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濱海新區包括天津經濟技術開發區、塘沽區、大港區、漢沽區以及東麗區和津南區部分區域,其中開發區和塘沽區是濱海新區中住宅市場發展較快的區域。以下主要從開發熱點區域、銷售價格、產品特征、發展商關注程度等方面著手對濱海新區的住宅市場進行簡單的介紹與分析。漢沽區住宅市場目前尚處於起步階段,在本文中不做分析。
開發熱點區域
目前濱海新區住宅開發的熱點主要分布在以下四個區域:
1、開發區輕軌沿線
2、塘沽區西北部區域
3、東麗湖周邊
4、大港區港東新城
漢沽區的住宅市場目前正處於起步階段。下圖是這幾個區域的分布示意圖。
從房地產開發的角度來看,上述幾個區域有各自的特點,下表中列出了這幾個區域各自的優劣勢。
區域 |
優勢 |
劣勢 |
主要住宅項目 |
開發區 |
居住氛圍相對較好,交通便利 |
土地成本較高 |
金海岸濱海新城愛麗榭 伴景灣傲景觀瀾新城國際 |
塘沽區 西北部 |
昇值潛力較大, |
目前生活便利性較差 |
水域未來城心貽灣 |
東麗湖 周邊 |
自然景觀與生態環境較好,土地成本較低 |
常駐人口較少,目前生活便利性較差 |
萬科城朗鉅天域 溪韻風景灣 |
港東 新城 |
土地成本較低,昇值潛力大 |
目前目標客戶群相對較小,未來區域內競爭激烈 |
和興理想城 |
住宅售價
從各區域的整體情況來看,開發區的住宅平均售價最高,目前約為6500元/平方米,主要是由於開發區住宅總體上供不應求,投資者比例在50%以上、土地成本較高以及提昇項目品質的高成本投入等也是開發區住宅售價較高的原因。
其次是東麗湖區域,目前高層住宅的平均售價約4700元/平方米,多層住宅的平均售價約5100元/平方米,聯排別墅的平均售價約8000元/平方米。東麗湖區域的住宅售價較高主要是因為該區域的主要產品為別墅,獨特的自然景觀與生態環境優勢也是該區域售價較高的支橕因素。周邊區域內相關產業(主要是空港物流加工區、開發區西區以及東麗開發區內的制造業、物流業等)的發展帶動了東麗湖區域居住氛圍的形成。
塘沽區住宅的平均售價目前約為4100元/平方米,但西北部主要項目的售價大多在5000元/平方米上下。塘沽區住宅售價的上漲主要是由於大量外來購房者在塘沽區購買自住房產或投資房產,其中投資者的比例接近30%。塘沽區臨近開發區,但是住宅售價相比開發區內的住宅要低約1500元/平方米,使得開發區部分收入較低的購房者轉向塘沽區住宅市場。從供需關系看來,塘沽區目前中小戶型的供應量相對不足,住宅產品供需錯位,因而以中小戶型為主的項目售價上漲帶動了該區域內住宅平均價格的上漲。與其他幾個區域相比,塘沽區的自住型需求總量最大,因而也是住宅市場發展基礎最為堅實的區域。
大港區港東新城是未來五年內大港區住宅集中開發的區域,目前該區域的住宅平均售價約4200元/平方米,大港區住宅售價相對較低主要是由於該區域的住宅需求群體以本地居民為主,而本地居民目前人均居住面積較高,改善需求主要是對小區居住環境的改善,但目前在售項目在小區環境方面有實質性改進的較少,因而大港區住宅市場的發展還有待於區域內產業的進一步發展,產業的發展將帶來新增的居住需求,同時還可能帶動大港區二手住宅市場的發展,進一步推動改善型需求的增加。
產品特征
濱海新區由於地域范圍較廣,而且包含了開發區商務與生活區、東麗湖風景區,因而住宅產品類型較多,其中各個區域的住宅產品又有各自的特點,下表中列出了濱海新區內各區域住宅產品的主要特征。
區域 |
住宅產品特征 |
開發區 |
絕大多數為高層住宅,大戶型住宅為主,小戶型公寓供不應求,社區環境較好,停車位設計較多 |
塘沽區 |
高層產品為主,有少量多層住宅,大戶型住宅為主,中小戶型住宅供應開始增加 |
東麗湖周邊 |
以低密度住宅為主,高層和多層住宅的供應量較小,社區環境較好 |
港東新城 |
以大戶型多層住宅為主,項目規劃設計水平較低,產品形式單一 |
發展商關注程度
由於濱海新區整體定位的提昇,投資者對濱海新區住宅市場的關注度有了很大的提高。目前有眾多的外來發展商(包括萬通、廣廈、朗鉅、億兆、聯想融科等)已經在濱海新區開發住宅項目,還有一些發展商正在關注濱海新區的土地招商與房地產項目合作機會。濱海新區住宅項目的主要發展商還包括天津本地的泰達、貽成、天房發展、泰豐、星運、濱海快速等。
從關注的程度來看,開發區的受關注程度最高,開發區居住用地價格的迅速攀昇即在一定程度上說明了這一點。其次是塘沽區和大港區,目前已有眾多天津本地發展商在塘沽區和大港區儲備居住土地;最後是東麗湖區域,東麗湖區域的關注度正在迅速提高,除自然景觀與生態環境因素外,空港國際物流區、開發區西區以及空客A320項目落戶濱海新區等產業推動因素也是東麗湖區域受到房地產發展商關注的重要原因。
濱海新區住宅市場展望
隨著天津房地產市場的快速發展,城市中心區域的可開發居住用地逐漸減少,而且土地價格上漲較快,投資風險相應增加。濱海新區與城市中心區相比具有土地價格較低,昇值潛力較大,用地限制條件相對寬松(主要是指可以開發一定數量的低密度住宅和多層住宅)等優勢,同時,隨著輕軌、地鐵、快速路和高速公路等交通設施的建設,濱海新區與北京、天津市區的交通時間將在很大程度上得到壓縮,濱海新區住宅市場的需求群體進一步擴大,因此,濱海新區住宅市場將有廣闊的發展空間。(文/戴德梁行)