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商業運營時代
2006年對於濱海樓市的商業地產來說是一個明顯的轉折年。近年來四處開花的臨街商鋪、大型商廈、寫字樓等商用房已經陸續建成並逐漸投入使用,從此濱海商業地產將從開發期轉向經營期,新增項目非常稀少,而招商招租成為商業項目的重頭戲。
今年開發區除了一個寫字樓項目和一個酒店式公寓首次亮相銷售外,其餘在售項目均為前幾年推出的餘房,商業項目供應量相當有限,大不如前兩年。塘沽區商用房市場也同樣不文不火,2006年沒有新增的項目,在售的也都是剩餘房源。這些商用房項目的市場推廣力度較小,因此更顯得市場的平淡。
已經建成入住的商業項目,在入住後即獲得較大的成功,兩個位於第三大街的大型商業項目已經進入經營階段,招商情況非常可觀,優勢地段甚至出現一鋪難求的緊俏局面。由此可見開發區因為人口聚集而帶來了巨大的商業潛力。
而濱海新區其他區域則沒有這麼幸運。塘沽區外灘附近的一個商業項目雖然在年中就已經入住,但招商情況卻並不樂觀,盡管處於著名的塘沽金街商圈,但謹慎的經營者仍在觀望,同時該處的購物消費人氣還有待挖掘。漢沽和大港的商業設施大多都是隨著住宅市場的開發而遍布各個街道,社區商鋪是商業最為常見的形態,大型商廈和寫字樓等其他形式的商業項目還不多見。由於遇到了居住人口不足、聚集效應不強的兩大難題,漢沽和大港的商業項目真正顯露出其投資價值,還需要購買力和城市聚集效應的增強。
銷售放緩
受政策的影響,今年濱海新區的房地產項目面臨著前所未有的銷售壓力。塘沽區洋貨市場附近的某個項目,雖僅有兩棟樓,銷售周期卻從年初延續到年末,不少大戶型仍成為老大難;開發區泰豐公園附近的某個大型項目,已經整整走過了兩個年頭,仍然有不少剩餘產品待售。
宏觀調控後,各方對未來房價的漲與落眾說紛紜,眾多購房者選擇觀望,並不急於購房,讓各個開發商感到一股寒流。今年年中,濱海新區的房價就開始趨於平穩,房價不漲導致樓盤銷售受阻。更為重要的是,一些項目的項目定位與市場需求存在一定的偏差。導致產品相對過剩,市場消化速度較慢。同時,由於房價上漲過快,小戶型由於總價較低,相對於總價高不可攀的高檔大戶型住宅更受市場青睞。因此一些大戶型住宅項目的銷售狀況更加冷清。
盡管一些項目的銷售業績並不樂觀,但購房者所希望的房價下跌並沒有出現,開發商也沒有采取降價或促銷的手段挽救市場。畢竟這些手段對於任何一個開發商來說,其帶來的巨大的市場風險將可能葬送整個項目,況且當前的冷清的市場被許多人認為是暫時的,未來的市場將出現回暖。
建築差異
由於各地土地資源的緊缺程度不同,因此土地的利用強度也各不相同。塘沽區、開發區和保稅區,今年來隨著房地產的發展,地價一漲再漲。為了合理利用土地,使其價值最大化,提高地塊開發的容積率已是政府規劃部門首要考慮的因素。由此導致了高層建築成為了塘沽區、開發區和保稅區的主旋律,而多層建築低密度小區也基本消失在今後該區域的房地產開發中。一座座高聳挺拔的現代建築讓這裡更加具備了大都會的城市感覺。而對於購房者選擇項目來說,除了地段的差異外,各個樓盤間在建築形態和房型等方面的差異將大大縮小。
而土地資源相對充足的大港區,住宅開發則以4-6層的多層建築為主,住宅小區一般都以整齊劃一低矮樓房排列而成,讓這裡更多了一些休閑恬適的生活氛圍。漢沽區的房地產發展則介於多層與大高層建築之間,以12層左右的小高層建築為主。也有些開發商保持一定的容積率,在同一個樓盤內規劃出多層、小高層和大高層等多種建築類別,體現出建築的多樣性,以供不同喜好的購房者進行選擇。
行業洗牌
2006年,聯想旗下的融科置地與塘沽區本土開發商貽成集團聯手開發塘沽項目;萬科也加入到開發區的地產開發行列;來自市區的房信集團、寶利集團則走出天津市外環線,分別搶灘大港和漢沽,濱海新區房地產的區域壁壘在今年被徹底打破,資本的擴張天性也在地產行業市場化進程中不斷施展力量。
眾多大型房地產開發商來到濱海新區跑馬圈地,給實力弱小的本土開發商制造了極大的生存危機。首先,隨著土地出讓的公開化和透明化,拿地更多的資金和實力的較量,優勝劣汰強者更強必然是未來濱海房地產的行業寫真,那些以單個項目而生存的小型房地產企業或與其他企業進行聯手,要麼徹底退出房地產行業轉頭其他產業,洗牌之後,只有實力強大、地產開發經驗豐富的大型企業瓜分濱海房地產市場。
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