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隨著濱海新區納入國家整體發展戰略的逐步實施,不少國際、國內的投資商紛紛湧入天津,對天津寫字樓、商鋪以及工業地產的需求不斷增加,促使2007年天津商業地產呈現出前所未有的繁榮景象。仲量聯行近日發布的關於2007年上半年天津商業地產市場分析報告印證了這一點,該報告從寫字樓、商鋪、工業地產以及投資四個方面全面回顧了天津上半年商業地產的走勢,並預測國際、國內知名企業的進入將對天津商業地產發揮越來越重要的作用。仲量聯行天津公司董事總經理何邁可認為,在未來四到五年內,新的商業項目建設仍然是市場主流發展趨勢,天津商業地產市場也將由此發生巨大的變化,開發商更加專注於物業品質及相關的專業房地產服務水准提昇,這些變化對於用戶而言意味著更多的選擇,而對於市場上現有的項目則意味著競爭的加劇。
寫字樓:空置略降 租金穩中有昇
仲量聯行的研究數據表明,2007年第二季度天津寫字樓租金(包括管理費)范圍相對上一季度保持了相對平穩的水平。其中甲級寫字樓租金水平在165—180元/平米/月,比上季度略有提高。乙級寫字樓市場,由於一些樓盤既可供散售也可供租賃,因而而租金浮動范圍相對更大,但自2006年四季度以來基本沒有明顯變化,基本維持在105 —144元/平米/月。在甲級寫字樓的存量方面,現有寫字樓只有為數不多的小面積空間,但是隨著津匯廣場二座寫字樓的完工,新的更高品質的寫字樓已經可供客戶選擇。如果不把新的供應面積計算在內,空置率在二季度從5%下降到了4%。(注:如果把剛剛入市的津匯廣場二座新供應面積計算在內,那麼市區的三個頂級寫字樓的空置率目前為28%。)乙級寫字樓的增長空間更大,跨國公司以及當地企業日益增長的淨吸納量促使乙級寫字樓的空置率呈現小幅下降。
寫字樓市場上另一個發展趨勢是:跨國公司需求成為推動寫字樓租金上漲的一個關鍵性因素。盡管目前天津的房地產市場規模還不如國內一些主要大城市,但是這些公司在天津扮演的角色越來越重要。第二季度,代表性的租賃交易都聚焦於新寫字樓——津匯廣場二座。新租戶包括恆安標准人壽、三菱汽車公司、金鷹國際貨運代理有限公司等,租用面積范圍在540—4200平方米。
商鋪:傳統商圈項目增加 檔次規模提高
據天津市商務委初步統計,2006年批准建設的全市區域商業中心、大型購物中心等大型商業設施改造建設項目總投資近190億元,商業設施建設亦呈現出國際化、現代化發展趨勢,投資規模、建設標准、設施檔次均顯著提高,集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務等於一體的大型綜合商業設施紛紛拔地而起。
仲量聯行分析,目前天津的傳統商圈仍然集中在南京路、濱江道、和平路、小白樓以及南市東馬路一帶,新的大型商業項目亦集中在這些地區,如今年上半年開業的58,000平方米的海信廣場,下半年即將入市的總建築面積為100,000平方米的樂賓百貨以及建設中的地鐵上蓋和記黃埔、上海復地商業項目等等,這些新的商業購物中心無疑都是吸引國際一線品牌的進駐。與原有的商業項目相比,新的大型商業項目不僅在規模上更大,而且在硬件設施、品牌和服務方面都有明顯提昇。仲量聯行天津公司董事總經理何邁可認為,隨著天津消費支出的增加以及新購物中心的開業,將有更多新零售商陸續進入市場。這些品牌和購物中心將進一步強化一些商業零售中心的影響和實力,同時也會把人們的目光吸引到天津的新商鋪供應上,而這些新的商業設施的入市對整個天津零售市場格局將產生一定影響。
工業地產:物流行業需求大
天津基礎設施的不斷完善是工業地產得以發展的重要基礎,而其中以物流行業的需求最為顯著。目前天津港正在進行如火如荼的大型擴建工程,高速公路、高速鐵路以及天津機場也在進一步開發,使天津正發展成為一個重要的貨物運輸中心,天津機場有望成為亞洲主要的貨物運輸國際航空公司的進駐之地。天津做為重要的港口和制造業城市,正在積極推進大型進出口貿易,這將大大推動物流業的發展。
據了解,物流、電子、生物、汽車等已成為天津幾大支柱產業,更多國際企業及相關配套供貨商都將進駐天津,同時未來20年中天津將加大對物流和工業方面的投入,這都將在更大程度上刺激工業、物流地產的發展。仲量聯行提供的數據表明,目前已有豐樹、普洛斯、蓋世理等國際知名物流商陸續落戶天津,近期在仲量聯行的幫助下,國際知名的德迅物流公司亦在北辰經濟開發區宏鵬工業園承租了6,030平方米的大型倉庫作為物流基地。
投資:僅限於土地開發
隨著天津商業地產市場的逐步昇溫,對天津市場感興趣的投資者數量也日益增多,越來越多的潛在投資者來到天津進行市場調查。雖然很多投資者發現與北京、上海等城市相比,當前天津的商業房地產市場規模還非常小,或者說發展很不成熟,但是他們還是被這裡的商機深深吸引。仲量聯行分析,天津未來良好的發展前景以及現今相對低廉的商業地產價格是吸引這些投資商的主要原因,但這些投資商目前還僅限於投資土地開發,比如吉寶置地在津南區葛沽鎮、香港建設(控股)有限公司在靜海縣團泊湖分別拿地,用於未來的新城和旅游地產開發。
國際投資客對於物業的整體收購也是投資的主要方式之一,比如花旗銀行、荷蘭ING集團都在北京和上海等城市做過類似的整體收購,但在天津這樣的收購行為目前還沒有出現。針對於此,仲量聯行天津公司董事總經理何邁可認為,外資對於整體收購比較慎重,需求考察具體項目的產權是否明晰、租金回報是否穩定、未來需求是否旺盛。就目前天津市場來看,除了幾個甲級寫字樓,大多數商業地產項目都是有租有售,這就導致項目的產權分散,外資無法整體收購。此外,何邁可也認為,本地開發商的商業地產理念還有待提高,應該在開發項目的初期就考慮到國際投資商的需求,因為與國際投資商的合作將會最大程度地挖掘出項目的潛在價值。
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