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由於今年5個月內暴漲50%,深圳房價備受關注。據中原地產公布的分析,深圳房價增長率與GDP增長率之比已經達到2.68,這個指標主要用來測量房地產行業相對國民經濟的擴張速度,一般指標值在1以內屬於合理范圍;1~2是泡沫預警;2以上表示房價虛漲泡沫顯現。深圳房產市場已經進入『癲狂』狀態。
最近『滿城盡帶VIP』的現象,更說明了深圳樓市的『癲狂』。從樓價數據來看,深圳從禁止認籌到『VIP』卡盛行,正是房價漲幅最快的時期。
10人爭搶一套房的『產物』
問及深圳目前最低價的樓盤在哪裡?深圳人幾乎都能回答:『關外』,關外成了他們購房的重心,也成了『VIP卡』的發源地。
即使最低價之地,房屋售價也基本在10000元/平方米以上。『最便宜』的房屋,也並不是有錢就能買得到的,10個購房者爭搶同一套房屋很平常,於是開發商『創新性』地推出了『VIP』卡。
在深圳搜房網發布的6月份深圳新開的22個樓盤中,樓盤中標明的最低價格為每平方米『7000多元』,而均價注明在10000元以上的樓盤就佔了一半。22個樓盤中關外的樓盤佔了14個。
致電這些樓盤,只有一家樓盤的售樓人員明確開盤當天直接銷售,不用辦理所謂的『VIP』卡,而其他樓盤則都告知目前正在辦理『VIP』卡,請買房者繼續關注接下來發布的信息。
位於深圳關外龍崗區中央悅城三期御景峰售樓人員告訴記者,目前樓盤暫定均價為9000元左右。但是辦理了『VIP』卡後,購房者就能享受到開盤當天的購房優先選擇權,而且可以在享受房價97折優惠後,再減免房款40000元,前提是必須七天以內簽約,並在開盤前提供銀行50000元的存款證明。『現在已經有400多人申請了金卡。』售樓人員告訴記者,開盤時僅推出180多套房屋。
同樣的情況也反映在其他樓盤中,位於深圳羅湖口岸附近的首地戴斯公寓已經有140多人辦理了『VIP』卡,可優先選房,但同樣要在銀行預存50000元並提供證明。位於龍崗的徽王府樓盤預存30000元辦理『VIP』卡,可享受98折優惠,推出400多套房屋,但是已經有了500名『貴賓』。龍崗區的慢城樓盤更為誇張,100多套房屋竟然有1000多名『VIP』卡貴賓。
一名徽王府的售樓人員熱心提醒記者趁還沒有開盤,趕緊去辦理『VIP』卡,因為樓盤開盤後第二天就會漲價。
開發商的信息顯示,關外『最便宜房子』供應緊張,但是從官方數據來看,關外是深圳供應量最大的地方。今年1~5月的數據中,關外商品住宅銷售面積為175.26萬平方米,已經佔了全市的62.8%。而根據目前正在開盤以及預計開盤的樓盤統計,這一比例還將進一步增加。
樓價『催化劑』
中央悅城的售樓人員告訴記者,預存的50000元並不是交給開發商的,購房者仍然可以隨時動用,只是在成為『貴賓』後,如果沒有相應的存款證明,那麼就等於失去了『潛在』的貴賓資格。該人士表示,開發商的這種做法只是想了解客人的誠意度,同時為了更好地梳理客戶。
不過,上述人員沒有解釋是否會根據『VIP』卡申請人數制定價格。寶安區的可樂園樓盤銷售人員,對此很含糊地答復,價格根據市場而定,每一家開發商都是這樣。對於其在搜房網公布的『7000多元』均價,該人士予以否定,並告訴記者,價格目前還沒有確定。
『開發商推出「VIP」卡摸底房價,以此作為定價依據是肯定的。』博客名為圖騰鏡的深圳某地產公司副總裁告訴《第一財經日報》,開發商通過『VIP』卡過濾客戶是次要的,更大原因在於通過認購的人數,以及給出的意向價格確定樓盤最終售價。『沒有一家開發商會在開盤前公布售價,一般說來,最終的房價會在開盤當天揭曉。所以,「VIP」卡確實從某種程度上推動了房價。』圖騰鏡告訴記者。
一位博客名為風林火的地產公司總經理助理告訴《第一財經日報》,當前開發商的這種做法造成樓盤的供求緊張局面,以增加房屋成交量,刺激購買。如果沒有『VIP』卡,就不可能出現開盤後房價『一日多變』的現象。
