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聯合地產分析認為,從濱海新區核心城區2007年的供給量來看,該區域將比2006年有較明顯的增長,新增上市項目將會有一個短暫的爆發,2007年的在售項目將會達到30-35個,總體供給量將達到200-250萬平方米之間。但是,濱海新區的商品房供給量與人口的增量並不匹配,在未來的3到5年年均消化量在100-150萬平方米左右應該為正常水平,市場將出現供大於求的情況,由於2007年的板塊開發趨勢明顯,這些供給量將更加集中在同類板塊中供給,市場競爭壓力空前增大。
3到5年看結果
市場走勢考驗開發實力
根據濱海新區土地出讓資料測算,目前在售項目的後期開發將有375萬平方米左右的項目推向市場;而去年塘沽有大量的土地供給計劃,這些地塊上市的潛在供給在700-800萬平方米之間,這意味著在2010年前後至少有1000-1200萬平方米的新增商品房供應量(不含協議出讓的地塊)。
2005年濱海新區人均住房建築面積達到28平方米,全市家庭戶人口人均住房建築面積為23.4平方米,比第五次人口普查增加了4.34平方米,人均住房面積比天津市全市提前五年左右的時間。並且,在濱海新區內部,中心城區居民家庭擁有住房在2套以上的不在少數,且目前濱海新區的住房需求中投資比例佔到20-30%以上,部分項目甚至更大,那麼,濱海商品房住宅消費市場還有多少潛力可挖?下一個市場機會在哪裡?
2005年11月份的人口普查數據顯示,濱海新區(開發區、塘沽區)常住人口為70.9萬,包括塘漢大三區實際常住人口達到132.82萬,濱海新區“十一五”規劃中預計,2010年和2020年人口規模為180萬人和300萬人;也就是說,在2010年要實現50萬的有效人口淨增量(能夠轉化成商品房消費)。以上數據明確顯示,在人口指標與商品房供給量指標的對比中,存在著明顯的差異,即:濱海新區的商品房供給量遠遠大於人口的增量。面對如此巨大的供需矛盾,開發企業將如何應對是一個敏感和亟待解決的問題,也就是說,3到5年之內是真正考驗開發商品牌、功力、質量和服務的時期,三五年之後,濱海地產將迎來又一個重新洗牌和品牌運營的時代,其結果何去何從,我們拭目以待。
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