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一直以來,在購房者眼中,小戶型是當前房價高居不下情況下解決居住難題的最好選擇;而在開發商看來,小戶型開發成本高,容易拉低項目檔次。因此,盡管低總價的小戶型一直受到購房者的熱烈追捧,但市場中卻始終處於一種供不應求的狀態。不過,今年5月29日建設部等九部委出臺的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,將徹底改變這種小戶型緊缺的狀態,小戶型的命運將因新政的出臺而發生重大變化。
新政出臺地產商緊張
根據九部委的十五條意見,自6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上,且過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的,應根據要求進行套型調整。
受上述規劃新規影響,開發商對設計師的熱情再度昇溫。『現在已經有很多已做完規劃設計的開發商重新回來找到我們,要求更改戶型設計。估計過幾天又該有的忙了。』天津市房屋鑒定勘測設計院建築師李軍華說。
天津市方標建築設計有限公司董事沈勇嵬表示,目前大多數開發商處於觀望狀態,但也接到個別開發商的諮詢,不過具體怎麼改開發商也還沒有提出來。『如果完全按照新政的標准執行,那麼將會有一大批新項目受到衝擊。』沈勇嵬說,『尤其是已經審批但未拿到施工許可證的項目,有些設計工作甚至可能面臨推倒重來。戶型面積降低了,戶數及居住人數勢必增加,人防、公建、停車位等相關配套都得重新設計。對開發商而言,設計費用增加了,建築成本也相應提高。』
小戶型開發迎來第二春
盡管很多開發商對新政中強制限制戶型比例的規定頗有微辭,但很多專家卻認為,這條細則將有望使市場中存在許久的供需結構性矛盾得到有效緩解,開發商將不得不把更多的精力放在戶型創新上,設計出既符合規定又適合市場需求的小戶型產品。『從建築設計上來看,一個項目裡中小戶型要佔70%,肯定比較難做,但卻並非不可能。只要設計合理、布局實用,一樣可以成為舒適而經濟的住宅精品。』設計師沈勇嵬說。
家在香港、現任天津中原研究部經理的梁美娜向記者介紹,在香港,為盡最大限度地保證每個居住者的隱私,住宅的戶型面積被盡量壓縮到最小。而且通過樓體挖槽等設計,盡量保證每戶的采光和通風,使香港的小戶型既擁有足夠的功能分區又擁有足夠的舒適性。
金地集團天津地產公司總經理郝一斌介紹,受采光、朝向等因素的影響,目前天津市場中流行的薄板住宅做小戶型難度很大。相比之下,高層塔樓由於沒有南北通透的限制,戶型進深可以做得較小,小戶型設計起來也比較容易。因此,下階段類似產品的供應量將會增加。
21世紀不動產天津區域分部副總經理張武認為,前幾年,開發商追求大戶型,把價格抬上去了。新政出臺後,就天津市場而言,今年下半年到明年在居住用地方面將有確實保障。同時,詳規出臺將根本上解決房地產開發結構不合理問題,如果將90平方米以下戶型控制在7成,則非常符合現在市場需求。
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