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2007年剛剛到來,備受關注的房地產市場在新的一年裡將會出現什麼新變化呢?房價是漲是跌?小戶型到哪兒去買?新熱點板塊將如何分布?這一切都值得關注。
猜想一:外環內房價高位震蕩
2007年,天津樓市,特別是外環線以內中心城區的價格依舊會處在高位震蕩過程中。特別是從2006年城區成交的幾塊土地便可看出端倪。
2006年7月3日,新塘投資以4.2088億元拍得津西梅(掛)2006-028號地塊,該地塊出讓面積77768.7平方米,容積率1.653,為居住用地,折合樓面地價約3274元/平方米;8月4日,招商局地產以10.02億元拍得津南衛(掛)2006-031號地塊,該地塊出讓面積139226.9平方米,容積率2.23,為居住及商業用地,折合樓面地價近3200元/平方米;8月14日,世昌房地產以1.6769億元拍得津東七(掛)2006-033號地塊,該地塊出讓面積12854平方米,容積率4.94,為住宅及商業金融用地,折合樓面地價2640元/平方米;11月13日,廣西陽光股份以3.412億元拍得津東萬(掛)2006-064地塊,該地塊出讓面積46998.3平方米,容積率1.91,為居住用地,折合樓面地價3800元/平方米。
通常,土地成本會佔到總房價的三分之一,按照以上幾塊外環線以內成交地塊的樓面地價成本,它們未來的售價都將超過6000元/平方米。開發商之所以如此大膽拿地,也表示出他們對未來天津市場的良好預期。
猜想二:低收入者搬出外環線居住
按照有關規劃,未來5年,天津市將立足於滿足群眾日益提高的居住需求,在外環線以內的中心城區安排建設一批中高檔居住區。這些高檔項目主要結合舊區改造和存量土地整理進行,定位於改善性住宅開發,規劃設計要求體現與周邊環境相協調,並做好居住區道路、商業、教育、衛生等配套設施的建設,體現本市住宅現代化特點。同時,在距外環線外10公裡以內、交通方便、有配套基礎設施建設條件的區域,將集中建設普通商品住房,每個居住區規模在300公頃以上。
新規劃的確定意味著未來天津樓市的布局將更類似於北京、上海、廣州、深圳等一線城市,城市范圍將迅速擴大,郊區樓盤開發量將繼續增長,外環線以內新建商品房的檔次、價格將繼續攀昇,經濟實力不足的購房者只能遷居外環線以外。
猜想三:別墅更多競爭更激烈
據不完全統計,2007年天津市在售和開售的別墅項目將超過20個,除了合生、萬科、永泰紅磡、津濱創輝、朗鉅、億兆、寧發等原有開發別墅項目的開發商外,招商、萬通、國民地產、吉寶等新軍也紛紛進入。市中心,有中新置地的TOWN中堂、上投的老城廂10號地塊、萬通·上游國際項目、招商的電話設備廠地塊以及萬科的寧發別墅地塊等;東部,有東麗湖·萬科城、朗鉅·天域、夏陽·溪韻風景灣等;西部,有夢都·嶺上林裡、東籬·19英裡、國民房地產在張家窩鎮的一個大盤項目等;南部,有卡梅爾、瑪歌莊園、領世郡、團泊湖庭院、吉寶置業的雙港別墅項目等;北部,京津新城將繼續銷售。
數十個項目同時入市,銷售壓力必然會增加。目前天津各別墅項目除了在建築風格方面有所差異外,市場定位趨同,基本上都面向金字塔頂端的純高端用戶,千軍萬馬擠在一座獨木橋上,存在一定風險。因此,別墅市場期待進一步細分,特別是一些郊區綜合大盤,面向中等收入家庭的經濟型別墅似乎更有市場吸引力。
猜想四:房企開始大魚吃小魚
2006年國家出臺的一系列宏觀調控政策,開發商們感覺到陣陣的寒意。2006年年底,作為深圳當地知名房地產公司的國基房地產公司被債權人申請破產清算。截至2006年3月31日,深圳國基負債總額為9.06億餘元,成為迄今為止中國房地產最大的破產案。另據報道,上海數量龐大的小型開發商放棄無力開發的項目或退出開發領域,或轉讓股權、尋求合作經營。
而在天津,這種趨勢已經悄然展開。目前,外地開發商已經佔據天津樓市的絕對優勢,很多優質地塊都被這些地產大鱷們以高價競得。天津本土房企的開發規模日益萎縮,不得以轉而憑借僅剩的人脈優勢來向外地開發商尋求合作。
深圳國基的破產,以及上海小型開發商的出局,無疑是2006年強勢宏觀調控的結果,也佐證了2006年中業界的預言,即下半年將有30%或以上的開發商出局。在銀行貸款及土地日益趨緊的情況下,資金及土地問題困擾房地產開發商,有地沒錢的將被大型開發商兼並出局,無地少錢的則選擇自動退市。雖然熬過了2006年年關,開發商們迎來的或許是更加慘烈的一年。
猜想五:小戶型越戰越勇成主流
國家2006年上半年明確出臺『6月1日起新開工建設住宅90平方米以下戶型要佔到開發建設總面積的70%以上』的規定,而且已經審批結束還沒有取得施工許可證的項目還要進行戶型調整。這對開發商來說影響最大。不過對購房者而言卻是好事,如果政策落實,預計一年後中小戶型供應量就會迅速釋放,長期存在的供需結構矛盾將會緩解。
