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與深圳新房價格節節攀高不同,深圳的二手房價開始出現了漲幅下降。
近期來自不同中介的信息均顯示,深圳二手房價格漲幅下降1.5%至2%左右,盡管只是微小的數據變化,但卻帶給業界與房價上漲完全不同的心情。
『二手房價格下降,對新房的價格會具有一定的抑制作用。』深圳中原地產深港研究中心總監張偉分析,新房和二手房具有相互影響的關系,在房地產調整期或者有下降趨勢的市場中,二手房會對一手房價格產生帶動作用。
漲幅放緩雖然新房價格上漲速度驚人,但深圳的二手樓市場經過3、4月份的快速發展之後,5月份市場成交依然活躍,受政策等因素的影響,返價現象明顯減少,價格上漲速度已經有所放緩。
來自世聯地產的研究報告顯示,6月第3周深圳市二手房價格平均漲幅在1.5%左右,漲幅略有下降。而同期全市的二手房平均價格與新房平均價格相比,僅相差1120元/平方米。
深圳世華地產一份數據亦顯示,5月份深圳二手房的整體成交均價約為10787元/平方米,和4月份相比只上漲了2%左右,上漲幅度明顯放慢。
而根據深圳的監測,所測數據也幾乎與上述分析類似,雖然所監測的4個片區5月都呈上漲趨勢,但漲幅較4月趨緩。
與價格漲幅放緩相對應,二手房成交面積卻出現了不同程度的下降。
中原地產的研究數據顯示,從各成交區間來看,除了均價超過1.5萬元/平方米以上的物業外,成交面積都較4月有所下降,使得高價位物業成交在5月表現得鶴立雞群,分外搶眼。
深圳的統計數據也顯示,二手商品房的成交面積經過4月的暴漲,在5月全面回落,5月份全市二手商品房的成交面積為1043215.45平方米,較上月下降6.6%,各行政區的成交面積也呈不同幅度的下降,降幅較大的是龍崗區和羅湖區,環比分別下跌15.7%和11.7%,寶安區也有8.3%的降幅,福田區、南山區、鹽田區的跌幅較小,在1%左右。
除寶安區外,其他5區的成交套數也相應減少,寶安區雖然成交面積有所減少,但成交套數增加,說明寶安區5月的成交中,中小戶型的比例較大。
目前在深圳,關內以二手房為交易主體,關外一二手房勢均力敵的格局。二手房的成交量已經趕超同期新房,關內四區一二手成交比例已經穩定在1?1的比例上。
而關內成熟的三級交易市場已經形成,關外的二手房市場雛形已經建立。
數據顯示,關內關外的成交量比例約為6?4,關內的成交主要來自福田區和南山區,這兩個區的成交量總和佔關內的86%,關外兩區中,寶安區和龍崗區的成交量比例約為4?3。
新房二手房相互影響『價格上漲幅度較小,不太能說明什麼問題,但也傳遞一個信息,二手房與新房一樣,受政策影響較大。』深圳眾廈地產顧問中心總監朱建烽表示,最近關於政策方面的信息較多,主要源於一手房價上漲幅度過大,引起政府關注,消費者的心理也會發生一些變化,購房會相對理性,便會直接反應在房價上。
而深圳世華地產研究中心相關負責人認為,受樓市關於調控政策即將出臺傳言的影響,5月份樓市的業主和客戶都更加實際,成交的願望比之前的月份強烈,坐地起價的現象明顯減少,在一定程度上促進了交易的達成,同時減慢了價格的上漲速度。
張偉也認為,在上昇期的市場中,新房價格會帶動二手房價,新房價格的每一次昇高,都會帶動二手房價上揚,在大家都選擇二手房的時候,二手房會成為標杆,二手房價下降,會抑制新房價格上漲。
『從屬性上說,新房價格是營銷價,而二手房價是市場的反映。』朱建烽說,從另一種意義上說,二手房價是市場的真正體現。
另有業內人士認為,由於二手房交易很多都在關外,而關外均價相對關內較低,也在一定程度上拉低了二手房均價。
而另一個原因則是因為近期新房價格上漲速度過快,影響了消費者及投資客心理預期,拋盤增加,消費者也更為理性。
盡管多方數據顯示二手房價出現微小變化,但業界均認為深圳無論是新房還是二手房價,依然會保持穩定的小幅上漲趨勢。
『預計6月全市的成交量約在110萬平方米左右,保持高位運行。』中原的研究中心做出預測,認為在新盤的刺激下,二手房價格也只有跟著上漲,除了成交結構會造成個別區域回調外,近期市場都將保持穩定的上漲。預計6月環比有4%~5%的上昇,全市均價將會突破1.3萬元/平方米。
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