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近日記者接到購房者反映,稱長房龍柏灣項目存在捂盤惜售、囤積房源的違規行為。
反映情況的王俊系河西一家大型企業的管理人員,他告訴記者:自己本來早在今年3月就看中了長房龍柏灣商業街B棟二樓一個位置很好的商鋪,但9月初他再次來到長房龍柏灣售樓部時,售樓小姐卻告訴他說B棟二、三樓的商鋪現在不賣,開發商要自己留起來,等到兩三年後商業成熟時再賣,『他們還說是為了我們業主的利益,可我總覺得他們是在囤積居奇,是為了他們自己獲取更大的利潤』。
售樓小姐泄露囤房天機
為弄清事實真相,記者近日以購房者身份來到龍柏灣售樓部,在交談中,記者問起了B棟二、三樓商鋪的價格,售樓小姐趙丹丹告訴記者,該商鋪已被長房集團經發房地產公司自留,現在不對外銷售,要等兩三年後龍柏灣商業做起來、商業街變得成熟後,再整體招商或對外銷售。
對這樣做的理由,趙丹丹解釋說,長房集團從業主們的利益出發,與業主們共同承擔商鋪經營的風險,所以自留部分商鋪,以避免出現把商鋪賣完後不再管業主利益的情況。『我們這是一種負責任的表現,我們沒有選擇把商鋪全部賣完然後撤出,而是選擇與你們共同承擔風險,跟你們連在一起,這可是長房集團企業責任感的高度體現』。
但現實情況真是如此嗎?趙小姐接下來的一句話卻讓記者了解到了開發商的真正目的:『你想想,兩三年後再賣的話,那時人氣肯定比現在旺,房價就會上漲,商鋪價格抬高對你們和我們不是都有好處嗎?』
官方說法:
囤積房源一旦認定將嚴厲查處
記者從長沙房產局政務網上看到,截止到2006年9月8日,長房·龍柏灣B棟二、三樓商鋪除了217號、230號、244號等三套商鋪已有客戶簽約外,另外66套商鋪均處於可以出售狀態,而同棟一樓的95套商鋪已基本銷售完畢。為什麼同一棟房子,一樓可以對外銷售而二樓卻不能對外銷售?
另據記者從長沙市房產局和龍柏灣售樓部得到的信息,長房龍柏灣早在2005年10月9日就已經取得了預售許可證,並在11月12日開盤,到2006年7月主體封頂,已經完全達到了預售條件。但長房集團並未按規定將龍柏灣商鋪全部對外公開銷售,而是以保護業主利益的名義將B棟二、三樓的商鋪『捂』起來,不對外銷售,那麼,這是否有囤積房源之嫌呢?
湖南省建設廳廳長向世林在接受中國經濟時報記者電話采訪時說:『按照2006年7月10日建設部、發改委、工商總局三部委聯合發出的關於加大房地產交易環節違法違規行為整治力度的通知的要求,房地產開發企業在取得預售許可證後,應當在10天內開始銷售商品房。此舉旨在抑制開發商的投機行為,穩定市場秩序,重點是打擊某些開發商的蓄意囤房行為。只要准確認定了開發商的囤房行為,就可向當地房地產監察部門舉報,主管部門將會堅決打擊這種違規行為,嚴重者甚至可以取消開發商資質並追究相關責任人的責任。』
至於認定囤房的條件,湖南通程律師事務所陳律師認為有兩個,一是可售未售,即已達預售條件而拒不對外預售;二是蓄意,即主觀上有故意捂盤的行為。
9月6日,建設部、發改委、工商總局聯合召開『全國整頓規范房地產交易秩序電視電話會議』,指出在今後一年內,將在全國范圍開展房地產交易秩序專項整治活動,重點查處捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價、無證預售、售後返租等六類違法違規行為。而9月7日記者再次致電龍柏灣售樓部,問其B棟二、三樓商鋪是否可以對外銷售時,得到的回答依然是:『現在不賣!』
專家:通過囤房謀取超額利潤是開發商常見手段
『這主要是超額利潤在作祟,開發商通過這種囤房行為,可以制造房源緊張氣氛,刺激房價上漲,從而攫取更大的超額利潤』,湖南永興房地產評估公司專家蔣玲在接受中國經濟時報記者采訪時指出,開發商非法囤房是為了謀取更多的額外之『利』,由於這個『利』是在現有合理利潤的基礎上通過囤房抬高價格得來的,因此是非法之『利』。她告訴記者,為了實現這個超額之『利』,很多開發商往往采取分期銷售(也即『擠牙膏』式銷售)的方式來進行操作:第一階段是預售許可證下來之前,通過內部認購或是客戶聯誼會等形式對市場進行預熱和調查,找到目標客戶群的心理承受價位。第二階段就是開盤後,先拿出一部分房子對外銷售,等過一陣再開一批,一點一點地出貨,通過這種形式人為控制房地產市場的供應量,刺激房價一點點地上漲。這樣,房子銷售收入增長,開發商賺得更多了,另一方面也可制造一種房子不斷昇值的假象,吸引更多購房者。
『從長房龍柏灣現在的情形來看,它應該是處在第二個階段,可以預見到,到龍柏灣B棟二、三樓開始對外銷售時,其價格肯定要比現在A棟二、三樓賣得高。而開發商為了房價的不斷上漲?也會大力宣揚房源緊張的氣氛,』蔣玲給記者分析說。記者也了解到,自去年11月12日開盤至今,龍柏灣A棟還存在著大量可售商鋪,並非像長房集團在好房子網的『項目簡介』中所宣稱的『項目房屋已出售完畢』。記者從每日更新的長沙房產局政務網上看到,長房·龍柏灣A棟商鋪的170套中,現在已售出了一大部分,而B棟二、三樓除了幾套商鋪外,其餘全部處於待售狀態。
然而,市場變化萬端,一旦出現囤積的房源賣不出去的情況,開發商的資金就會被套牢,那麼一般開發商是如何規避這種風險的呢?
『這種情況出現的可能性極小,幾乎可以忽略不計。』房地產專家葉劍平先生指出,開發商一旦決定囤房,就會采取各種措施來規避風險,包括制造房源緊張氣氛、以小恩小惠吸引購房者入套等等,但最重要的措施是巧妙利用買房和收房之間的時間差,通過一系列手段將囤房成本成功轉移到購房者身上。
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