目前,市場已經出現新變化,主力戶型面積較以往有了明顯縮減,兩居室的面積從過去的110至120平方米縮小到100平方米上下,有些樓盤甚至出現了八九十平方米的小兩室;三居室面積從過去的150平方米左右縮小到120至130平方米。
預計在2007年,小戶型供應還會繼續增加。不過按照有關規劃,小戶型會集中在外環線周邊。如西青中北鎮、南河鎮、大寺鎮等區域成交的幾個地塊,規劃套型建築面積90平方米以下不少於總建築面積的80%;北辰區大張莊鎮成交的一地塊,規定套型建築面積90平方米以下住房面積比重應當達到開發建設總面積的70%以上。
猜想六:地鐵兩頭住宅區受追捧
2006年6月12日,天津地鐵1號線正式進入試運營階段。同時,天津市還將全面啟動地鐵2、3號線以及9號線建設。作為一個城市現代化、國際化的標志,地鐵的開通也為房地產市場帶來無限遐想,將徹底改變天津城市格局,傳統地段概念將被弱化。
按照規劃,今後五年,天津會大力發展近郊衛星居住組團,如楊柳青、大寺、雙港、新立、軍糧城、咸水沽、小淀、雙街8個衛星城組團,計劃總用地約65平方公裡,規劃總居住人口為65萬人。而在天津市軌道交通的整體規劃中,各條線路的終點站是和這些衛星組團緊密結合的,這些近郊組團也將成為未來大型開發商爭奪的重點。
目前,已有多家地產大鱷表示出對開發近郊衛星城組團的興趣。吉寶置業、合生珠江等大型開發商均表示,准備在幾個交通方便、發展潛力巨大的地塊組團拿地參與開發。預計2007年,打『地鐵牌』的房地產項目將越來越多。
猜想七:津濱走廊開發熱度昇溫
國家正式將濱海新區納入『十一五』整體戰略發展規劃當中,由此帶來天津樓市迅速昇溫。其中,東部津濱走廊、特別是衛國道-津漢公路沿線將成為今年的新熱點。
此條津濱走廊上大致可分為三大熱點區域:衛國道區域、空港物流區區域和東麗湖區域。近期,衛國道沿線有多塊土地成交,分別位於衛國道、萬東小馬路、廣瑞西路、祁連路西側、程新道南側和昆侖路與外環線交口,成交土地面積近85萬平方米。在空港物流區,遠洋地產已經在此取得兩塊土地,即將開發一個大型地產項目。在東麗湖,除了萬科、朗鉅和億兆之外,福光、泰豐、富力等開發商也紛紛在此屯地。而且2007年此區域的產品線也將更豐富,洋房將成為東麗湖板塊的主打產品,這也意味著東麗湖的定位正在由過去單一的旅游休閑區向綜合性的小城鎮轉變。
猜想八:西部新城將遭遇配套瓶頸
中北鎮西部新城板塊已經成為天津樓市最炙手可熱的區域,假日風景、水語花城、大地12城、華亭國際四項目均已開盤,而且富力在此取得的地塊預計今年也將會上市。出色的規劃、豐富的產品、較高的性價比使得此板塊受到越來越多的關注。然而種種跡象表明,各類配套的嚴重滯後已經成為興奮的開發商和購房者們無法再回避的問題。
目前,中北鎮板塊的交通條件非常不完善。連接市區與中北鎮的主乾道路只有新津楊公路一條,各項目之間缺少支線道路,無法形成完善的路網。新津楊公路和外環線形成一個丁字路口,一旦出入中北鎮的車流量加大,此處勢必形成一個瓶頸。公共交通非常不完善,嚴重阻礙了無私家車的家庭來此置業。
除了交通,市政配套建設也十分滯後。目前,假日風景和水語花城已有部分業主辦理入住手續,但卻缺乏相應的商業、醫療、教育、娛樂等配套設施。很多開發商私下向記者抱怨,很多配套工作有關部門並沒有落實,甚至出現了鎮裡和市裡職能部門的扯皮現象。這些矛盾都將會在2007年集中爆發出來。
猜想九:建築節能標准今年更嚴格
建築節能問題受到越來越高的關注。天津市建委公布的信息顯示,至2006年底,全市共建成節能住宅7349萬平方米,佔總量的47.8%,其中一步節能住宅(節能達到30%)3503萬平方米,二步節能住宅(節能達到50%)2346萬平方米,三步節能住宅(節能達到65%)1500萬平方米。
從2007年開始,天津市居住建築執行三步節能的范圍由中心城區、濱海新區、區縣政府所在地擴大到區縣建制鄉鎮及新城,公共建築全部執行二步節能標准。2007年再實施500萬平方米的計量供熱。
新規定意味著2007年新建住宅的建築標准將更高,開發商必須將更多的精力放在降低住宅能耗、提昇產品品質方面,這有利於天津房地產市場整體水平的提昇。
猜想十:二手房市場洗牌後期待重生
2006年天津的二手房市場可謂是翻天覆地。曾在津門輝煌一時、擁有上百家連鎖店面的某家中介公司在一夜之間全線停業。另有一家二手房中介公司也步其後塵,在2006年行將結束之際,資金鏈斷裂。而國家於年中時出臺的二手房個稅、營業稅、轉讓期限等一系列新規,更是讓二手房市場感受到陣陣寒意。
2006年天津的二手房市場已經進入一個洗牌期。據有關統計資料顯示,實際上二手房交易量並沒有明顯下滑,價格受新政影響甚至還有一定提昇,只是通過中介成交的房源明顯出現萎縮。伴隨著一家家不規范的中介企業資金鏈斷裂,二手房市場中積蓄許久的矛盾已經暴露出來。通過優勝劣汰的調整,2007年的二手房市場將逐步復蘇。據了解,目前外地很多二手中介企業正在躍躍欲試,准備進軍天津,市場也將期待重生。
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