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國稅總局日前發布《通知》稱,土地增值稅涉及的『普通標准住宅』認定,要在前期頒布的《建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》關於『普通住房標准』的范圍內從嚴掌握。這也就意味著,『非普通住房標准』由原來144平方米以上變為120平方米以上。對此,地產專家認為,短期內廣州的『非普通住宅』二手成交必然會受到影響,同時也促使一些准備購買『非普通住宅』的市民在考慮到房屋增值稅問題時會猶豫不決。
《通知》新規取消適當浮動
建設部原來的《通知》中規定,『享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件:住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況,制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標准。允許單套建築面積和價格標准適當浮動,但向上浮動的比例不得超過上述標准的20%』。
此次《通知》,等於將『允許單套建築面積和價格標准適當浮動,但向上浮動的比例不得超過上述標准的20%』的規定取消了。而且,該《通知》還指出,出臺這項措施是為了進一步促進調整住房供應結構,增加中小套型、中低價位普通商品住房供應。
對此,廣州市光大花園房地產開發有限公司董事副總經理陳洪志表示,如果從嚴掌握『普通住房標准』的范圍,短期內必然會對廣州『非普通住宅』二手市場產生衝擊,成交量下降是不可避免的。寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同博士也表示,該《通知》對投資『非普通住宅』產生比較大影響,而自住型買家則影響不大。
豪宅二手市場將進入冬天
有業內人士指出,其實,國稅總局在今年9月14日開始,對『非普通住宅』轉手買賣正式征收土地增值稅時,就已經對廣州的豪宅二手市場產生巨大衝擊。如今,根據該《通知》的規定,豪宅的范圍進一步擴大了,受影響的面更廣了。可以預計,廣州豪宅二手市場將會進入冬天。
廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平認為,該《通知》將會進一步打壓豪宅二手市場,令准備進軍豪宅市場的投資者卻步;而准備開發豪宅的發展商也會猶豫不決。
合富輝煌集團控股董事、副總經理黎振偉也認為,該《通知》發出了一個限制豪宅投資的信號,讓有錢人在考慮投資豪宅的時候考慮的因素增多了,投資比例必然下降。其實,投資過多必然會帶來『炒風』,這反而對樓市的長遠發展不利。所以,該《通知》的出臺對整個樓市來說,是一件好事,讓樓市的風險進一步降低。
鏈接土地增值稅兩種計算方法
土地增值稅是不受物業的年限限制,只要是豪宅物業有增值便適用此規定,『如果有購房發票但無增值者可免征增值稅』。計算土地增值稅,分為無購房發票與有發票兩種。
第一種方法為:『無購房發票的按照房管局評估價總額的3%』。
第二種方法為:『有發票的征收方法,其稅率為:1.增值額未超過50%的征收增值額的30%;2.增值額為50%?100%的征收增值額的40%;3.增值額為100%?200%的征收增值額的50%;4.增值額超過扣除項目金額200%以上的征收增值額的60%。』
以一套2年前購入價300萬元、賣出時房管局的評估價為350萬元的物業為例計算,其土地增值稅如按照無購房發票的情況交易的話,需繳納房管局評估價的3%,則為10.5萬元。如果按照有購房發票的按累進制征收的話,增值了50萬元,稅率為30%,減合理費用後,約15萬元。
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