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從2006年7月1日,天津市普通住宅標准實施後,144平方米以上的戶型被界定為『大戶型』,從政策方面看來,大戶型住宅是政府限制開發的住宅產品,在契稅、二手房轉讓時的營業稅等稅費征收的標准上與符合普通住宅標准的住宅相比有較大的劣勢,因而大戶型住宅在一手和二手住宅市場競爭中均處於不利的位置。
從天津商品住宅市場的銷售情況看來,大戶型住宅的銷售周期較長。同一個項目中,排除人為因素,最早售罄的絕大多數時候是小戶型住宅,而大戶型住宅往往是項目清盤時的甩賣對象。造成這種形勢的主要原因有以下幾個方面:
A.單套總價較高縮小了自住型目標客戶群。小戶型總價較低,在項目銷售單價較高時,低總價擴大了項目的目標客戶群,因而有更多的成交機會,而大戶型總價普遍高出小戶型一倍以上。就市內六區的大戶型而言,一套145平方米的住宅,按照2007年6月市內六區的平均售價8024元/平方米計算,單套總價為116.3萬元,加上契稅等附加稅費,即使不考慮貸款利息支出,總價也超過120萬元,而天津市年收入10萬元(毛收入)以上的家庭佔全市總戶數的比例不足3%,因而大戶型的目標客群較小。
B.大戶型住宅的使用成本較高使中等收入購房者轉向100-120平方米的經濟適中戶型。物業管理費、采暖費等費用對於中等收入的家庭也形成了較大的負擔,因而中等收入家庭購買大戶型的較少。對大戶型市場前景影響更大的是對物業稅或大戶型保有稅出臺的預期。
C.租金回報較低降低了投資者的購房意向。市區大戶型的租賃市場並不活躍,而且租金回報較低;同時,轉讓非普通住宅的稅費負擔較重,所以投資者對大戶型住宅也持慎重的態度。
D.營業稅、個人所得稅等交易稅費的設置使許多投資者和投機者對不滿足普通住宅標准的大戶型的購房意向有所降低。
2007年下半年,天津市大戶型住宅的供應將主要出現在開發區、塘沽區和其他遠郊縣,市內六區的大戶型住宅供應將主要分布在老城廂、梅江南以及海河沿線。目前市區在售項目中大戶型比例較大的住宅項目包括富力城、遠洋天地、萬通上游國際、金領國際等。開發區由於有大量的高端租賃需求,大戶型住宅頗受投資者的青睞。
從需求方面看來,2007年下半年天津市大戶型的主要消費群體將是外來的新增購房需求。從天津市購房者的居住偏好看來,大戶型其實是很受歡迎的。從1999-2003年的商品住宅銷售情況看來,90-110平方米的二室和130-150平方米三室成交量較大。但是由於購買力的原因,天津市本地居民在商品住宅單價以年均20%以上的速度連續上漲3年後,對於大戶型的偏好已經轉向了總價可以承受的經濟適中戶型。外來購房群體將主要包括投資者、私營企業主以及企業高級管理人員,相比天津市普通居民,這部分購房者有更高的購買力,對居住舒適度的要求也較高。
附:天津市住宅符合以下幾項標准的,屬於普通住宅:1.住宅小區建築容積率在1.0以上(含1.0);
2.單套住房建築面積在144平方米以下(含144平方米);
3.住房成交單價符合以下條件:
a)坐落於和平區的,低於7100元/平方米(含7100元/平方米);
b)坐落於河西區的,低於6300元/平方米(含6300元/平方米);
c)坐落於南開區的,低於6100元/平方米(含6100元/平方米);
d)坐落於其他區縣的,低於5000元/平方米(含5000元/平方米)
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