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炒賣房號捂盤囤房一律嚴打
9月6日,建設部、國家發展改革委、工商總局宣布,將聯合在全國范圍內集中開展為期一年的房地產交易秩序專項整治活動,捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作行為在內的六類違法違規行為將成為此次整治行動的重點打擊對象。
業內人士指出,在『拿到預售許可證10天後必須開盤』的硬性規定下,仍不排除有開發商違規操作,以變相捂盤來規避政策。所以,購房者應看清開發商各種變相捂盤的手段,不要盲目出手。
『其實現階段有些捂盤開發商追求的並不是價格的上漲,而是一種規避政策風險的方式。』7日,上海荒島房地產工作室市場總監馮偉指出,如今最常見的捂盤手段就是分批分次的領取預售許可證,這樣開發商可以主動調整項目的開發和銷售節奏,政策一有變動就可調整銷售價格,隨變化滿足市場需求。『當然目前也不乏有一些故意捂盤的開發商。』馮偉表示目前市場上的捂盤手段無外乎以下四種。
手段一:晚領證分批拿
開發商盡可能的拖延拿預售許可證的時間,或是分次分批的拿證,這是開發商想拉長銷售周期最直接的方法,一般來說這種手段只能用在短期捂盤上。盡可能晚領證,為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調查時間,這時候開發商會搞一些客戶聯誼會來試探市場,看看客戶到底能承擔什麼樣的房價;分次分批拿證,開發商可以將一個項目中品質較差的房源先變現,待市道轉好後再拿出自己的精品房源賣個好價錢。
手段二:大幅提高開盤售價
開發商脫離市場均價,大幅提高開盤價,導致市場內無人應價,變相拉長銷售周期,這是最典型的惡意捂盤行為。這類開發商一般實力較強,而且項目開發在土地稀缺的黃金地段,樓盤品質也較高,由於項目所在區域土地稀缺,這類開發商堅信今後該項目的昇值潛力,這是典型的抬高房價行為。對於想長期捂盤的開發商來說,這種手段『效果很好』。
手段三:後續房源轉售為租
開發商將一些項目的後續房源轉售為租(一般都限制租賃期限),待租客撤離後,重新翻新外立面和內部裝潢,再高價出售,有的甚至就帶租約出售,瞄准長線投資客。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期,而且還可以拿租金來償還銀行利息。
這種捂盤項目一般都是品質較好、租金水平較高的樓盤,以豪宅、別墅居多,一般這類開發商會銷售一部分房源來探路,如果勢頭很好便乘勝追擊;如果需求下降,銷售放緩,就把後續房源轉售為租,這樣租金不但可以償還利息,還可以支付這些物業的折舊費用。
手段四:謊稱進入尾盤期
有些樓盤,如果你親自去售樓處詢問,工作人員會告訴你只剩幾套大房型,前提是你要買小房型;如果你要買大房型,他則會告訴你只有幾套小房型可以選擇。但是如果你查詢網上房地產,則會發現項目還有兩三百套未售出。
這些樓盤一般會分批分次低調開盤,不做媒體宣傳。但其捂盤動機還是很明顯,馮偉表示,這不是一種很高明的捂盤手段,因為如今的購房者在購房前都會做足功課,查詢網上備案系統是最基本的程序。
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