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日前,國家發改委、國家統計局在對全國70個大中城市的調研報告中指出,2006年7月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月低0.1個百分點;環比上漲0.5%,漲幅比上月低0.2個百分點。
在與去年同月相比漲幅較大的城市中,北京列第二位,漲幅為11.1%,在與上月相比漲幅超過1%的14個城市中,北京列第四位,漲幅為1.4%。
『一年半以來,國家的房地產調控政策一個接一個,但結果卻是房子離中低收入階層越來越遠,政策與成效也漸行漸遠。』中國管理科學研究院研究員李開發接受中國經濟時報記者采訪時表示,房價按照如此趨勢繼續攀昇,新一輪的宏觀調控將不可避免。但是在制定新政之前,必須理清過去系列調控失靈的原因,否則,出臺再多的新政也只能是『空調』。
廈門大學不動產金融研究中心博士郭曉武接受中國經濟時報記者采訪時也表示,一年多來,房價不但沒有被穩住反而大幅?昇,很多城市的房價不斷創出歷史新高。事實證明,此前的調控政策非但沒有達到預期效果,而且市場的發展竟然呈現出局部失控狀態,這集中體現在熱點城市房價的非理性上漲。
與此同時,伴隨著房價的不斷上漲,諸如房價泛政治化、房地產輿論混亂、不同階層或利益集團的情緒化對立等讓人擔懮的現象也愈演愈烈。
遺憾的是,在沒有經過深刻反省調控失敗原因並追究有關官員責任的必要前提下,本輪房地產宏觀調控在更加復雜的市場環境下倉促登場,這就難怪很多市場人士都對此不以為然,宏觀調控的未來市場效果也受到普遍質疑。
李開發指出,房地產調控是一個非常復雜的問題。不過,總結其失效的根源,最根本的其實是來自於多個政策導向不一,調控思路過於微觀,想兼顧多個利益目標而不可得,無法形成合力。
老百姓的住房保障固然是重中之重,但是地方政府的稅收、銀行的貸款安全、維持GDP的增長動力,與房地產開發有關的關聯產業共同形成的利益集團、政府賴以用來改善城市形象、完成政績的資金來源等等問題都深陷其中。各類政策方向不一,短視行為突出。
投資政策問題重重
『可供投資參考的產業導向政策太少,投資領域太少,投資收益太低,導致資金流向房地產業。』李開發表示,國內沒有那麼多的公共品可供投資。投資企業、證券、科技的收益不足,唯有房地產收益較高。中國富豪榜上房地產開發商富豪接近一半,而且都是幾年時間成功立業,就是最好的例證。投資房地產的收益比銀行利息少說能高出4-5倍,有的高達10倍以上。你想讓人不投資房地產其實不可能。
而且,投資房地產安全度遠較其它投入高,這也就不難理解銀行為何如此熱衷發放房地產信貸。只要有房子在,抵押物在,房價要下跌到40%以上纔會觸動銀行的奶酪。而事實上,房價漲幅那麼高,購房人的首付加部分月供,少說也有40%。
從投資購房人來講,不管政府出臺多少政策,購房人自有對策。即使房價下跌,又能跌多少?政府不准賣可以出租,出臺征稅政策可以簽訂陰陽合同,可以搞贈與。買汽車怕貶值,買股票怕虧損,買房子在那裡,風雨不怕,水旱不驚,比任何財產都安全。
『調整住房轉讓環節營業稅的主要目的在於抑制炒房。』郭曉武指出,在供不應求的市況下,炒家可以輕易地實現稅負轉嫁,而真正決定炒家生死存亡的還是市場價格走勢,由於房地產市場不存在做空機制,因此只要市場價格維持向上的走勢,炒家就不會輕易離場。
加重轉讓環節稅負的直接結果是增加了住房交易成本,在房價持續上漲的市況下等於增加了購房成本,因此我們看到稅收調控並沒有達到抑制市場投機的目的,它反而間接推高了房價並使得交易活躍程度大為降低,市場進入了所謂的『滯漲』(交易量下降與價格上漲並存的狀態)階段。
『此外,由於缺少政策制約,投資房地產成了各種灰色收入的最好安身之所。』李開發指出,買房不需要任何手續,只要有錢、身份證明,就能買房。可以假借親戚朋友的證件,甚至還能夠以在學校上學不久的小孩子的名義買房。因此,各種灰色收入放在房地產最安全,而且還保值增值。
而阻止外資投機炒房政策的效果也是有限的。公開的可以阻止,但由於缺少配套監管措施,當面對變相、變通的投機炒房,我們目前的政策是失靈的。比如,外資進入一個企業,以內資企業名義購房,外資通過現金方式,以國內公民身份購房。只要與相關個人搞一個借款合同與房地產抵押合同,兩張紙就把政策給破解了。地下錢莊的流動我們管不了。人民幣價格不斷走高,外資炒房可以用數不清的招數進來,我們缺少對策。
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