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2007年是天津新規劃進入執行期的關鍵年,同時又是奧運建設的收尾年。無論城市建設的大環境還是房地產市場產品都將體現高標准特征。記者從市建委及多家房地產企業及聯合地產等顧問公司了解到,2007年面市的新房將在戶型、分檔及質量方面發生較大變化。
邊緣小戶型新房大幅增量
近幾年,天津外環區域已逐步成為新房供應主力區域,這些新房多數都以低層、低密度為主。2007年該區域將進一步擴大新房面市量,而品種將生較大變化——低層、低密度住房比例下降,高層小戶型新房迅速增加,成為市場主力品種。
一方面,2006年開始實行『90/70』(90平方米戶型佔新建房總建築面積的70%以上)規定的新項目將在2007年落實,而且邊緣『新家園』也將在2007開工,從而使邊緣小戶型新房在2007年下半年大量面市。同時,邊緣區域交通及生活配套將隨著奧運到來在2997年逐步成形,為邊緣普通住房提供了便利生活的條件,促進了市場需求。
記者了解到,明年邊緣區域將有北部以北辰大張莊鎮區域為代表的普通房項目、西部中北鎮以富力城公司新項目為代表的小戶型大盤、東部東麗區及張貴莊區域普通房項目、南部津南新家園項目面市。
新房品種增多、高低檔距離拉大
天津環渤海核心城市的定位,吸引了越來越多國內外企業前來尋找機會,其中包括經濟領域及房地產投資開發領域的頂尖企業和機構。這些企業和機構的到來,進一步豐富了天津房地產品種,提高了產品檔次,同時帶來了更廣泛的市場需求,使2007年天津房市場新房梯次空間增大。
2007年將面市的新房高檔區間,將承接賽頓中心、Twon中堂等高端精品房發展之勢,出現西康路低密度精品、海河沿岸精裝修高端住宅。中高檔區間將有市區中環線附近的弘澤風度、格調竹境等項目及部分外環區域的部分新項目。普通房擋區,以小戶型為主的邊緣供應量將明顯增多,出現細分更明確的『青年居、老人公寓、老少居等住宅品種。
新房質量及技術含量全面提高
2007年的新房技術含量及質量將整體提高。這主要來自兩方面,首先一從與時俱進角度,天津城市整體素質的提高帶動了新房質量全面提高,除了提高新住房整體規劃、設計及施驗收方面標准,還對建築技術及建材選用方面提出更高要求。
如在建築節能技術方面,本市2005年就在全國率先執行三步節能(節省能量65%)標准。這些按新標准建設的商品房多數將在2007年面市,其中包括新批的住宅項目及一些老項目的二期、三期新建房。
其次,從企業及市場競爭的角度,國內外優秀企業紮堆天津,給天津市場帶來了更多先進理念和技術。如2007年將亮相的海河沿岸新加坡企業項目,將把產業化精裝修高檔房經驗帶到天津,而金地、萬通、萬科、中遠等企業項目也將出現更多的技術應用和細分市場的創新亮點。
2007房市風向標『90/70』
似乎在2006年所有調控措施中,最令管理層擔心又費心的仍是『90/70』的落實。
建設部12月中旬就從市場供應方面把住出口:一方面發文要求各地上報2006年房地產統計報表,將90平方米以下住宅所佔比例上報建設部,不得虛報瞞報;一方面加緊制定《90平方米以下住宅設計要點》和《90平方米以下住宅設計標准》,推動90平方米以下住宅產品的設計開發。同時,建設部、財政部、稅務總局又透露正在探討對戶型面積偏大的住房增加住房保有稅費,開始從需求方面給大戶型泄火。
可見,無論從市場還是建築設計領域,『90/70』都將是2007年房市發生變化的最重要因素。
『90/70』項目明年大舉入場
2006年5月底和7月初國務院及建設部下發『90/70』的規定後,天津國土規劃部門8月起開始按新規定出讓新地塊。2007年還將對過去一些未開工的新項目進行調整,使新房建設達到建設部標准。
記者從市建委及多家企業了解,2007年本市安排建設商品住宅和商業配套項目建設約2000萬平方米,基本和2006年相當。但是2007年住宅建設中,90平方米以下小戶型比例要達到70%的規定,就是說約有1000萬平方米的90平方米以下戶型住房投入建設並大舉入市。這些項目多數集中邊緣區域。如富力城公司的中北鎮及津南大型精裝修項目、天津益博置業的西青南河鎮項目、方正投資的東麗區祁連路項目、萬科中北鎮三期等。
90戶型設計成企業競爭熱點
因為90平方米以下戶型(特別是三居室)在設計及施工中難度和成本都高於大戶型,因此,能否最大限度體現創新設計、科學的采用建材及施工工藝,就成為2007年購房者對企業能力判斷的重要環節。
在這一點上,萬科董事長王石已經不失時機的對外宣布:萬科有技術准備把90平方米以下戶型做到80%,萬科會非常快地推出來一些標准化的設計。
天津萬科主管技術的任偉副總經理向記者介紹說,天津萬科已經開始針對天津氣候等條件研究90房型設計,其中包括怎樣從日本、香港的小戶型設計中找出創新靈感,以及怎樣通過新建築材料和技術的應用使小戶型空間組合更合理,實用性和舒適度都不低於大戶型。天津富力城公司張總經理對記者透露:公司在中北鎮及津南區域的新項目中90戶型將佔到80%,富力公司已經做好准備,將於2007年推出90精裝修精品戶型。天津金地負責人也表示,雖然金地項目是『規定』前審批的,但是他們已經開始通過剛推出的100平方米以下精裝修戶型進行『實戰演練』,做好了『有變化』的准備。
優秀90新房2007年年中見分曉
為了推動90戶型的設計開發,建設部已經開始進行《90平方米以下住宅設計要點》和《90平方米以下住宅設計標准》的制定,其中包括提高空間使用率,盡量減少專用走道的面積;廚房分為圍合的小面積有煙區和開放較大面積的無煙區;研究不同類型住宅的最佳梯戶比,將公攤面積減到最少及以精裝修房取代毛坯房等。該標准目前還在初稿階段,正式的標准出臺要到明年。
記者采訪天津城市建設研究會副會長王明浩了解到,目前本市有關部門已經開始進行90戶型的設計研究,其中包括市建委組織舉辦的『90平方米以下中小套型住房設計方案創新競賽』等。這些設計中不乏精品,這些設計作品將在2007年見分曉。另外,富力城等開發企業人士也表示,新項目還處在將開工階段,正式面市將在2007年年中左右或下半年。(王哲)
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