對於一些開發商聲稱的『VIP』卡所能享受的優惠,圖騰鏡表示,這是『羊毛出在羊身上』,『這被開發商統稱為銷售策略,以滿足購房者辦理「VIP」卡的心理預期,但是購房者最終還是應該看到購買樓盤和周邊樓盤的價格比較,別光顧著優惠措施。』
變相認籌惡化供需關系
中聯地產一位區域經理對目前深圳樓市『滿城盡帶VIP』的現象深惡痛絕,他告訴記者,他自己也吃過『VIP』卡的苦,而開發商的這種行為,無異於變相認籌,在最大限度上激發購房者的購買欲望,挑戰購房者的價格承受極限。『開發商摸底房價可以理解,但沒有這麼多房屋供應卻廣發「VIP」卡,引起爭相認購,就是在拉高房價。』該經理認為,開發商售樓前推出『VIP』卡是不允許的,因為深圳市政府早在2005年就出了『禁籌令』。
記者了解到,從2005年4月1日起,深圳就禁止一切未取得預售許可證的樓盤以任何形式開展所謂的『認籌』活動。根據深圳市房地產廣告專項整頓方案,尚未取得預售許可證的樓盤,開發商是不能收取『認籌誠意金』的。
圖騰鏡告訴記者,在這一禁令下,開發商確實沒有再公開認籌,但是換了花樣,隨後有些開發商推出『VIP』卡就分為是否凍結銀行賬戶。『有些開發商在打擦邊球,因為凍結銀行資金必須是在買賣雙方達成成交意向後纔能進行的,但是現在看來雙方並不對等,這種情況是否屬於認籌范圍,需要打個問號,應有房地產主管部門認定。』
今年開始,『VIP』卡盛行於深圳樓市,其終端還是在於供求的不平衡,而『VIP』卡則又充當了供需關系惡化的催化劑。
深圳綜合開發研究院教授宋丁在談及當前深圳房屋的供求關系時,用了『撕裂』一詞,他告訴記者,深圳的房屋供求嚴重不平衡,深圳目前擁有1400萬人口,每年還有近百萬人口湧入深圳,但深圳的土地供應卻在逐年減少,目前深圳樓市中,已是關外樓盤和二手房唱起了主角。
根據深圳房地產研究中心的報告,當前,深圳市房地產市場供求關系繼續緊張,住房供應結構的不盡合理,是導致房價持續上漲的主要原因。
目前,深圳可用於未來城市建設的用地不足200平方公裡,土地資源非常有限。而2002年以來,隨著國家土地管理政策的進一步嚴格和深圳土地資源的緊缺,深圳每年可用於住房建設的土地一直比較有限,根本無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求,如此大的差距下,供應持續呈現緊張趨勢在所難免。
目前,深圳中心區的房屋均價突破了每平方米20000元。而根據深圳市國土房管局發布的數據,在2003年,深圳的房價還在每平方米5000元左右徘徊,2003年5月,深圳官方公布的住宅均價為5459元。但是到了2005年底,房價開始上漲到10000元,2006年,更是房價飆昇的一年。
6月14日,國家發改委和國家統計局對全國70個大中城市商品住房銷售價格的調查結果顯示,今年5月深圳房價同比上漲12.3%。為此,深圳市市長許宗衡集合各相關職能部門、銀行、人大代表、開發商代表等對深圳房價進行專項調研。並公開表態,對當前深圳房地產市場基本趨勢的總體判斷是上漲過快,而政府在引導房地產市場理性健康發展、保證民生方面負有不可推卸的責任。
面對深圳樓市『癲狂』的狀態。深圳市國土房管局副局長、新聞發言人黃珽在接受《第一財經日報》采訪時也明確表示,深圳針對市民投訴的重點,即將展開對一手房和二手房市場的全面整治。
6月21日上午,深圳市政府審議並原則批准了《2007年度深圳市土地利用計劃》。該計劃表示,今年深圳全市土地供應總量為2130.5公頃,其中新增住宅用地供應204.6公頃,此外還有彈性指標12.5公頃。
深圳市政府在房價高企的局面下,推出各項措施,以期穩定房價,而其中的根本問題仍在於如何緩解房屋供需緊張的態勢。在這樣的背景下,像『VIP』卡這樣激發市場『瘋狂』行為的手段,應該予以遏制。
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