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據戴德梁行最新統計,從2007年?2009年,天津商業地產供應量將達到330餘萬平方米,屆時,天津的商業地產將進入良性循環的軌道。
從近幾年天津整體發展來看,新建的商業項目正在迅速擴張,商業地產正在以其獨有的優勢和高額的回報逐漸擴充其市場份額。然而,在商業地產表面繁榮的背後,也暗藏了不小的風險。
2007年天津商業地產發展迅猛
2007年可謂是天津商業地產發展較為迅速的一年,伴隨著多項優惠政策及招商引資等活動的進行,極大地促進了津城商業地產的融資和引資。
2006年8月,國務院將天津定位為國際港口城市、北方經濟中心和生態城市,從而帶動了天津各項產業的發展。
而在2007年,天津又舉辦了融資和引資的相關活動,促進了天津商業地產的發展:2007年4月18日,天津第14屆商品交易投資洽談會隆重召開。天津展團在眾多合作項目中,吸引國內投資達221億元人民幣;2007年6月6日,由天津市政府、全國工商聯和美國企業成長協會共同主辦的中國企業國際融資洽談會在濱海國際會展中心舉行。
在大的優惠政策和良好的發展勢頭下,天津2007年的商業地產顯示出了強勁的勢頭,一個個商業項目逐漸浮出水面,成為天津一道繁華的風景。據21世紀不動產統計,2007年,很多大型的綜合商業項目都在如火如荼地建設,如和記黃埔一期11萬平方米的商業;現代城樂賓百貨建築面積為9.8萬平方米;天津灣,一期中環廣場建築面積12萬平方米,包含商業和寫字樓。此外,莊吉商業中心、恆隆廣場、泰達城、朗香街、上東壹街、泰達市民廣場等商業項目也將於未來上市。
除綜合體的商業項目外,社區商業的不斷壯大也在顯示出商業地產的活力。2007年的代表項目有:海河新天地、萬源新城、愛家星河國際、金茂現場、梅江新海灣等。其中,總建築面積約60萬平方米的海河新天地,涵蓋了生態園林、酒店式公寓、商務廣場、五星級酒店、5A甲級寫字樓和城市商業街,其商業部分的建築面積就達到了10132.91平方米;而位於北辰區雙街鎮的萬源星城社區商業,在2006年被國家商務部評為第二批全國商業示范社區。社區內的商業中心全長2200米,擁有商業網點216家,總建築面積35000平方米。
天津21世紀不動產商業部吳玉坤對記者表示,商業地產的繁榮和崛起給城市帶來的價值遠遠超過其它地產。而同時,城市化進程加速、城市改造、社會進步和人們消費水平的提高等因素,也促進了商業地產的發展。
商業地產旺勢暗藏三大隱患
天津商業項目大體量的供應已經可以從數據上顯示出來,據戴德梁行的數據顯示,從1999年?2006年,天津商業地產總供應量已達到544萬平方米。而未來兩年,天津仍將有336萬平方米的供應。面對發展如此迅速的天津商業地產,其繁榮背後是否存在風險和隱患?對此,戴德梁行高級物業顧問張軼華總結出了商業地產市場存在的三個問題。
首先是商業同質化嚴重。目前,一些商業地產項目建設的盲目性較強,忽略了同行競爭的問題。另外,商業特點不明顯、同質化經營非常突出也是目前商業地產存在的問題。雖然很多項目還沒有上市,但從它們前期宣傳的定位可以初見端倪。而已有的商業也存在同質化問題,如和平路、濱江道一帶,商業項目都大同小異,缺乏特點,易造成同行競爭的局面。其次是供需矛盾。從供應量上看,未來兩三年,市場會出現階段性飽和。而如果這些項目能滿足不同階層的需要,供需矛盾會緩解一些。反之,如果項目同質化嚴重,市場就會存在風險。因此,像恆隆廣場、和黃廣場、仁恆海河廣場等這些既高檔、同時特點突出的項目上市後,這些問題會有所緩解。
