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隨著國家宏觀調控的『90·70』政策全面進入實施階段,以底層、低密度產品為主的環外大盤項目將在今年步入『轉型期』。數個郊區大盤將相繼推出中小戶型主打的新組團,包括假日風景、大地12城、八棟適家、金地格林世界等項目在今年推出的新貨都將執行建築新規。目前,環外各大盤在售產品均價約在4500元/平方米左右,按照90平方米戶型佔總量70%的要求,意味著在這些郊區項目買一套90平方米的小兩居只要40萬出點頭。
郊區大盤同走小戶型路線
根據天津市『十一五』住房開發建設分區域規劃,本市將興建十個環外『新家園』居住區,進而形成中心城區、外環線周邊地區和外環線以外地區各佔三分之一的區域開發布局。而在戶型結構控制比例上,有關部門對這些環外組團都做了嚴格規定,如華明、張窩、雙港、小淀等組團,90平方米以下小戶型將佔總體開發量的87%;中北鎮各樓盤,這一比例將也達到70%。
外圍大盤近期也加快推廣小戶型產品的步伐。在中北鎮,大地12城本周推出一款88平方米兩室兩廳戶型,並以此作為新春主打產品,該戶型南北通透、布局方正、全明設計。加上該項目之前推出的一居半、小三室等產品,為更多青年人提供了實現置業夢想的機會。假日風景在春節後推出85至95平方米的兩居院景洋房,總價45萬元起,戶型布局合理,實用性強。即將於3月開盤的八棟適家,90平方米以下戶型比例高達80%,最小兩居89.32平方米的兩居,南北通透,布局方正,而且擁有獨立餐廳,空間利用度極高。
在大寺板塊,洛卡小鎮三期規劃的90平方米小戶型將達70%。在雙港板塊,金地格林世界今年推出的新產品將以90平方米左右的兩居為主。在東麗湖板塊,東麗湖·萬科城推出二期『城市街坊』,主力戶型在100平方米左右,並包括部分80至90平方米的小兩居洋房。
低層低密度產品或將消失
建築新規的實施,對樓市中的產品形態也將產生很大影響。專家預測,環外組團原來流行的低密度洋房,將有可能被更多的高層、小高層取代。
宇軒投資總經理王淑霞介紹,以往,開發商可以通過降低容積率的方式提昇項目檔次,並以提昇單位售價來保證利潤率。新政出臺後,規劃部門對每個樓盤的戶型結構比例都做了詳細規定。為達到『90平方米戶型佔70%』的設計指標,同時又充分做足容積率,維持不變的銷售面積,開發商將不得不做出一些取捨。像水晶城、第六田園、依雲小鎮等全部以六層以下多層住宅為主的低密度項目,在市場中將越來越少。更多的開發商將采取超高層、小高層、多層等多種產品類型混搭的方式,在超高層中全部設計小戶型,在小高層及多層中設計大戶型,以求在容積率、利潤率和戶型比例之間取得一種平衡。
國家一級注冊建築師沈勇嵬預測,下階段,樓市中高層塔樓的比例將大幅增加。因為相對於目前市場中流行的板樓而言,塔樓的布局更適合設計小戶型。而且,經過多年市場洗禮,塔樓在戶型設計和居住品質上都有了『質』的飛躍。如出現了『倒品字型』塔樓,每層4戶,每戶均有良好的采光、通風,是塔樓比較『奢侈』的形式。預計類似產品今年將越來越多。
小戶型價格上昇空間不大
天津中原研究部經理梁美娜預測,新政將刺激90平方米以下小戶型大量上市,緩解市場中供需結構矛盾。隨著供應量增大,小戶型的稀缺性將逐步喪失,價格上漲的空間不大。開發商也不能單純以面積小作為項目的賣點,而更多轉向提昇小戶型的性價比上。
王淑霞認為,新政後開發商可能會主動提高小戶型的品質,以適應激烈的競爭。盡管這會提高成本,但由於供不應求的局面得到改善,因此小戶型的價格不會像以前那樣大幅增長。
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