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圖為06年1-8月天津市內六區二手房成交量
自2006年8月1日起,各地稅務機關按照『房地產稅收管理一體化』的原則,將個人轉讓住房應繳納的個人所得稅與轉讓環節應繳納的營業稅、契稅、土地增值稅等稅收一並辦理。就目前天津的情況來看,征收個人所得稅(以下簡稱『個稅』)細則還沒有下發,可以說天津的個稅政策還沒有正式實行,但是它的存在是不能忽視的。個稅開征消息公布一個月後的今天,二手房市場是否依然如初?買房者、賣房者、經紀公司是否還是『我行我素』?個稅,值得你我關注!
經紀公司是聯接買方和賣方市場的一個紐帶,也許對於二手房市場的變化,他們更具有發言權。
孟祥坤 易安置家房地產經紀有限公司置業事業部總經理
細則雖未下發,效應已經初顯
雖說個稅細則在天津還未正式下發,但自8月1日個稅政策執行以來,天津的二手房市場已經出現了一些變化。
首先表現在成交量上,從各方面的數據來看,6月份以前,市場的成交量市內六區是維持在日均150套左右的,從6月份開始,國家相繼出臺了二手房交易營業稅延長征收年限至5年、二手房交易征收個人所得稅等相關政策,日成交量下降到日均120套左右。8月1日個稅政策實施後,交易量明顯下滑,日成交量下降到100套以下,市場進入觀望期。
在個稅征收前,在交易量上還出現了一些異常現象:稅務總局在7月26日公布了自8月1日起征收個稅的消息,此消息一公布, 8月1日前的幾天時間裡出現了緊急過戶現象。舉一個例子,河西區7月31日的過戶數量為192件,平時正常過戶數量基本在30件左右,這種大數量的過戶與平時是有很大反差的。同樣的現象在5月底也發生過一次。究其原因,這種現象的產生首先是消費者面對政策做出的自然反應,其次是個別公司為促成成交,承諾幫助客戶『避稅』 ,誘導客戶進行帶有風險的違規操作。
不可否認,自8月1日個稅政策執行以來,作用還是比較明顯的。首先是二手房交易市場更加規范。個稅政策執行後,投機性購房者數量明顯減少,個稅的征收對二手房交易過程中的投機行為起到了較好的抑制作用;一些小的不規范的中介公司也受到規范和制約,隨著細則的執行,整個行業的投機現象將逐漸減少。其次對於真正存在需求的購房者來說,可能會延緩購房時間,因為天津個稅細則還未下發,消費者還不能對『稅』入座,個稅細則下發後,客戶會更理性一些。
目前來看,經過這幾個月政策的消化期,隨著傳統『金九銀十』銷售旺季的到來、天津市個稅細則的實施,預計整個二手房市場會迎來放量期,消費者的觀望情緒逐漸淡化,天津市的剛性需求會集中爆發出來。
市場不斷規范,行業健康發展
對於房地產經紀公司來講,個稅政策的出臺和執行是一件好事,從易安置家來講,我們期待個稅細則的出臺,也堅決維護政策執行。面對個稅的出臺,為了給客戶提供專業的政策解答、客觀的市場分析,公司的研發部第一時間學習了相關政策法規,並聯合權證部和培訓部組織針對業務人員的相關培訓。7月底到8月初的兩周內,公司各連鎖店不斷接到客戶關於個稅的諮詢電話,專業的房地產知識和對待個稅正確的態度,讓客戶對國家政策有了清晰明確的認識。
盡管目前天津二手房市場還很不規范,行業還存在一些問題,如行業標准不統一,服務標准有待提昇,從業人員的素質急需提高等等。但是二手房的發展前景還是很好的,行業本身來講就是一個朝陽行業,再有就是天津經濟的不斷發展,環渤海經濟圈的形成,天津將會向大城市的方向邁進,而與其他大城市相比,天津二手房的泡沫現象不是很明顯,購房者多是剛性需求。
因此隨著二手房市場本身的不斷發展,政策的規范和調節,行業的自律和完善,天津二手房市場會在調整中不斷規范,一些誠信經營、注重服務的品牌中介公司也將會在競爭中脫穎而出,成為行業的領跑者,相信通過政策的指導還有我們自身的努力,二手房市場會朝著更規范、健康的方向發展。