所述中,不難看出買房人已經將教育環境作為衡量一個樓盤好壞的基本條件。在形勢一片大好下,開發商和投資者樂開懷。作為購房者,因為愛子心切,全然不顧地拿出更多的積蓄投入到這樣的學校周邊項目的投資中去。
『項目三期開盤第一天即賣了80套,三天累計成交100套。』2007年5月同方矙和平三期正式開盤,該項目坐落於天津市中心區域,附近還有不少重點學校,所以該項目從一期到三期始終保持著不錯的銷售成績。
『項目的銷售價格已經從一期的7500漲到了目前的9800元。』據該項目開發商天津世貿置業發展有限公司執行董事張秀燕介紹,2010年,該項目將在其對面,建成一個模范小學和模范幼兒園。
據市教委小教科的工作人員介紹,今年4月25日,市教委下發了《2007年天津市小學招生工作意見》,更加明確規定,適齡兒童戶籍的戶主必須是父母或祖父母、外祖父母。
該措施的實施雖然減少了因擇校費帶來的弊端,但是,在不能擇校的基礎上,重點學校附近的樓盤成為搶手,而和平區的項目更會吸引眾多家長購房。
教育+地產儼然成了樓市新賣點。但對於這樣的現象,有不少專家提出了自己的看法,並有不少人對此表示了擔懮。
『選擇華廈國際公寓,實現耀華中學、上海道小學入學夢想……』收音機傳來一則廣告。類似以名校做樓盤宣傳的廣告每天充斥著各種大小媒體。在這種宣傳下,大多數人認為,只要是樓盤附近有學校或者與教育相關的設施,就是教育地產。浙江大學房地產研究中心中心主任賈生華對教育地產有自己獨特的理論。他認為,目前,有著敏銳長遠市場目光的開發商已意識到教育地產的重要性,開始主動地承擔鄰裡特征和區位特征的建造,走在了市場的前端,追求住房服務品質。
教育配套成為居住的必須條件之一,是住房服務不可或缺的一項。賈生華認為,並不是所有具備教育配套設施的地產就是教育地產,只有教育服務功能十分突出、超越了地產其他功能並使教育服務成為項目的優勢和亮點的地產纔能稱之為教育地產。
真正的教育地產是指,在樓盤達到一定規模後,發展商按規劃投資興建學校,所以只有具備一定規模和實力的地產項目纔有機會涉足教育地產。而是否鄰近名校並非是教育地產衡量的唯一標准。
教育地產,從概念上來講,符合了開發商和業主的需求。對發展商來說,在樓盤硬件越來越同質化的今天,教育概念增加了樓盤賣點,有助於銷售、增加利潤;對於業主來說,可以滿足子女入學問題。
由此可見,教育和地產的結合,從本質上說是一件雙贏的事情,作為一個新的賣點,也是開發商發展到一定實力追求服務品質的一種體現。
三大問題拷問教育地產『共贏』模式面對商機,不少精明的開發商打出了教育地產的旗幟。『用教育規劃孩子的一生』,『用抓教育來抓住孩子的錦繡前程』,『選擇距名校近的地方購買住宅』眾多廣告不絕於耳。
在名校的幫助,地產商有了不錯的銷售業績。而在名校需要擴張的同時,開發商為了提昇與競爭伙伴的優勢,使所開發產品更具有競爭力,需要為小區建設學校,使其產品功能更加完善,吸引力更大。而良好的教育品牌不但能提高附加值,又能增加小區的人文色彩,更重要的是滿足了置業者的真實需求。由此,房地產企業恰好可以向學校伸出援手。
名校與名盤聯姻,看似郎纔女貌有眾多好處,但其並非就是完美無缺的。可以看出,真正成功的教育地產絕不僅是概念上的炒作,而是把教育投資納入到了企業發展的長遠規劃之中。
但是,隨著越來越多的項目有了自己的社區學校,各種問題也開始顯露。首先,雖然目前整體的學位數量和求學人數呈現供不應求的狀態,但是不同片區情況有所不同。發展商盲目建校,有可能會為日後埋下隱患。
配套學校產權不清目前樓盤與名校『聯姻』的形式多樣:公辦民助、民辦公助、國有民辦、國有民營及國有民辦公助等。而其中最主要的方式則是由開發商出資建校,提供教學所需的設備設施,學校只用提供教師隊伍,學校的收入靠招生、教學所得。
