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2006年的政策影響到了樓市的各方面,特別對住宅產品有著深遠影響。在開發商把房子越蓋越大,越蓋越奢華的節骨眼上,政府出臺了90平方米小戶型要在開發中佔70%的政策,該政策的出臺,讓不少原本准備全部開發大戶型的開發商必須重新更改規劃,這也促使住宅品種更加多樣化。開發商為了盡量避免同質化,開始挖空心思在產品上出新。都是小戶型,也各自有特點。
2006年,小戶型為自己正名:別看我小,濃縮的都是精華。
多種產品戶型混搭
2006年的住宅產品,在時尚界流行『混搭風』。樓市也趕時髦,走起了『混搭』路線。由於戶型面積的具體政策尚未出臺,而在實際的規劃審批上已經兼顧到了這方面的內容,所以,不少開發商在選擇產品時加入了多元化的要素。
產品類型上混搭最突出的無疑是位於西二旗的領秀新硅谷,這個項目的建築產品包括了獨棟、聯排、雙拼、情景洋房、陽光薄板等七種類型。
在產品戶型上,多樣化也很突出。比如,位於西三旗的富力桃園,其戶型既有一居,也有緊湊型兩居、三居,舒適型兩居、三居、四居,可以滿足不同客戶的多層面需求。位於青年路上的天鵝灣,更是設計了70多種戶型,包括高廳平層、三疊式等。
紛紛打出宜居牌
2006年,樓市產品更加追求宜居和居住的舒適。很多項目都在不遺餘力地在宜居上做文章,以便吸引更多消費者的眼球。
位於燕郊經濟開發區燕順路沿線的美林新東城,一期產品全部為低密度花園洋房,戶型設計充分體現產品的宜居性與均好性,所有戶型均采用『大面寬,小進深』的設計,保證南北通透;景觀上,一條南北走向的人文景觀軸,與潮白河岸的自然景觀軸平行分布,並與燕順路上的商業街形成有機聯系,結合小區內的公共廣場及商業中心區,形成了東西向的連接視覺通廊;社區規劃了商業街、小學、體育公園等配套設施,使廣大業主的生活方便快捷。有了這些保證,交房時非常順暢。另外,百旺茉莉園,四層和五層的花園洋房不僅有上下躍層戶型,還裝有公用電梯、戶戶分配有地下室;一層的大花園與頂層的大露臺凸顯其宜居的品質。諸如橡樹灣、紫臺、頂秀青溪等項目均在宜居上做足工夫。
商務小戶型受青睞
2006年,出現的另外一個產品類型是商務小戶型。項目清一色的都是小戶型,並且宜商宜居,為一些投資客帶來了利好。
位於立水橋的項目東亞奧北中心,就是這樣的產品,產品是商業立項,但是設計為住宅產品,這些小戶型比較適合投資,面積都是90平方米左右,頗受消費者熱捧。另外就是東亞望京中心,在望京這個大戶型當道,售價早已衝過萬元的區域,對於普通的白領來說,買一套房子真不容易。東亞望京中心看到了這一商機,項目全部都是小戶型。可以居住,也可以用來投資,頗受到消費者的喜愛。另外,東亞望京中心對面的悠樂匯,也都是小戶型。
小戶型也高端
小戶型因為低總價,受到了消費者的喜愛。但是,實際上小戶型並不便宜,不僅不便宜,而且可以高端,動輒過萬元。2006年,小戶型為自己正名:別看我小,濃縮的都是精華。
實際上,這樣的例子一抓一把。比如位於三元橋的華遠裘馬都,其中兩個樓座是小戶型,可是均價已經到了18000元/平方米以上。沿海賽洛城五期首先推出D8D10兩棟,D8號樓戶型面積53平方米至83平方米,D10號樓戶型面積53平方米至91平方米,均價也已經達到了9000元/平方米。位於CBD核心區的世界城,均價更是達到了25000元/平方米,該項目即使是55平方米廳室合一戶型,都設計了獨立步入衣帽間、6平方米超大面積的衛生間,同時,還匹配了高檔設備,頻走高端路線。據說,連美國NBA火箭隊老板亞歷山大也買了一套世界城的房子。
科技住宅比拼
2006年住宅還有一個不得不說的特點,就是出現了一場科技住宅的比拼。盡管隊員科技住宅的說法不盡相同,但是將科技應用到住宅中,這無疑是一個趨勢。
這一比拼在上清板塊表現得淋漓盡致。先是上第MOMA,整合了一系列高效保溫隔熱建築圍護結構的基礎上,上第MOMA采用歐洲完全成熟的建築物理科技系統,實現住宅內部的恆濕恆溫、新風置換。緊接著The House當仁不讓,打造出了具有18項前沿技術系統,20項應用技術系統的產品。經過中國建築科學研究院的評估,The House國際花園的住宅性能指標達到了國家AAA級,住宅節能指標達到80%,遠超國家標准(50%)和北京市標准(65%)。同一區域的清河新城,也非常關注住宅科技,采用了金屬鋁建築外牆、地源熱泵等創新技術。科技比拼已經成為2006年住宅的熱點。
小戶型促產品邁向精細化
由於『國15條』的影響已經在2006年得到顯現,進入2007年,影響將會更加明顯。小戶型產品將大面積佔據住宅開發市場。因此,中原地產預測,2007年,產品在設計上走向精細化。小戶型數量的要求,也讓塔樓產品抬頭。有了小戶型的參與,產品類型將更加豐富。
產品向精細化發展
『國15條』的影響將在明年逐漸顯現出來,住宅結構的調整政策影響主要表現在兩個方面:一是從市場方面看,在2006年調整過關的產品以及2007年的新供應量同步上市,90平方米以下小戶型集中供應,住宅產品的同質化難以避免,激烈的市場競爭勢必會帶來產品的競爭昇級,在虛無誇大的『風格』和『生活』概念逐漸喪失公信力的時候,開發商將不得不將注意力集中在與消費者息息相關的產品舒適度和物業的服務質量上來,市場有望進入精細產品時代。二是從產品自身而言,其變化不僅表現在面積的變化,還表現在建築形態、居室空間的變化發展,甚至對建築節能會提出一定的要求以滿足住宅的適居性。
★塔樓地位有望回昇
目前在住宅市場多以一梯兩戶、南北通透的板樓為主,這種格局最大的好處就是能最大限度地滿足居住者對采光和通風的需要,但難以滿足節能省地的需要。因此,當『90/70』執行中小套型面積的住宅成為市場主流時,一梯兩戶的樓層板樓很可能將被一梯多戶所取代,板樓在住宅建築中的主導地位也將讓位於塔樓及板塔結合等建築模式,這纔能保證得房率和節能省地兩方面的需要,滿足中等收入的需求。
★產品類型豐富
建築戶型的變化最根本的原因還是來自建築空間功能的細致性和消費客群的不斷細分。受宏觀調控的影響,小戶型的消費層面也在不斷擴增,將從原有的純過渡性居住的青年一族,逐步發展成涵蓋社會多個層面的多目的性消費,單一的居住模式將被徹底改變。廳室合一的『solo』,經濟實用的一居室,精裝小豪宅,甚或專為SOHO人士打造的商務套房等滿足不同層面的小戶型都將表現不俗。另外,在居室和面積的組合方面,每一個新概念的提出都將使小戶型設計更合理,更人性化,85平方米可以做到三室兩廳,兩室兩廳的布局在65平方米的面積內可以做得五髒俱全都不再是難以置信的事,住宅形式也千變萬化,空間布局也將不拘一格。
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