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專家提醒:濱海新區住宅,供應結構急需調整
近日記者在采訪時發現,近期在濱海新區新上市的小戶型住宅產品出現了搶購風潮。萬通新城·國際於本月7日推出的160套精裝小戶型,到目前僅僅一個星期已銷售了90%,水域未來城10餘套60平方米左右的產品,在上個月末開盤時甚至出現了連夜排隊現象,此外天保金海岸等項目的小戶型產品也是一上市就售罄。
業內人士指出,這種搶購現象說明濱海新區住宅產品供應結構存在著失衡問題,與部分大戶型產品銷售已經出現一定阻力的現象相對比,小戶型的供不應求預示著其發展空間。專家提醒,在濱海新區房地產投資火爆的背後,產品的結構性矛盾不可忽視,發展商在前期研發過程中應謹慎行事。
平均戶型偏大,結構性矛盾初現
宇軒投資諮詢有限公司的相關最新數據顯示,目前以開發區和塘沽區為主的濱海新區房地產市場上,在售的住宅項目普遍存在戶型面積較大的特點,其中開發區尤其明顯。
據了解,塘沽區目前主要在售項目如貽正嘉合、貽景花園、水域未來城、歐美風情小鎮等,售價在4000至5000元/平方米區間,戶型面積均在100平方米以上,主力戶型在130平方米,以兩室和三室居多。由於塘沽區購買以自住型為主,且每年供求基本平衡,因此今年市場消化力仍然不成問題。
然而開發區從去年最後一個季度至今,新開盤的住宅項目多以150平方米以上的大戶型為主,180平方米以上的四室在總供應量中的比例遠遠高於市區。且樓盤價位已攀昇至6000元/平方米,一些較高檔項目的均價甚至已經達到7000元/平方米,已達到天津市區高檔項目的價格水平。有關人士指出,開發區一些180平方米以上的超大戶型產品銷售勢頭已經不比前年和去年。
從房屋實際入住和使用的角度分析,開發區投資型購房比例佔30%左右,而在租賃市場上,面積在90平方米——160平方米的兩室和三室漸漸趨於需求飽和,四室以上的大戶型和別墅項目供求雖在目前保持基本平衡,但需求空間不大,而一室的小戶型處於嚴重的供不應求階段。
高購買力促使產品趨同
天津萬通時尚置業有限公司執行總經理汪慶宏分析,造成開發區住宅產品開發一直向大戶型方向傾斜的原因,主要是在濱海新區發展的初期,大量高端需求在此較為集中。購房者如福利待遇比較優越的渤海石油、港務局、開發區管委會、泰達集團、摩托羅拉等大型企事業單位的員工,以及從事物流、貨代和服務業的私營業主,租賃如外資企業駐津擁有高額租房補貼的高管。
這種需求在2004年,濱海新區常住人口達到8萬後愈發明顯。從2004年至今,濱海新區房地產樓盤均價以每年1000元/平方米的幅度迅速攀昇。在濱海新區GDP佔到天津市近一半,人均可支配收入達到全市平均水平的3.8倍的背景下,為了迎合這部分人的需求,開發區、塘沽區戶型面積比市區高出20平方米左右。
小戶型潛力巨大
然而,專家指出,僅僅滿足高端需求已給濱海新區房地產市場的健康發展帶來了隱患,隨著濱海新區開發開放步伐的加大,產品的多元化發展將成為濱海新區房地產發展的一大趨勢。
據統計局統計,濱海新區的人口規模快速擴大,年平均增長率為2.1%,顯著快於市內六區。到2010年,濱海新區常住人口預計達到180萬人,其中城鎮人口165萬人,城市化水平達到90%。而在這個過程中,開發區人纔結構也將由原來的『高管、藍領兩頭大』的狀態逐步轉變。受產業結構調整影響,更多從事第三產業的人纔將大量湧入濱海新區,僅去年各類招聘會就為開發區企業輸送各類人纔1.5萬餘人。濱海新區正成為外來人口,與各類人纔的匯聚之地,聚焦效應日益顯現。這其中就包括數量眾多的應屆以及畢業1-3年的入職時間不長的年輕人,以及具備一定資金的中小投資者。
從現在開發區房地產的現狀來看,當前的小戶型的供給大多數都是房齡比較老的二手房,例如曉園新村、康翠園、翠亨村等小區等。由相當數量的一部分年輕白領,或多人共租一套大面積公寓,或租住酒店式公寓,在私密性和居住成本上還未能得到有效的滿足。戶型面積在60—90平方米的新項目只有愛麗榭部分B1-B3戶型、天保SOLO、萬通新城·國際A3等少數幾個。
業內人士指出,從需求層面上來講,小戶型發展空間巨大。但由於開發區生活區用地只有8平方公裡左右,土地資源非常稀缺,更多的小戶型產品出現需要依靠周邊區域的進一步開發,新興區域公交、商業、醫療、教育等配套完善將是小戶型產品增大供應量的契機。(裴蕾)
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