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編者按:
還沒來得及從2006年的房地產調控風暴中走出來,樓市已經進入2007年的輪回了。
在剛剛過去的2006年中,房地產調控一輪接著一輪,營業稅、個稅等稅種不斷『加碼』,炒房獲利越來越難,溫州人撤資樓市『轉戰』股市的消息也頻頻傳出。
但炒家出局,並不能掩蓋房地產作為消費品和投資品的雙重特性。『沙淘盡,真金現』,在投機跟風被調控逐步『篩』出的過程中,溫州一批理性的房地產投資者仍對這一領域充滿信心,尤其是在2006年末的房展會上,一批外地參展項目的火爆更加證實了這一點。
2007年,面對股市和房市,樓市的機會在哪裡?
調控下股市與房市的博弈
自住宅商品化以來,已經過去的2006年可能是針對房地產宏觀調控政策出臺最頻繁的一年。但最多,顯然並不代表著結束。包括溫州朗兆房產專業機構董事長葉維堅、三角洲投資顧問有限公司總經理潘文、好望角房產策劃機構總經理楊永晨、人和房產總經理林育等幾乎一致認為,2007年的樓市宏觀調控仍然是市場的主基調。
而國家發改委與國家統計局公布的調查顯示,2006年11月,全國70個大中城市房屋銷售綜合價格比去年同期上漲5.2%。從這一數據統計並結合政策面穩定房價的目的,也可預測,2007年調控仍將繼續。
但調控並不意味著房地產投資就失去了機會。『恰恰相反,對溫州人來說,尤其是手頭資金充裕的溫州投資者來說,倒是個更好的投資機會。』潘文認為,調控除了稅以外,銀根和地根收緊也是一個主要方面,在這一過程中,手頭資金充裕的溫州人如果在適當的時機切入一些急需資金套現的項目,甚至能和一些開發商共同分享開發利潤。
有國內投資專家認為,股市的火熱是不可避免的,2007年股市很可能會迎來一個大家都夢寐以求的局面。但中國經濟還在高速發展,市場上流動資金太多,不存在歐、美、日等國股市把資金抽走了,房市就『失血』的困局,反而會是股市一直往前衝,房市也繼續水漲船高。
二三線城市副商圈潛力大
從2006年溫州投資者在房地產領域的投資情況來看,北京、上海的寫字樓是最為搶手的,相信在2007年,這一情況將得以延續。但隨著京滬房價走高,寫字樓項目的放量,這方面的投資風險也在加大。那麼,2007年,除了熱門的一線城市外,溫州的房地產投資者還有更多的選擇餘地嗎?
多年從事外地項目代理的海螺置業經理張冰認為,今後國內二三線樓市機會將會越來越大,尤其是這些城市發展中的副商圈將給房地產投資帶來巨大的獲利空間。張冰告訴記者,兩年前,她曾給客戶推薦過安徽一個城市副商圈的沿街商鋪,結果到今天,那裡的商鋪價格比當時買的時候漲了三四倍,『其實,就溫州本地而言,下呂浦的溫迪路就是一個活生生的例子。』
從開發商投資方向來看也是如此,當北京、上海等一線大城市的開發商們正在為一兩塊土地『搶』破頭時,不少精明的開發商早已將觸角伸向了二三線城市。
在網絡上查閱了房地產行業的新聞報道後發現,2006年已經有大批的大牌房企大舉進軍國內二三線城市。國內地產大腕萬科已經挺進天津、沈陽、佛山等地,而京城著名房企首創置業也已經進入太原、無錫等地,廣州的地產大佬富力地產的觸角也伸向了天津、西安等地。外資地產巨頭同樣也在聞風而動,在上海獲利頗豐的香港地產一巨鱷恆隆地產在2005年中期就曾宣布,2007年開始將在上海以外的10個城市,每年購入三到四塊大型土地,共建約10個購物商場,新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地,也計劃在2014年前在成都開發五到七個項目。
『如果說2006年還有很多房企在觀望中,那麼2007年將是房地產開發商集中向二三線城市挺進的「資本圈地年」。』一位知名開發商對媒體如此宣稱。
『從投資產品的角度來分析,三類商業項目最適合,』好望角房產策劃機構總經理楊永晨建議溫州投資者,在2007年,多關注京滬的寫字樓以及各地主題商城、商鋪。
投資者從『抱團』到『單乾』
經過2006年的房地產宏觀調控,不僅市場的結構在發生著裂變,溫州的投資氛圍同樣也在發生著微妙的變化。
首先是一些房產代理機構的轉型,人和房產總經理林育告訴記者,在2004年房產代理最高峰的時候,溫州曾有260多家各類房產代理機構從事外地房產項目在溫州的推廣。而到2006年下半年這類機構僅僅剩下60餘家。即使在這60餘家中,也發生了很多變化,小部分將重心轉到本地市場,為本地項目提供策劃服務,而更多的則直接紮根外地,在當地進行項目操盤。溫州的房地產投資群體同樣也在轉變,根據潘文的觀察,溫州房地產投資鼎盛時期很多跟風的『烏合之眾』或退出,或轉戰股市了,剩下的更多的則是一些『專業投資者』。『和前幾年「三大姑,五大婆」組成規模龐大的「親友投資團」不一樣,這些投資者往往是幾個人組合,甚至一個人單乾,但投資更加謹慎理性,同時出手也比較大。小規模整體吃進現象也很常見,但前期市調、談判簽約、後期經營乃至出售,各個投資環節都做得非常專業。』很顯然,投資者謹慎代表著市場風險在加大,因此眾多的業內人士一致提醒,在出手的時候要看准,畢竟『當賣茶葉蛋的老太太都知道投資能賺錢的時候,這個領域的風險肯定就大了』,這個若乾年前驗證了股市起落的笑話同樣也適合房地產投資領域。
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