所以,學校不同於其他配套,它需要有長期穩定的生源作為後盾。當樓盤開發期過去之後,如何保證生源就成為一個重要問題。發展商建學校在很大程度上是為了促進樓盤銷售,樓盤賣完了學校的後期經營主要還是依靠辦學機構和學校本身。所以,教育地產的開發要依靠政府部門、社會力量、辦學機構多方面力量的協調與制衡,一方出現問題,教育地產就會走入誤區。
而在實際執行中,產權問題就成了難解癥結:很多開發商為了達到名校的要求,學校用地大大超過規劃規模,從而佔用到商品房用地;投入資金也大大超過政府規定的配套學校標准。也就是說,建成學校包括國有資產部分、配套部分,也包括開發商額外投入的民有資產部分,權屬難以分清。
一個小區的教育,涉及多方面的利益關系,很難避免發生問題。開發商建設教育配套設施,這是國家政策規定的,但按照規定,他們只能將配套設施交給教委,這就意味著,他們主動選擇名校進入小區的願望可能不符合教委的要求。
另外,根據現有規定,教委對小區的教育設施擁有支配權,並且有權決定進入小區的學校,但是,選定的學校能否符合小區購房者的定位有一定難度,尤其是期房項目,需要開發商與教委提前溝通。所以,教育地產需要有實力的大企業經過長期規劃纔能做到為業主提供優質的服務。
與重點校做鄰居並不保證未來就學很多買房人選擇購買重點學校附近的樓盤,主要原因是為了孩子日後可以在該片區內上學。但是,實際情況並非如此,不少樓盤盡管距離重點小學很近,但並不屬於該重點小學片區內的生源。
而開發商在銷售期間,只會強調該項目所在位置臨近哪些重點學校,給買房人一種錯覺該樓盤就是屬於該小學片區,其實,該樓盤未來適齡兒童孩子將規劃成哪個片區入學,開發商也說不清楚。
除此之外,還有一些樓盤與名校『聯姻』,不過是政府將辦學成本轉移到了開發商和其他聯辦者身上,業主在沒有享受到優質教育配套已經要為其承受高額的費用,而引進的名校首先成為了高收費的『貴族學校』。
據了解,這樣的學校,學生的入學費用遠比一般學校高,每年每人從幾千元到幾萬元不等,有的學校還要一次性收取每人幾萬元的捐資助學費。當然,這也是學校要維持正常運作的不得已之舉。如果學校迫於業主壓力,對業主子女按照公辦學校收費標准招收,學校的正常運轉勢將捉襟見肘。
由此可見,業主的低標准收費期望,與小區配套學校按投入成本高價收費的實際相互矛盾很難協調。
社區生源及資金危機客觀地講,盡管有一些開發商是真正想辦教育,為新建小區業主子女接受優質教育著想,但事實上,大多開發商引進『名校』的目的,就是為了熱銷其新開發的樓盤,一旦開發商樓盤賣光走人,本來沒有多少投入的外地『名校』也極有可能抽身而走,社區學校的經營前景也會因此而受到影響。
這裡比較突出的表現為,經濟實力較弱的開發商難以引來『名校』,看到建校無利可圖,乾脆以種種理由,只建樓盤不建學校。另外,一個樓盤的銷售周期是可以用時間來計算,子女就學的數量也可以量化,一旦這些業主的子女都畢業了,學校的生源就成了問題,繼而學校的正常運營就成了一個擺在校方及發展商面前的嚴峻問題。
生源不能保證的前提下,將不能保證優質的師資力量,這樣就會違背買房人購買教育地產的初衷,失去本應有的意義。有關專家指出,由於教育周期長,有些問題可能現在還難以覺察,而一旦危機暴露,將很難控制。因此,如果發展商要選擇名校合作,不應簡單地交出配套的學校設施,還應針對小區的定位、小區孩子的培養進行定位,與校方共同研究討論。
教育地產有待進一步昇級在購房者追捧教育地產的同時,這些問題也不得不被謹慎審視。現實狀況是市區迅速擴容、越來越多新建房地產項目開始遠離傳統居住區,可以在市區重點學校附近購房的消費者只是少數。因此,如何在非傳統居住區將地產與教育有機結合在一起,成為業內外急盼解決的問題。
天津世貿置業發展有限公司執行董事張秀燕認為,雖然目前好學校周邊的樓盤吵得很熱,價格一再攀昇,但在未來兩三年後,這種現象也許會隨著學校之間的均衡調整而變得淡化,那時,因教育而選擇項目的這種觀念就會削弱。
