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近年來,關注開發項目後期整體運營已經成為房地產市場向前發展的重要環節,從各地房地產管理市場加大對開發項目入住後的嚴格管理到相關法規政策的出臺可以看出,房地產後期經營與房地產開發有著密切的關聯。
有關人士認為,房地產後市場是城市房地產開發達到一定發展水平後必然受到人們關注的環節,從最早的企業福利分房,到貨幣分房,再到市場經濟中自主選擇住房,每個階段都沒有離開對房地產開發後期市場的需求,人們即使在過去的日子裡生活在單位福利分房的『宿捨樓』,也會要求有公衛進行清理,有專人進行管理。如今,人們掏腰包自己選擇居住生活的空間,更加對整體的居住生活有了更高的要求,比如居住環境的衛生、園林,日常的管理、服務以及停車位、保安等等,於是,如何為居住者提供良好的管理服務,是房地產後市場較為關鍵的環節,而住房數年後的修繕更是房地產後市場需要關注的焦點。
時下,為數眾多的早期房地產開發建設項目已經陸續出現問題,諸如沒有社區物業管理,停車位稀缺,尚未連接生活配套管網設施等等,而早期的整體住區由於常年得不到有效的修繕,已經使牆體外檐涂層污損,樓道內基礎設施殘缺,此外,沒有休閑環境的住區雜亂無章,一些小有環境的住區已經面目全非。
目前,新建社區也開始出現早期小區出現的問題,其原因在於物業管理企業的資金來源困難,管理人員意識薄弱,缺乏服務觀念。
有關人士表示,未來很長的一段時間裡,房地產開發項目後期管理會成為困擾開發企業發展的重要因素,因為一旦小區管理出現問題,居住者首先想到的是開發商,而相關的房地產投訴也是針對開發企業而言,這樣,會影響開發商在新的建設項目中較高的聲譽,同時,由於成熟小區已經成為人們用做示范的例子,因此,會導致購房者對熟悉的開發企業建設新建小區的不信任感。
有開發商表示,此前,很多人認為房地產後市場是指城市建設中對土地資源的擴張,很少有人考慮建成後小區對市場的影響,實際上,關注房地產後市場決定著開發企業品牌的延伸以及發展的更高層次。
對於房地產後市場中物業管理的問題一直困擾著人們,以前,由於物業管理還只是處於起步階段,開發建設單位自建自管,管理不規范、不到位的現象普遍存在。開發建設單位、業主與物業管理企業三者之間的關系難以協調。一方面,開發建設單位在前期基本上是貼本經營,但為了有利於房屋銷售不得不繼續背上沈重的包袱;另一方面,業主感覺物業管理企業受開發建設單位操縱,沒有很好地維護業主權益,拒絕繳納物業管理費,對物業管理企業普遍存在抵觸情緒。物業管理企業則處在開發建設單位與業主的夾縫中,舉步維艱,難以生存,加上管理人員未經過正規的培訓,服務質量和水平也受到業主的質疑。諸多因素造成住宅小區遺留隱患較多,有的業主甚至采取某些過激手段,極大地影響了社會的安定團結和市民正常的工作、生活秩序。
有業主認為,現在,物業管理企業絕大部分已經與開發企業脫鉤自負盈虧,但由於服務意識的欠缺,仍存在諸多的問題,因而,需要進一步的完善相應的制度和市場規范。
有專業人士分析認為,房地產後市場應該多少學習一些汽車行業對於汽車後市場的重視,汽車後市場對於維修、服務、零部件等方面加強市場運營,解決了購車者的後顧之懮,開發企業對於房地產後市場的認識還停留在模糊階段,項目一旦入住,就徹底的交給了物業管理企業,由於沒有規范的監督機制,造成出現問題相互推諉,影響了居住者對開發企業的認可。
開發商表示,房地產後市場是關系到開發企業品牌建設的重要環節,贏得購房者的推崇,開發精品項目固然重要,但後期經營更是關鍵。
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