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價蓋上海、貴甲中國的豪宅『湯臣一品』,可謂是當下『問題樓』的典型標本。它的被查,耐人尋味。囤地、捂盤、假售、抬價……當這些『怪狀』司空見慣之時,樓市確乎到了『強硬』糾偏之時:交易秩序整治務須強行入軌,普通住房的有效供給和廉租屋等住房保障需要強力推進,價格市場化與社會公義之間的平衡亦應強勁引導。
樓市刮起『檢查風暴』
6月5日,上海市房屋土地資源管理局的一則通知,在上海乃至全國的房地產市場掀起了一波巨浪:7日下午,對天價豪宅『湯臣一品』的開發建設及銷售情況進行專項檢查。上海市房地局認為,該樓盤開盤以來,社會反映強烈,價格虛高,有捂盤惜售之嫌,簽約銷售環節有虛擬交易、自我炒作之嫌。
湯臣集團主席徐楓7日在接受媒體采訪時表示,湯臣『不怕調查』,『湯臣一品』不會降價出售。
針鋒相對的背後,是一場業已刮起的樓市『檢查風暴』。『湯臣一品』不過是上海整治樓市的一個最新案例。在全國房價持續上漲的進行曲中,曾經回調的『調控樣本』———上海房價呈現出進入新一輪上昇通道的跡象。
今年3月,國家八部委聯合下發了《關於開展房地產市場秩序專項整治的通知》,並召開電視電話會議布置相關工作。眼下,全國都在調查是否存在『非正常、非市場』性的因素推動房價快速上漲。
『湯臣一品』的典型『癥狀』
『湯臣一品』被查的意義在於它是當下『問題樓』的典型標本。在『湯臣一品』開發、銷售諸環節,留下了市場一再重復的典型『癥狀』:
一曰『囤地』———12年。工商資料顯示,『湯臣一品』的地塊早在1995年就全部獲得,從拿地到項目銷售跨越12年之久,其間土地囤積閑置多年,卻沒能按照國家的相關規定被處理。
二曰高容積率———超過7。作為住宅樓盤,『湯臣一品』的容積率超過7。如此畸高的容積率在住宅市場無法想像,但湯臣做到了,並且是在上海浦東小陸家嘴黃金地段創下了這一容積率的高紀錄。
三曰『暴利』———成本3萬元不到,賣到11萬元。業內人士算過一筆賬,『湯臣一品』每平方米的土地成本不超過1萬元,建安成本不超過1萬元,前期加配套不會超過0.2萬元,加上各項稅費,綜合成本應在每平方米3萬元以內。幾萬元成本與11萬元售價之間的差距仍令人咋舌。有人測算,按現價賣掉『湯臣一品』(總售價約156億元),再造一幢金茂大廈(造價約43.2億元)和環球金融中心(造價約72.7億元)都綽綽有餘。
四曰『惜售』———20個月售出3套房。『湯臣一品』自開盤至今已20個月,僅簽約售出3套房。按此速度,該天價樓盤要想清盤的話,至少還得花99年。
五曰『炒作』———明星+古董。湯臣集團有關人士在多個場合為『湯臣一品』銷售公開造勢:位於上海市中心位置獨一無二,擁有頂級『明星身價』,甚至將其類比於『古董』,具有絕對的『收藏價值』。更匪夷所思的是,湯臣還強調:維持高價是出於房地產市場健康著想,因為高價可以抑制投資。
房地產專家顧海波指出,上述種種『癥狀』在當前樓市很普遍。一些樓盤已達預售標准但就是不申請預售,即便已取得預售許可證也遲遲不開盤;或者已開盤,但拒絕對外銷售,以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤。至於縱容銷售人員利用職業便利炒作房價,制造虛假銷控表、人為組織排隊等方式哄抬房價,更是屢見不鮮。
『檢查風暴』的樓市警示
『湯臣一品』被查的背後是當下樓市整治刻不容緩的現實。首先,房地產市場交易秩序亟待『強行入軌』,交易環節的公序良俗尤需培育。虛擬交易、炒賣樓花、囤積居奇、人為制造樓荒……顧海波說,幾乎所有房價狂飆的城市,或多或少都有非正常因素推波助瀾。
其次,衝擊型的有效供給亟須『強力推進』。交易秩序會加劇樓市『高溫』,而根本原因還在於供求整體性緊張和結構性失衡。
再次,價格公平與社會公義之間的平衡需要『強勁引導』。市場化定價確實應是一般商品的價格通則,但樓盤的『比價效應』客觀存在,並且,這一效應還會梯度傳導。
日前,南京市出臺規定,商品住宅銷售須由物價部門核價,開發商不得擅自上調已公示的銷售價格。而此前,各地樓盤定價並無約束。無疑,這是一個平衡市場價格與社會公義的信號。
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