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樓市暴利雖然繼續,暴雨即將來臨,新一輪行業洗牌在即,中小開發商們的噩夢開始了!
在房地產商繼續做07黃金夢時,其實等待他們的是地產版的最後“夜宴”,沒有實力的房地產商你吃多少、吐多少。和電影夜宴中情節一致,等你死去時(房地產公司倒閉),還搞不清到底誰是凶手。那麼究竟是誰殺死了開發商們?
殺手一:宏觀政策調控07強力執行:
根據國家在06年5月出臺的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)和廉租住房的年度土地供應量,不得低於居住用地供應總量的70%。來自國家和相關部委的信息表明,07年,調整住房供應結構是一場“重頭戲”,重點是加快建設中小套型、中低價位普通商品住房,改進和完善經濟適用房制度,加快建立和實施廉租房制度,著力解決中低收入群體的住房問題。
自07年1月1日起,根據財政部、國土資源部和央行三部委聯合印發的《關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》,新批准新增建設用地土地有償使用費征收標准將在原有基礎上提高一倍。新政策還把那些因違法批地、佔用而實際發生的新增建設用地納入征收范圍,這無疑又給地方政府牢牢套上了“緊箍咒”。
07年及今後的房地產市場將不再是“瘋狂游戲”的舞臺。非法預售、虛假宣傳、囤積房源、哄抬房價等“惡疾”將受到空前嚴厲的打擊。隨著建設部等三部門聯合開展的房地產交易秩序專項整治行動往縱深推進,房地產市場交易秩序的“亂局”有望得到明顯轉變。
殺手二:金融政策調整,央行嚴控信貸規模,對行業貸款進行嚴查:
房地產假按揭專項檢查。假按揭貸款是商業銀行經由開發商發放無真實借款主體且擔保不落實的長期房地產貸款,是商業銀行發放零售貸款中典型的違規行為,這幾年來,各地已孕育了很大風險。致使房地產開發過程中面臨的巨大風險轉嫁給商業銀行。
土地儲備貸款專項檢查。近兩年,土地儲備貸款增加較快,土地儲備貸款存在著貸款承貸主體自有資本低,負債率過高,收入受行政乾預,毫無保障,抵押不具備法律效力,及受政策和市場影響較大等潛在風險。
打捆貸款專項檢查。目前,一些銀行因自身原因或受地方政府和相關部門的影響,向缺少固定資產項目准入手續、項目資本金不到位、項目資本金不實、缺少土地准入手續、缺少環保准入手續的項目發放貸款,發放流動資金貸款支持借款人用於固定資產建設,支持地方政績工程,導致巨大風險;
終極殺手三:房地產市場的自我墮落
1、市場發展畸形:
目前國內房地產市場進入了一個拼奢的年代,房地產開發商一味追求花園式環境、高檔裝飾、超大空間,因為在房地產發展的初期,中國房地產作為一個較為新興的行業,缺乏這樣豪華的房子,但是在大量豪宅湧現的今天中國的富人們該買的房子都買了,買不起的隨著房地產漲價,依然是買不起。上海房價的回落就已經說明了這個問題,只為20%的富人蓋房子,但畢竟富人是少數,豪宅供過與求就意味著下跌,而不重視80%的窮人,就意味著你失去80%的市場份額。
2、投資性購房時代結束:
前幾年浩浩蕩蕩的江浙炒房團、山西購房團跑遍全國買房子,買到那裡,那裡房價暴漲,而現如今買到手的房子有價無市,在大量活錢變死錢後,還有多少錢能夠橕起房地產的價格?
3、社會投資手法多元化,房產投資空間縮小:
今年股市火爆,投資股票基金的收益大大高於炒房收益,而且變現能力好於投資房地產。炒房資金大量流出房地產市場,沒有新增資金去追捧房價,高房價自然難以維持。
4、房租收入降低與巨額的總房款投入難成正比,租賃投資空間縮小:
許多投資房子不住又賣不出去,只能出租,但是往往租金收入還不夠償還購房貸款,自己花高價買上房子背上債,再便宜租給別人住?投資房地產變成學雷鋒,有苦說不出呀。
終極殺手四:基礎能源、農產品漲價帶動的新一輪漲價與就業危機讓房地產投資減速:
煤、電、天然氣、糧食等生活必需品的漲價,讓居民的日常生活開銷加大,而人們開支首先要滿足的是生活必需品,隨後纔是高消費品,房子對大多數家庭來說,雖然也必須但不是馬上就需要的,拖個兩三年不會影響太大,而基礎能源的漲價,讓住豪宅的成本大大提高,市場會更加萎縮。
近年來就業難讓許多名牌大學新畢業的大學生都很難找到理想的工作,一些投機者在投機房地產時總想一線城市房價不會跌,因為全國人民都想去那裡落戶。但是在目前的就業危機下,多數人難以自由選擇自己生活的環境,房子不能代表一切,只有衣食無慮、整天無事可做吃老本的富豪纔能到處買房投機,而作為普通投資者,住房只是滿足基本的生存空間,所以既然一線城市房價下跌,其他地方的人們也不會大規模移民到一線城市,相反在就業壓力下,一線城市的人為了就業也在不斷流出到適合自己發展的地位。一線城市房價的下降將成為房地產整體泡沫破裂的導火索!
終極殺手五:房地產投機功能的喪失。
一是由於國家對房地產交易稅的大幅提高,以投機房地產為盈利目的的交易成本大大提昇,使投機者的盈利空間大幅縮水。
二是由於房地產按揭貸款政策的變化,讓投資多套房產的人取得銀行融資難度加大,失去銀行信貸的投資放大功能,通過投機房地產增值的速度會大大降低;
三是對期房銷售和預售條件的嚴控,讓靠時間差贏房產增值的空間大大縮小。
四是房地產商鼓吹房產不斷昇值的神話破滅,從上海高價拿房者集體要求退房就已經讓大家看到房地產商的一直鼓吹的房產只昇不降神話的破滅,在房價下跌的過程中,先拿房者在短時間內房價下跌20%-30%,房地產作為大額投資項目,就意味著一個家庭靠一輩子積蓄的百萬資產投資,在短短幾個月後變成七八十萬的悲哀。
“降龍18掌”天下無敵,對於地產商來說,上述5招可謂招招致命。地產“夜宴”即將上演,讓我們拭目以待!(沈立剛)
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