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新客戶增量不足
換房(RELOCATION,直譯為布局變換)分為三種情況,一是經營業績上昇、經濟實力增強需要擴充辦公規模,如馬士基由於業績擴大,一部分搬遷至金皇大廈,一部分搬遷至津匯廣場;另一方面是由於經營不善,從較好的寫字樓搬遷至租金水平較低的寫字樓;還有一種是原本租賃寫字樓的客戶自購寫字樓。但是不管是采取哪種方式,均是取此則棄彼,如同猴子掰包谷,對寫字樓整體市場沒有產生新的需求。
據戴德梁行商業樓宇部項目總監張亞頌介紹,在其負責營銷的寫字樓項目中,換房率達70%,部分項目甚至超過這個比率。藍鑽·國際總經理盧世騂介紹,購買藍鑽·國際客戶中,90%以上客戶現有的辦公場所是租賃的,購買寫字樓的同時將對原租用的寫字樓退租,這部分客戶佔到了其總客戶的60%以上。於是在寫字樓市場,我們看到的都是一些『熟悉的身影』在各大寫字樓之間閃轉騰挪,而新加入寫字樓租務市場和購買市場的客戶增量保持在一個較低的水平線上。同時記者在調查中發現,寫字樓市場的投資比率過小,據調查,文華中心、金星河畔寫字樓部分其客戶中純粹為投資的僅為10%,金皇大廈、泰達大廈、藍鑽·國際等比率較大,但也僅為30%,和上海、北京等地購買寫字樓投資蔚為風氣形成顯著對比。
『問渠哪得清如許,為有源頭活水來』,換房率過高、投資率過低從側面反映出天津寫字樓新客戶增量不足、第三產業不夠發達的現狀。不過情況也在迅速變化中。據21世紀不動產寫字樓部主管劉春瑩介紹,在委托其尋租的客戶中,除了原來天津寫字樓的傳統類型客戶外,還有大量的網絡、軟件開發、創意產業公司,其中不乏由北京及外地進津發展的知名企業。這些企業均屬於天津經濟結構中最缺乏的第三產業類企業,其大量進軍天津市場表明,雖然天津的大開發僅為開局之年,但魅力已初顯,除了由於國家政策傾斜而落戶天津的大型項目如空中客車等,還吸引了大量服務性企業的到來,經濟微觀層面改善,將對於中低端寫字樓市場持續發揮影響。
商住樓爭食寫字樓市場
商住樓是中低檔寫字樓的有力競爭者。2006年,天津寫字樓市場新增項目約12個,總建築面積約為39萬平方米,而年度住宅開發量在1000萬平方米以上,雙方的建築面積之比接近30:1。而據天津某研究機構抽樣調查,有50%的被調查者表示所在居民樓內有民宅商用的現象。廣大的商住樓以及商住現象必將對寫字樓市場,尤其是中低端寫字樓市場產生重要的影響。
商住樓具有明顯的價格優勢,如商住樓中較為知名的羅馬家園200平方米的出租面積,租金為8000元/月,折合成寫字樓僅為1元多錢每天每平方米。另外,無論是按揭貸款還是物業管理費,住宅樓要明顯低於純寫字樓。
中原地產投資分析師崔凱表示,商住樓以住宅立項,行使寫字樓功能,歸根結底只是一種過渡產品,適應於一些實力還不夠雄厚的中小型企業,也和經濟發展的階段有關。隨著經濟發展,以及出於城市形象的考慮,一些城市已經開始實行『住宅禁商』。廣州、廈門已於2005年5月1日和6月1日開始實行『住宅禁商』,今年6月份北京也推出住宅禁商令,使乙級寫字樓租務市場暴漲五成。
如果未來天津實行『住宅禁商』,很多中小型公司的選址由民宅轉向乙級寫字樓,將會促進寫字樓客戶的梯級流動,原先乙級寫字樓內的客戶會選擇甲級寫字樓,從而促進甲級寫字樓市場的需求更加旺盛,同時激發更高端的甲級寫字樓項目入市,與發達城市相抗衡。商住樓的存在與否,成為中低端寫字樓市場的一個巨大變數。
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