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供需:樓市外擴趨勢不可避免
2007年的天津樓市更加精彩。一方面,宏觀調控細則陸續開始實施,小戶型將大量上市;另一方面,市區土地日益稀缺,樓市范圍開始迅速向外拓展,外環線以外各居住組團將成為今年天津樓市的開發重點。總體上看,2007年天津房地產市場將繼續保持供需基本平衡的局面。
總體供需基本平衡
據中原地產天津分公司統計,2006年天津市商品房新增上市量約為1075萬平方米,成交量約為1045萬平方米,基本實現供需平衡。同時,新建商品房成交價格前三個季度基本保持在4800元/平方米上下,相對比較穩定。
『2005年天津市商品房新增上市量約為1186.9萬平方米,成交量約為1016.3萬平方米,供應略微大於需求。在2006年,供應及需求規模均有小幅下降,表明房地產投資過熱、需求過旺的現象得到初步抑制,宏觀調控初見成效。』中原地產天津分公司研究部經理梁美娜分析說,『預計2007年新建商品房供需會維持在去年的水平,略小於1000萬平方米。』
不過,梁美娜也認為,隨著去年國家出臺的宏觀調控政策逐步被市場消化,『90平方米戶型佔總量70%』的規定也陸續在新項目中開始執行。預計在今年的第二季度,符合建築新規的新項目將陸續進入市場,90平方米以下中小戶型供應量將大量增加。同類型產品短時間內在市場中幾種放量,可以解決當前百姓對小戶型的大量需求,同時也存在著供應過剩的潛在可能。而從目前成交情況分析,天津購房者對100至120平方米中等面積戶型的需求還是比較大的。
開發熱點轉向郊縣
2007年天津樓市供需的一大新特點,是成交重點逐漸向外環線以外的周邊組團轉移,而這種新趨勢則是天津市新的城市總體規劃所決定的。
按照《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》的要求,今後本市中心城區的功能定位僅僅是區域性管理、服務和商貿中心,中心城區的居住空間將引導向外圍組團發展。為此,本市將加快實施『新家園』建設計劃,在中心城區周邊地區規劃建設10個新型居住區,以解決房地產市場中普通住宅供應不足問題。『新家園』計劃將使天津樓市形成中心城區、外環線周邊地區和外環線以外地區各佔三分之一的區域開發布局。
在新規劃引導下,近幾年天津土地供應重點明顯在向外圍轉移。2006年,天津土地交易中心共成交土地49幅,位於郊縣區域的地塊共33幅。其中,單幅出讓地塊面積超過20萬平方米的共6幅,全部位於郊縣。
今年,外環線以外的中北鎮、東麗湖、空港物流加工區、雙港、大寺、張窩、華苑科技新城等區域,都將成為房地產開發的熱點。在中北鎮,將有6個項目同場競技;在東麗湖,萬科、朗鉅等開發商已經進場;在空港和張窩,北京遠洋地產與上海國民投資的項目已經啟動;在華苑科技新城,新開發項目將以符合新政的小戶型為主打。
市區主打高檔樓盤
按照相關規劃要求,今後5年,外環線以內的中心城區將以中高檔住宅為主,這些項目主要結合舊區改造和存量土地整理進行,定位於改善性居住。
天津市土地交易中心去年成交的情況也反映出這一新特點。2006年成交的49幅土地中,位於中心城區的地塊共16幅。從用地性質上看,這些成交地塊多為商業、辦公用地,大約佔到全部成交面積的70%。而且從單塊地幅成交面積上看,除了津南衛(掛)2006-031號和津南密(招)2006-034號兩個地塊規模超過10萬平方米以外,其他成交土地大多是一兩萬平方米、甚至數千平方米的小地塊,總開發量不超過10萬平方米建築面積。
從成交價格分析,市內六區幾塊土地成交價格都比較高,如津和昆(掛)2006-021號地塊樓面地價4367元/平方米,津東萬(掛)2006-064號地塊樓面地價近3800元/平方米,津南衛(掛)2006-031號地塊樓面地價近3400元/平方米。如果按照土地成本佔到房價的三分之一計算,市內六區目前成交的幾塊土地上市後單價都要突破7000元大關,開發商必然將之定位於高端市場。
預計在市內,老城廂、三岔河口、大梅江、奧體中心板塊以及地鐵、海河沿線都將是項目開發的重點區域,新建項目均價預計將達到6000至8000元,部分高檔公寓項目均價甚至將突破萬元。
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