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又是一年大梅江。
大梅江是天津的一塊寶。她離繁華不遠,離自然很近,從地塊的自然屬性上來說,大梅江是在很多城市罕有的交通便利、風景優越的地塊。但是,玉不琢不成器,後天的人為努力纔是大梅江成功的關鍵。
2007年是大梅江片區土地走向市場開發的第8年,也是成敗在此一舉的一年,要麼功虧一簣,走向沈寂;要麼跳出窠臼,再創新高。
大梅江暫時的困境,一部分原因是城市老城區通過價值回歸,分流了高端客戶;一部分來自自然資源的過度開發,各樓盤在短時間內供應過大,競爭激烈。
房地產最忌短兵相接,而大梅江眾樓盤使出渾身解數,面臨的仍是一場肉搏戰。樓盤開發的同質化,不僅會造成拼價格的低級競爭,甚至會影響客戶決策,過多的備選反而會乾擾選擇。
梅江從誕生的那一天起,始終牽動人心。至少在天津,再也找不出這樣一個區域,在短時間內同一地塊出現如此大量、高端的樓盤供應。梅江可以作為一個標本式案例,印證了在高度競爭的區域市場中,個性不夠鮮明、客戶定位漂移的樓盤,必將遭遇市場的瓶頸。
今天的大梅江樓盤,更像一個交響樂團中的不同樂器和不同樂手。一方面,要在統一的指揮下,節奏一致,聽起來纔會和諧悅耳。同時,要都有一技之長,擁有自己的個性,佔領不同的音色和音域。可惜,從目前看,不但大梅江的樓盤們幾乎沒有過成功的統一行動,也在定位的准確度和差異化的策略等方面功力不足。所以,對於大梅江板塊中的每一個樓盤,既要『競爭』又要『合作』,在尋求地域統一性和自身個性中尋求平衡點。
當然,各樓盤之間的協同營銷,以往不是沒有過嘗試,但是最終發現實際操作困難,流於虎頭蛇尾,更何況一個有效的區域整體推廣,還需要資金的配合和高效的執行,以及實質性的改善舉措。所有這些,並非一朝一夕之功,也絕非開發商群體單方面意志所能把控的。
那麼,我們不妨換種思路。除了上面的『以區域帶動項目』策略,還可附之以『項目帶動區域』,以龍頭樓盤、領袖樓盤和強勢樓盤來帶動區域關注度和區域價值增長。因為,歷史證明,一個區域的地段價值,往往是通過典型項目被客戶發現的,也是通過優秀項目來得到提昇的,甚至是被經典項目所固化了的。從這種角度上來看,我們幾乎可以判斷,正是在兩年前大梅江龍頭項目出現了消解,造成這個區域的市場影響力大為削弱。
近一兩年,在某種程度上,這個大片區幾乎陷入了群龍無首的烏龍陣中。大梅江的真正成熟,尚需要一個聲音最大、核心價值優越的龍頭樓盤脫穎而出。客戶群體對這一領袖樓盤所產生的信任和喜愛,將產生扭轉性的力量,並因此對其所處區域趨之若鶩。(鄭愛敏)
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