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價蓋上海、貴甲中國的豪宅『湯臣一品』,可謂是當下『問題樓』的典型標本。它的被查,耐人尋味。囤地、捂盤、假售、抬價……當這些『怪狀』司空見慣之時,樓市確乎到了『強硬』糾偏之時:交易秩序整治務須強行入軌,普通住房的有效供給和廉租房等住房保障需要強力推進,價格市場化與社會公義之間的平衡亦應強勁引導。
房價狂飆下的『檢查風暴』
6月5日,上海市房屋土地資源管理局的一則通知,在上海乃至全國的房地產市場掀起了一波巨浪:7日下午,對天價豪宅『湯臣一品』的開發建設及銷售情況進行專項檢查。
天價房涉嫌假交易
公開資料顯示,位於浦東陸家嘴地區的『湯臣一品』於2005年10月開盤,掛牌均價每平方米11萬元至12萬元。開盤至今,網上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套;同時,網上撤銷3套定金合同,撤銷率列全上海所有在售樓盤前列,尚餘可售房源178套長期空置。
上海市房地局認為,該樓盤開盤以來,社會反響強烈,價格虛高,有捂盤惜售之嫌,簽約銷售環節有虛擬交易、自我炒作之嫌。
包括『湯臣一品』在內的三個樓盤和一個房地產經紀公司一同被點名調查,它們分別代表了四種不同情況:價格虛高、內部虛擬預訂、合同撤銷率過高、中介私自加價。值得關注的是,『掛牌價格畸高』首次被視為存在涉嫌捂盤的可能,進而被納入檢查范疇。
湯臣死橕『不降價』
通知甫一發出,『湯臣一品』項目的母公司湯臣集團隨即在香港聯交所發布『澄清』公告,稱『該發展項目之開發建設及銷售方面未有不遵守適用法例及規例』。項目所有的銷售都名副其實。
湯臣集團主席徐楓7日在接受媒體采訪時表示,湯臣『不怕調查』,『湯臣一品』不會降價出售。
上海掀起檢查風暴
針鋒相對的背後,是一場業已刮起的樓市『檢查風暴』。『湯臣一品』不過是上海整治樓市的一個最新案例。在全國房價持續上漲的進行曲中,曾經回調的『調控樣本』——上海房價呈現出進入新一輪上昇通道的跡象。上海易居房地產研究院分析師楊紅旭指出,隨著近期樓市的火爆,上海樓市可能正面臨著調控以來的『兩年之癢』:改善型需求和少量投資型需求重燃入市的欲念。捂盤、排隊搶購重又抬頭。
今年3月,國家八部委聯合下發了《關於開展房地產市場秩序專項整治的通知》,並召開電視電話會議布置相關工作。眼下,全國都在調查是否存在『非正常、非市場』性的因素推動房價快速上漲。
從湯臣一品號出樓市五癥
『湯臣一品』被查的意義在於它是當下『問題樓』的典型標本。在『湯臣一品』開發、銷售諸環節,留下了市場一再重復的典型『癥狀』:
1.『囤地』——拿地十年後方開賣
工商資料顯示,『湯臣一品』的地塊早在1995年就全部獲得,從拿地到項目銷售跨越十年之久,其間土地囤積閑置多年,卻沒能按照國家的相關規定被處理。
2.高容積——建面為用地面積7倍
作為住宅樓盤,『湯臣一品』的容積率超過7。如此畸高的容積率在住宅市場無法想象,但湯臣做到了,並且是在上海浦東小陸家嘴黃金地段創下了這一容積率的高紀錄。
3.『暴利』——售價數倍於成本價
業內人士算過一筆賬,『湯臣一品』每平方米的土地成本不超過1萬元,建安成本不超過1萬元,前期加配套不會超過0.2萬元,加上各項稅費,綜合成本應在每平方米3萬元以內。大約5年前,一家商業銀行給『湯臣一品』發放開發貸款時,成本評估大約也是每平方米2萬元。即便考慮到開發周期長、財務成本高,幾萬元成本與11萬元售價之間的差距仍令人咋舌。有人將『湯臣一品』與其周邊的金茂大廈、在建的環球金融中心進行對比測算,按現價賣掉『湯臣一品』(總售價約156億元),再造一幢金茂大廈(造價約43.2億元)和環球金融中心(造價約72.7億元)都綽綽有餘。
