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2006,宏觀調控年。土地、稅收、建築、金融等政策相繼推出,房地產無時無刻不牽動著大眾的神經。剛剛經歷了2005年『井噴』式增長的濱海樓市,雖面臨巨大的發展機遇,仍無法擺脫因宏觀調控而帶來的焦慮、等待、迷茫、沈寂,最終一路平淡地向2006揮手告別。2007年的腳步很近了,濱海樓市又將向我們展示怎樣的畫卷?
土地收權推動濱海樓市變局
今年4月份,天津市有關部門對濱海新區土地交易政策進行了調整。自2006年4月1日起,塘沽、漢沽、大港區經營性土地實行集中統一出讓;6月1日起,天津經濟技術開發區、天津港保稅區的經營性用地土地使用權出讓,必須在天津土地交易中心以招標、拍賣、掛牌方式實施公開出讓。
業內人士認為,這一土地政策,必將對濱海新區房地產的發展帶來極其深遠的影響。天津市土地交易中心將利用更廣的信息平臺,為各區縣的經營性土地進行推介,從而引進更多的外地開發商到各個區縣進行房地產開發,讓各地的房地產市場在更大的平臺上發展。例如,以前鮮有外地企業進入的漢沽區,在新土地政策實施不久後,就引來了兩家分別來自天津市區和塘沽區的房地產企業搶灘拿地。這些外地開發商的到來,必將為本區域的房地產市場注入新鮮的血液,徹底消除土地本地交易所帶來的種種弊端。
各區縣土地集中交易後,卻對穩定房價、遏制房價上昇帶來了不小的壓力。各區縣的土地放置到更大的市場中進行交易,將大大加劇各房地產商拿地的競爭。這種競爭的結果是,土地將由出價較高者獲得,土地價值將更加接近於其真實價值,地方財政收入提高的同時,地價也隨之被推高,地價的增加將最終導致房價的攀昇。同時,拿地競爭的加劇,將直接加快房地產行業洗牌的進程,優勝劣汰、強者更強的競爭趨勢,將導致未來濱海新區房地產行業成為少數幾家大型房地產企業的投資天堂。這種寡頭壟斷的競爭態勢給穩定房價帶來一定的難度。
但土地集中交易後,明顯放慢了濱海新區土地交易的步伐,這對遏制房地產過度投資起到了一定的積極作用。據大港區土地交易部門的工作人員表示,政策調整後,雖然土地上市前的各種手續並沒有太大變化,但從實際情況看,集中交易後該縣的土地交易量明顯減少。塘沽區的土地交易也因政策的調整而從火爆迅速趨於平穩。2006年年初,塘沽區一口氣推出兩千餘畝土地,引來數十家國內外開發商的垂涎。而土地集中交易後,塘沽區土地的上市和成交速度明顯放慢。漢沽區的土地市場也不約而同地出現了降溫的現象。
總之,隨著土地市場不斷公開化和透明化,房地產行業競爭將更為激烈,地價增長後項目操作風險也隨之增大,開發商拿地也將更為慎重。
住房結構調整冷卻濱海樓市
今年五月末,由國家九部委聯合發布的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》首次提出,自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下的住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。一個多月之後,建設部發布的《關於落實新建住房結構比例要求的若乾意見》,再次明確了小戶型將在新建住宅中的主體地位。
房地產宏觀調控政策,在2006年首次縱深到調整住房結構上來,讓濱海樓市為之一振。住房結構之變打亂了許多房地產商的操盤思路,使之成為今年濱海房地產一路平淡的主要原因。
同時,由於房地產商在天津的實施細則出臺前,對『套型建築面積』和『建築總面積的70%』存在著不同的理解,不少濱海新區的房地產企業比較保守地選擇了觀望。此外,一些房地產項目部分審批工作在6月1日前已經完成,未完成的審批手續是否需要按照新政策的規定進行辦理,在一段時間內仍不得而知。這種政策的不明朗,讓近年來持續紅火的濱海樓市出現了少有的平靜。11月中旬,天津市的實施細則得以公布,濱海房地產纔逐漸有所回暖。
從調整住房結構的政策來看,壓縮單套面積,增加小戶型套數被決策層視為穩定房價之道,這一政策將長期存在。未來90平方米以下的小戶型必然成為商品房市場的主要產品,由於從目前看,小戶型恰恰倍受購房者的青睞,因此未來濱海房地產市場將在回暖後持續保持旺盛的增長勢頭。
交易稅費讓二手房回歸理性
9月中旬,天津市有關部門公布『津地稅所[2006]10號』文件,對《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》補充了一些實施細則。從此,在二手房交易過程中,對符合征稅范疇的二手房,契稅、營業稅、個人所得稅將統一強制征收。
雖然在實際辦理過程中,大多數個人所得稅的稅率按照交易房價的1%進行征收,對二手房交易成本的增加並不十分顯著,但數額不小的各種稅費,已經開始將二手房投資需求降低到冰點。而且由於宏觀調控的影響,濱海新區二手房價上漲勢頭在今年年中已經得到了明顯的遏制,平穩的房價和不菲的交易成本,短期內投資濱海二手房已經變得無利可圖。以自住為主的真實需求也已經成為濱海二手房市場的主力軍,投機行為的消減,讓市場回歸理性,這必然對未來濱海新區房地產的健康發展起到積極的推動作用。