第三是開發商和代理機構的實力落後。未來,天津各大商業項目的相繼上市對於市場來說,面臨著極大考驗。因為目前天津的房地產開發很不成熟,甚至是落後,所以對開發商和代理機構的招商能力都是一個嚴峻的考驗。
如果開發商和代理機構沒有足夠的招商等方面的經驗,那麼將會帶來三方面的影響:一是直接導致項目經營失敗,如『天津女人街』;二是進一步關聯項目所處區域的住宅市場價格和區域的提昇。一個商業營銷的好壞對住宅價格有很大影響,商業招商不成功,就意味著配套不能到位,那麼該區域內的住宅價格也很難上去;三是會導致整個商業地產市場的停滯,或者造成更多經營者、投資人的觀望。
基金入市助推商業地產融資
對於商業項目而言,融資渠道狹窄一直是商業地產發展的瓶頸,如何拓寬融資渠道、吸引國內外知名基金入津已成為眾多房產商期待的事情。
2007年6月6日,天津濱海國際展覽中心舉辦了一次盛大的『國際融資洽談會』,《樓市》雜志作為本次活動的承辦方之一,希望使更多地基金公司和開發商正面交流,共同達成滿意結果。在現場,記者采訪到了北京雷克投資有限公司CEO安德森先生,他對記者表示,雖然他們的投資項目尚未涉及房地產行業,但基於天津房地產未來利好的發展趨勢,如果時機成熟,他們很有可能選擇天津投資房產。
揚子基金執行董事顧弘也曾對本刊記者表示,揚子基金主要投資商業地產,其中包括收購不良資產及成熟物業的項目,如酒店、商場、經營性物業及商業物業。『我們非常看好天津,並且一直關注天津的項目,從空間發展上看,天津要比北京、上海等一線城市更具有投資價值。』顧弘說。
雖然很多國內外知名基金正在看好天津,並願意投資天津,但事實證明,天津吸引基金入津的能力明顯遜色於國內的一線城市,而在天津成功被收購的商業案例也比較少見。據了解,目前市場上主要的成功案例僅包括:新加坡雅詩閣集團購買友誼路君誼大廈B座,揚子基金與上海復地合作開發天津中心項目,花旗銀行收購莊吉商業中心。除此之外,雖然還有多家投資基金和投資銀行在天津尋求適合的項目,但最終結果未明。
對此,吳玉坤認為,目前海外基金對於投資回報率的要求較高,不僅要求高利潤,而且還要求有相對的穩定性。因此,他們在面對商業地產市場眾多項目時,十分謹慎。加之近一年來政府宏觀政策的調整,在一定程度上影響了外資基金在中國內地的迅速發展。而且,由於天津現有核心商圈較為集中,市場成熟度相比較差,可供開發的成熟物業越來越少。另外,從2006年下半年以來,國內一些一線城市的住宅價格大幅上昇,以深圳為例,今年前五個月房價同比上漲了60%以上,使得一些投資基金開始考慮投資住宅類項目。
同時張軼華也對記者表示了基金在天津投資困難的兩點原因:一是,目前投資基金多會對未來的經營存在擔心,比如由誰經營、物業誰租、租金能否達到他們的預期等。而當前天津市商業地產市場普遍租金水平與上海、北京相比要低的現狀是影響基金投資的主要問題,因為它影響了基金的利益和回報;二是,目前天津商業地產市場太初級,發展時間也太短,雖然大家都看好其發展前景,但最終什麼狀況卻沒有明顯例子說明。加之目前市場上的項目普遍不具代表性,檔次不足以證明天津市商業的水平,與天津的身份不符,因此,很多基金都在觀望。而隨著未來莊吉商業中心、恆隆廣場等實力項目的相繼出爐,相信會在近兩年突破這種局面。
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