|
||||
在『限外』的大背景下,外資投資中國地產的熱情依然不減。
1月10日,渣打集團(2888.HK)旗下的渣打直接投資有限公司表示,已戰略入股中遠集團旗下中遠房地產開發有限公司3500萬美元。同時成為戰略股東的還有摩根士丹利和美林兩大投行。這是繼去年入股世茂房地產(0813.HK)和綠城中國(3900.HK)後,渣打第三次投資內地房地產企業。渣打對內地房地產企業的投資金額已達1.35億美元。
『盡管層層深入的宏觀調控使中國房地產市場步入盤整,但中國仍然成為亞太市場中跨境投資資本的最主要集聚地之一。』仲量聯行上海董事總經理顧東尼說,『限外令』雖然在去年年中已出臺,產生的似乎卻是逆向激勵效應。
戴德梁行發布最新的2006年上海房地產市場報告顯示,海外機構投資者去年在上海投資房地產的總成交價值超過180億元人民幣,總成交面積達到100萬平方米,均達到2005年的3倍水平。
外資投資多元化
戴德梁行投資部董事葉建成給記者提供了一組可對比的數據:海外機構投資者2005年在上海投資房地產的總成交價值約65億元人民幣,總成交面積約32萬平方米,而2006年這兩個數字均已破百。
除了『限外』政策影響有所放大的7、8兩月,從2006年2月到12月,海外機構投資者去年在上海的投資動作幾乎沒有停止過。外資投行大鱷逆流而上,除傳統青睞的寫字樓外,開始『通吃』住宅和商鋪各類物業,投資種類日益多元化。
不同於2005年辦公物業一枝獨秀的局面,去年外資對上海住宅物業總收購投資金額從2005年15%的比例上昇至近30%。
『商鋪的投資比重有所下降,由25%左右跌至11%。但這並不說明投資者的興趣發生偏移,優質商業項目依然是基金追捧的對象。』葉建成說。
仲量聯行提供的《2006年投資交易一覽表》顯示,今年由外資收購的15筆大宗物業項目,交易金額已逾20億美元,其中寫字樓項目有5宗,涉及金額近9億美元。
葉建成認為,2007年海外機構投資者對國內房地產投資的態度依然積極。按照他的預期,『投資類型仍會集中在寫字樓、服務式公寓、優質商場、物流倉庫等成熟物業。』
『雖然投資區域仍將主要集中在一線城市,但更多外資可能會采用與本地發展商合作的方式進入二線城市。』葉建成說。
積極進入二線城市的代表是美林投資銀行,其在去年10月初,以3000萬美元收購北京鋒尚房地產公司南京鋒尚項目約半數股權。而新加坡騰飛集團也同期在南京收購了一處工業地產項目。
正如美林中國業務主管蓬鋼所言,『隨著中西部省區和內陸地區二線城市房價增長,國際資本正迅速流向這些地區,期待著新的獲利空間。』
投資收益率將下降
『雖然外資在滬投資物業勢頭不減,然而截至2006年底,上海的物業投資回報呈明顯收縮態勢,投資平均收益率跌入7%~8%的范圍』,在1月9日仲量聯行舉行的『2006年終回顧總結報告會』上,仲量聯行研究部主管何恩凱告訴記者。
何恩凱表示,『機構投資者開始打破年中的一度觀望,加快了對於既定計劃中優質物業的收購;而原來私募型、投資周期短的基金進入房地產項目明顯變少。』
以去年上海最近兩起重要的收購案為例,騰飛集團以1.69億美元收購了海洋大廈,SEB基金投資公司以2.5億美元從麥格理處接手新茂大廈。據仲量聯行的估算,兩起寫字樓收購的收益率分別為7.8%和6.1%。
『上海如今已成為退休基金等風險規避型投資商的核心市場,但這也正標志著上海的房地產資本市場日趨成熟。』何恩凱認為,今後開發商、機會投資商和核心投資商在一個項目的周期中扮演著不同的角色。
他表示,機會投資商在物業竣工前12個月購買,因此會承擔物業的租賃風險。而在租戶全部進駐該物業並且租賃情況穩定之後,機會投資商將其轉賣給核心投資商,後者獲取的回報較低,但風險也最少。『它們的目的不是為了追逐高額利潤,只是想實現資金的保值和增值。』
麥格理去年11月將收購不到兩年的『新茂大廈』出售給SEB基金的例子恰可以說明這一點。麥格理從中已獲取超過一倍的利潤,而SEB接手後預計收益率只在6.1%。
『未來預期隨著眾多投資基金爭奪相對較少的優質資產,其所造成的高成交價將相應地降低物業的投資收益率。』何恩凱說,『這使得一些基金也會瞄准在房價上漲到其判斷的高點時,及人民幣昇值的高峰期將所持有物業出手。』
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||