『在國外,社區是以學區劃分的,而不是以商業或建築面積規劃的,可見教育資源規劃的重要性。在我國,從地產項目競相紮堆於名校周邊,盡快轉到將名校引入社區,是個大的趨勢。這需要地產商和學校方面的密切配合,協調發展。』業內專家南開大學經濟學博士劉玉錄在接受媒體記者采訪時曾表示,未來發展趨勢將是非傳統居住區教育配套。
據了解,本市這方面已經有所嘗試,梅江南居住區引進了南開翔宇學校,就是用於解決梅江南地區居民子女入學的要求。除此之外,大教育概念開始風行。教育地產發展到今天,已超越了中小學教育這個簡單的模式,教育涵蓋的范疇是相當廣泛的,除了學校教育外,還包括家庭教育、成人繼續教育等。這裡包括,老人會所、俱樂部、社區圖書館等,為社區居民提供了從幼兒到老人全方位的教育體系,可是說是教育地產的昇級版。
市內六區重點學校周邊項目匯總
項目名稱 戶型 開盤價格 當前價格 周邊名校
金茂現場 2-3居91-126 9500 9500 二南開、南開小學
犀地 2-3居126-190 11000 11000 和平實驗小學、鯤鵬小學、岳陽道小學、昆明路小學、耀華中學、一中、上海道小學、實驗中學
賽頓中心 3-4居198-255 9600 12000 鯤鵬小學
吉利經典 1-3居60-160 12000 12000 鯤鵬小學、岳陽道小學、耀華中學、 一中、新華中學、實驗中學
閣萊美 2-3居70-120 待定 8800 鞍山道小學、中心小學、二南開
華廈國際公寓 2-4居130-200 12000 12000 耀華中學、上海道小學、新華中學
富力城 3居140-180 7650 9500 二南開、中營小學、南開中學
天津壹街區 2-4居90-140 9000 9000 二南開、中營小學、南開中學
五一陽光 2-4居103-169 6150 7300 河西中心小學、實驗中學、翔宇中學
弘澤印象 1-4居80-200 待定 待定 河西中心小學
華廈津典 3居170-280 6500 7800 河西中心小學
水岸江南 2居66-88 待定 7800 河西中心小學、翔宇中學
梅江灣 2-5居100-300 7500 9000 河西中心小學、翔宇中學
海天尚景 2-3居110-260 8200 9000 上海道小學、新華中學
寶龍灣佳園 2-3居106-170 6400 7000 五馬路小學
尚層名築 2-3居110-170 7000 8000 五馬路小學
萬科金色家園 2-3居100-117 7250 8300 南開小學
上城豪苑 1-4居50-226 10000 10000 中營小學、南開中學
中央戀城 2-3居80-120 待定 8000 南開中學
海河新天地 1-4居79-210 7200 8000 河東實驗小學
非常公館 1居50-80 7000 8000 河東實驗小學
別館公寓 1-2居50-90 7000 7500 河東實驗小學、河東七中
都市亮點 1-3居66-140 5630 6900 大橋道小學
陽光星期8 2-4居120-163 4400 6700 津華中學(102)、河東七中
海河金灣公寓 1-3居50-164 待定 7300 河北實驗小學、河北二中
泰達北斗星城 3居140 5700 6800 昆緯路第一小學、河北二中
金品家園 3居125-140 4500 5500 河北鐵一小、育英裡小學、河北二中
愛家星河國際 2-4居97-168 6500 7500 河北二中
萬通上游國際 1-4居61-150 7600 8100 紅橋三中
金領國際 2-3居99-170 7500 7800 紅橋三中
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