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溫州人在天津已不再滿足於扮演開發商的“二傳手”,而是希望長期持有房地產項目或者直接介入開發。
資深炒房人陳昌順最近和他的一幫老鄉,頻繁往返於北京和天津之間。這個自2003年開始,分別從北京當代萬國城、鳳凰城等項目中獲得豐厚利潤的溫州商人,2006年以來開始將投資目光轉向了天津。
與前幾年在北京、上海大賺一筆就走人的炒房思路不同,這些溫州人在天津已不再滿足於扮演開發商的“二傳手”,而是希望通過資本和技術的結合,長期持有房地產項目或者直接介入開發。大的工業園區開發項目,甚至還會促使溫州實業投資向天津大量轉移。
“炒房沒有太大的主動權,利潤空間很大程度上取決於開發商對這個項目的具體操作。現在我們覺得這種投資方式已經沒多大意思了。”陳昌順直言不諱地對《財經時報》表示。
嗅出商機
其實讓陳昌順們覺得沒意思的,並不僅僅是投資方式本身,更重要的是,他們通過炒房已經意識到,與開發環節所蘊藏的巨大利潤相比,炒房所獲得的投資回報只是“小打小鬧”而已。
北京聯達四方房地產經紀有限公司(簡稱聯達)總經理楊少鋒與溫州商人淵源頗深,除聯達有一個股東是北京溫州商會副會長外,如今聯達還是溫州商人進入天津市場的專業合作伙伴之一。
上周楊少鋒剛剛陪同這些溫州人前往天津,一口氣考察了6個酒店式公寓。楊少鋒告訴《財經時報》,看完這幾個項目後,溫州商人們都表示,他們希望能夠一次性買斷某個項目的幾層,作為長期的經營性酒店,專門為在天津從事商業活動的溫州人服務。
“前不久,我們還看了位於天津奧運體育館旁邊的一個已經蓋好了的房地產項目,由於開發商出現資金問題,現在正在談判整體收購,總共大概需要投入1億多元。”
按照楊少鋒的說法,溫州炒房人正在天津的項目投資中尋找新的突破口,對於投資對象,他們在謀求長期持有甚至自主開發。
不得不佩服溫州人對市場機會的嗅覺靈敏。2006年4月,國務院常務會議決定批准天津濱海新區繼浦東新區之後,成為我國第二個綜合配套改革試點區。
“現在溫州人看好天津,並不僅僅只是看到房地產項目本身的價值,他們更看重天津未來作為整個北方經濟中心,所形成的大量商務往來,人員的不斷湧入和流動纔是最大的市場機會,這必然會帶來大量的中高端住宅物業的租賃和居住需求。”楊少鋒強調說。
取向中高端
溫州商人此番進軍天津房地產市場,首先鎖定南開、濱海、梅江等幾個區域,對於持有型項目,目標更是直指酒店式公寓和高檔住宅等中高檔物業。
一位溫州商人表示,目前他們對投資天津的普通住宅並不看好。相對普通住宅而言,中高檔物業的保值功能較強,產品不容易被淘汰,另外項目的硬件條件也比較先進,適合長期投入和持有。
過去幾年,天津房地產市場發展的動力主要在於舊城改造,造成天津本地人口對住宅的剛性需求,而這種需求主要以第一次置業為主,因此中高檔物業的需求還沒有完全顯現。
根據楊少鋒為《財經時報》提供的數據,天津的個人所得稅只是上海和北京的大約一半,而通過個人所得稅的繳納情況,就看出一個城市中產階級的實際規模。
在楊少鋒看來,天津中產階級的住房需求將逐漸凸顯出來。加上未來5年內可能湧入的大量外來人口,“今後天津房地產市場的發展軌跡,將和過去的上海、及近兩年北京非常接近。”
根據過去的實踐,溫州炒房團每進入一個市場,都會助推當地房價的大幅上漲,天津是否也會重蹈覆轍?“溫州商人不會參與到天津老百姓用於自住的普通住宅市場中來,因此他們在天津的投資,不會對自住型的住房需求產生直接的影響。”楊少鋒說。產業轉移在開發領域,溫州商人將焦點聚集在商業物業。2005年天津市國民經濟和社會發展統計公報顯示,在天津的外來人口中,浙江人和福建人佔到57萬,他們主要從事商業活動,其中從事物流的商務人士佔絕大多數。
針對這種情況,曾投資開發天津國際五金機電城的幾個股東,目前正在和天津的相關部門,洽談津南區八裡莊工業園區的開發事宜,他們有意接手整個工業園區。而工業園區的開發,將促成溫州企業和實業的轉移。
這些溫州人原本都是實業起家,自己擁有龐大的制造企業。機電行業對物流的依賴性很大,產品以出口為主。因此這些兼具實業投資的溫州商人,自然會選擇像天津這樣的區域性物流樞紐進行物業投資。
對另外一些溫州企業來說,投資北方的工業園區,也是為了在北方擁有自己的生產基地,此次介入天津津南區八裡莊工業園區的開發,就是其實業投資轉移所邁出的第一步。
楊少鋒評價說,這種伴隨著實業轉移的資本介入,將對天津未來的發展產生極大的促進作用。
以楊少鋒所掌握的情況來看,未來幾年,進入天津房地產市場的溫州資本,很快將會達到上百億元。“今後五年,天津都會成為溫州人投資的重點。”楊少鋒說。
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溫州人南幔子滾回你的狗窩滾回你的家鄉去