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城市化政策過度超前
『倡導城市化,政策提倡過度超前導致房地產業病態發展。』李開發表示,城市化的必然趨勢是房價上漲。但近年來,城市化發展過度,官員為了政績,發展商為了通過土地牟利,加之與腐敗的灰色收入連在一起,用城市中心區的拆遷帶來房地產價格的走高。有報道介紹許多城市中心區質量很好、使用壽命還長的好房子都被規劃拆掉了,而棚房區卻拆遷不多,原因就是用拆遷推動購房消費量。
過快的城市化是個陷阱。城市化的基礎是什麼?是工業文明,是科技進步,是非房地產類產業的發展。當我們看到,非房地產企業的發展如果不能與房地產業發展同步,就是房地產業發展過快。而現在不是一般的過快,而是快得過頭,甚至是快得要翻車。這個問題值得高度注意。
在非房地產的產業鏈條上的企業,纔是國民經濟的基礎,是真金白銀的GDP所在,只有這些企業效益都能穩步增長,並且與房地產同步增長,纔是良性的增長。收支平衡,入出相符,有能力消費,有條件消費纔是合理的。
而就我國目前的經濟情況看,在非房地產產業外,機械、化工、輕工、煤炭、電子,眾多工業產業部門的利潤越攤越薄,許多龍頭企業都困難重重,尋求外資收購兼並,血汗工廠爭議不斷,競爭非常殘酷,利潤遠低於房地產業。許多行業的利潤率只有2-3%,與房地產業超高速病態發展大相徑庭。
從更深層面上說,即使有些非房地產行業取得了不俗的成績,我們仍應看到,這些成績其實多數是大量耗用國內寶貴資源實現的,不可再生的資源的低效率使用對國家長遠發展有百害無一利。
我國經濟增長方式粗放的特征十分突出,許多產業的增長是以大規模消費不可再生資源維持的。只有非房地產產業良性增長,並且與房地產業實現平衡增長,纔能說明房地產消費是健康的,對房地產的消費纔是正常必須的一種消費。當然,真是那個樣子,所有的投入就會分流,房地產也就不是唯一的投資熱土了。
拉動內需政策走樣
『事實上,我國拉動內需的政策已經變成了拉動房地產業,這是十分錯誤的。』李開發表示,近年來,國家制定政策,在發展外向型經濟的同時,著重拉動內需。但是問題在於,拉動房地產的內需與其它的內需不一樣。拉動其它內需是復雜性的多層面操作,要政府、企業、各類投資人共同努力,而且有很多風險。比如加大科技投入、成果篩選、資金投入、政策扶持等,全是掏錢,而且銀行因為風險也不願投入,加上企業還有經營風險,總之政府努力只佔其中三分之一功效,而且風險莫測。
但是拉動房地產,政府一個文件就說了算,七十年土地使用稅一次交清,政府的大量開支一下子有了著落,辦幾個改善城市面貌的大項目,出點政績,一個任期就過去。所以,政府官員急功近利的想法佔了上風。有什麼政策可以讓老百姓把養老的錢都掏出來?希望老百姓投資股市,但股市風險累累,許多人的錢被套牢,況且需要老百姓自覺自願。教育產業化也是如此。因此,許多地方政府出臺了不少讓老百姓不得不掏錢買房的方法。
第一個方法是出售城市戶口。我們國家的城市戶口與農村戶口的戶籍政策差距巨大,只要有錢,在城裡投資,就可以得到城市戶口指標,只要在城市裡買房也可以遷戶口進城。這已經屢見不鮮;第二是拆遷拉動住房消費。政府安排拆遷,新建商業街,打造大城市,打造現代宜居城市開拓綠色空間,等等,總之,是把城市中心的住房拆掉,把地方騰出來,建成寫字樓、商場,加上被拆遷戶當然要購房,所以這也是拉動房地產的好辦法。
第三個方法叫做『寅吃卯糧、超前消費』。讓人們改變傳統的量入為出、存錢養老、積谷防荒的觀念,形成新的消費觀,那就是首付與月供,一次把20年的消費預付了,辛苦勞動每天算計如何還房貸,為了一套房,先掏了養老的積蓄錢,再掏了父母的血汗錢,然後用20年甚至30年做房奴,省吃儉用,擔驚受怕,生怕工作不保,生怕身體疾病折磨,生怕父母年老體弱,如此等等。但我們同時也看到,只有在房地產領域有這種普遍的首付與月供的做法,而在技術轉讓、設備投入、新辦企業,甚至就是教育等方面的信貸政策遠不寬松,想首付與月供,沒門!
第四則是全國上下主打大戶型住房,最大限度地『拉動』消費。而在新加坡的住房,至少30%以上是40平米左右的小戶型。
第五是大力倡導建設開發區。許多地方不但縣裡建了開發區,甚至連鄉鎮都建設了開發區,圈地建房,然後給優惠政策,讓企業進開發區,『產品還是那個產品,月亮還是那個月亮』,只是開發區的住房讓工廠變了樣。
第六個方法是改造消費理念,也就是投資置業增值。
第七則是小產權。這是地方政府甚至鄉鎮的主意,反正天高皇帝遠,已經住進去了,誰也不能把住戶扔出去。
如此等等,全國上下都在動房地產的腦筋,這樣地拉動內需實在是不理智。
『怎麼調控房價,怎麼調控房地產?』李開發指出,當我們回首上述各類問題就不難明白,多個文件導向不一是調控屢屢失效的根源。要想房價調控有成效,先得把過去這麼多年相矛盾的文件清理了,然後圍繞房價調控的中心目標,出臺配套政策,調控纔會有預期的效果,否則,這種膠著的狀態將會長期持續。
『客觀地說,此前多數調控政策的出臺基本上都屬於隨機應變類型,往往缺乏長效機制,因此,房價的繼續走高肯定會引起相關政府管理部門的重視並做出反應。』郭曉武表示,調控政策會對市場產生較大的衝擊與心理影響,因此其出臺過程也是非常謹慎的。新調控政策的制定主要取決於管理部門對於市場現狀的評估、中央與地方以及有關部委之間的利益協調、調控政策對市場的衝擊評估等等。
北京房價的過快上漲很可能會促使政府出臺更多、更嚴厲的地方性調控措施來平抑房價。不過,畢竟北京等大城市的市場狀況與全國整體情況的差異很大,因此,不能僅僅站在北京市場的角度來思考全國房地產市場的調控問題。
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