4.『惜售』——全部賣出需用百年
據了解,『湯臣一品』自開盤至今已有20個月,僅簽約售出3套房。有人估算,按此銷售速度,該天價樓盤要想清盤的話,至少還得花99年。
5.『炒作』——樓房炒出古董概念
湯臣集團有關人士在多個場合為『湯臣一品』銷售公開造勢:位於上海市中心位置獨一無二,擁有頂級『明星身價』,甚至將其類比於『古董』,具有絕對的『收藏價值』。更匪夷所思的是,湯臣還強調:維持高價是出於房地產市場健康著想,因為高價可以抑制投資。
說辭難掩真相。『湯臣一品』開盤至今,簽約3套、簽訂定金合同3套,同時網上又撤銷了3套定金合同。高撤銷率難免有『虛擬交易』之嫌。
房地產專家顧海波指出,上述種種『癥狀』在當前樓市很普遍。一些樓盤已達預售標准但就是不申請預售,即便已取得預售許可證也遲遲不開盤;或者已開盤,但拒絕對外銷售,以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤。至於縱容銷售人員利用職業便利炒作房價,制造虛假銷控表、人為組織排隊等方式哄抬房價,更是屢見不鮮。
【業界分析】
樓市整治刻不容緩
解剖標本的意義在於實現由個別到一般的警示。『湯臣一品』被查的背後是當下樓市整治刻不容緩的現實。
首先,房地產市場交易秩序亟待『強行入軌』,交易環節的公序良俗尤需培育。虛擬交易、炒賣樓花、囤積居奇、人為制造樓荒……凡此種種,最直觀的『反應場』就是交易環節。顧海波說,幾乎所有房價狂飆的城市,或多或少都有非正常因素推波助瀾。他認為,整治樓市,再也不能『雷聲大,雨點小』,搞『過場秀』了。交易秩序一日不能『入軌』,房價的人為助推就一日不能消停。
其次,衝擊型的有效供給亟須『強力推進』。交易秩序會加劇樓市『高溫』,而根本原因還在於供求整體性緊張和結構性失衡。在一些城市,開發商之所以有『誰捂到最後,誰受益最多』的共同預期,就是因為他們瞅准了有效供給不足的『軟肋』。國家發展和改革委員會在總結今年前4個月的房地產市場運行情況時指出,新建商品住宅供需矛盾較大,需求旺盛,而90平方米以下普通商品住房投資僅佔商品住宅投資的17.2%,結構調整任務仍十分艱巨。
故此,房地產專家蔡為民指出,當前降溫樓市,既要打擊捂盤,釋放潛在供應量;又要強力推進中小戶型普通住房新增量的有效供給,同時輔以廉租房等住房保障的協同推進。
再次,價格公平與社會公義之間的平衡需要『強勁引導』。樓市『高溫』與天價樓盤互為依存。市場化定價確實應是一般商品的價格通則,但同樣不能否認,樓盤的『比價效應』客觀存在,並且,這一效應還會梯度傳導,人們不可能在高檔房、普通房之間安上『防火牆』。房地產市場是一個不可分割的系統,尤其是在保障體系尚未建成之時,價格的徹底市場化負效應很大。何況,眼下高房價成了捂盤的『變種』,房價定得過高,其結果就是銷售緩慢。客觀上,這跟捂房不賣並無二致,都人為地減少了市場的有效供應。
日前,南京市出臺規定,商品住宅銷售須由物價部門核價,政府規定利潤上限,開發商不得擅自上調已公示的銷售價格。而此前,各地樓盤定價並無約束。無疑,這是一個平衡市場價格與社會公義的信號。
【背景鏈接】
湯臣一品
『湯臣一品』商品房於2005年10月開盤,掛牌均價為11萬元/平方米-12萬元/平方米。該樓盤由兩幢40層和兩幢44層的超高樓組成。上市之後,樓盤開發商數次表態房子只面向『巔峰世界的傑出人士』,而開發商亦給客戶列出門檻,『身家5000萬的人士不受歡迎』。這些言論都給『湯臣一品』披上了『黃金甲』,將樓市中的絕大多數購房人拒之門外。