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第二次房地產調控周期,幾乎與順馳全國化征程完全重疊,孫宏斌最終為盲目擴張付出了代價!
數天前,43歲的孫宏斌做出了人生最艱難的抉擇——將自己創立12年之久的順馳(中國)55%的控股權轉手香港路勁基建。抉擇之難,難在12.8億元的交易價,被外界普遍質疑為『超低價』。
事實上,即便在7月份之前,孫宏斌仍未放棄努力來尋找『解救』順馳的各種可能,在各種替代方案均告失敗之後,12年累積起來的黑馬神話瞬間化為烏有。
順馳資金缺口至少30億元
就在順馳易主消息傳來的第二天,一直與順馳『針鋒相對』的萬科前董事長王石發表了題為『和地產黑馬交鋒』的文章。
對於順馳這樣的結局,王石說:『如果把握好節奏,順馳能夠成為一家非常優秀的公司。但兩年過去了,它卻要為盲目擴張造就的奇跡付出代價。』
在2002年拉開高調進軍全國的序幕後,順馳在北京、上海、無錫、蘇州等城市近乎瘋狂的『圈地』行為,令包括萬科、大華、綠地等在內的國內一線品牌地產開發商『心亂』,同時也打亂了這些企業的拿地節奏。順馳一下子成了他們最大的競爭敵手,他們不得不重新來審視這位來自天津的『地產駭客』。
2003年,順馳以9.05億元天價奪得當年北京『地王』大興黃村項目。超過底價一倍、超過對手2億元的價格,讓順馳立馬在北京地產界『揚名立萬』。2004年競得上海寶山、無錫等巨量地塊,同時在南京、蘇州、石家莊、武漢、重慶、成都等地的迅速擴張,則進一步壯大了順馳的全國聲勢。
在高成本擴張下,順馳的全國土地儲備迅速膨脹,同時也在不少城市與其他地產巨頭『結怨』。一位南方地產商如此描述順馳,按照當時拿地的價格、成本測算,順馳的叫價,是沒有一個開發商敢承擔的,『順馳的做法是拿未來房地產高速增長作為賭注,先期纔敢投入,這在其他房企是不能苟同的。』
王石在當時認真研究順馳後,同樣認為孫宏斌在賭博,『高價拿地的時候就沒有准備按時還錢,同政府公信力博弈,屬惡意競爭行為。』2004年,王石曾與孫宏斌進行溝通,表示當時『孫先生對順馳的急速擴張仍充滿信心』。
之後順馳的發展則印證了王石的判斷,順馳一邊不斷高價拿地,一邊在許多城市拖延交付地價款。維系順馳資金鏈的信心在於,通過對土地出讓金支付的無限延長來獲得市場機會,再依靠後期銷售回款來彌補之前所欠地價。而被推高了的地價,無疑讓土地出讓方、貸款銀行都能獲益。
截至2003年年底,順馳預交地價在70億元以上,進入2004年第一季度,預付資金規模已經超過100億元。王石認為,從資金流上看,除非有強大的財團或銀行做後盾,否則順馳按期交付地價款是不可能的。
一位離開順馳不久的高管昨日向記者透露,順馳整個資金缺口在30億元以上,僅目前緊迫性資金需求就達近10億元,全國化項目的資金使用常常處於『十個瓶口、四五個蓋子』的狀態。就以順馳在北京開發的藍調國際公寓項目而言,截至5月,僅賠付業主延遲交房違約金就超過4000萬元,現在每月數字還在不斷累積,更談不上項目開發本身。
2003年央行121號文的發布,標志著中國進入了漫長的第二次房地產調控周期,調控一直延至今日,而這一周期幾乎與順馳開始全國化征程完全重疊。押寶房地產持續高速慣性成長的順馳,由此開始遭受挫折。
成也天津敗也天津
在孫宏斌的『發家史』上,天津是個繞不開的地點。
1994年,孫宏斌靠代理二手房銷售起家,在天津成立了順馳銷售公司,這是之後順馳(中國)的前身。對於天津市場敏感的孫宏斌,做銷售不久就預判到了天津的巨大市場空間。隨後短短數年間,順馳在天津確立龍頭老大的地位。2002年之前,順馳在天津開發的房地產住宅項目,已佔市場的30%~40%。就連目前國內最大的房地產開發商萬科,其在個別城市的佔有率也很難突破3%。
孫宏斌在天津的很多項目運作,仍然具備傳統房地產企業運行痕跡,即前期拿地主要靠溝通,不實質性地付出真金白銀,金融系統纔是為其保駕護航的得力幫手。尤其是依靠金融支持和資源手段,逐漸成為孫宏斌對房地產市場生存之道的基本認知。
天津的成功給了孫宏斌足夠的底氣,也給順馳全國化拓展做足了鋪墊。他就這樣握著在天津的成功經驗,大跨步地進擊全國。
在北京『地王』大興黃村項目競投過程中,順馳表現出先拿地、後算賬的典型風格。在該項目上,直至開發銷售階段都尚未付清所有地款。隨後獲取無錫理想城市1720公頃土地和上海寶山羅店50萬平方米地塊的手法,也如出一轍,最終無錫地塊以合作方式半數出售給綠地集團,寶山項目則轉讓給上海地產集團。
『在取得北京大興黃村項目上,順馳更看重的是進入北京這個市場,價格是次要的。』孫宏斌在拿下項目後表示。而另一位順馳離職高管也透露,順馳在進入上海市場,競拿藍灣、奉賢等地塊過程中,前期規劃估算、風險評估其實很簡單,就幾頁紙,兩三天作出決定,完全以是否拿到土地作為考績的唯一標准。
但世易時移,仍然固守『看家本領』的孫宏斌,漸漸感覺到吃力。今年4月,復出擔任順馳董事長的孫宏斌發現,在順馳全國化擴張的同時,天津本土市場幾近失守,原本為順馳提供滾滾現金流的天津市場,現已沒有在售項目,包括太陽城等幾個項目也要等注入新的資金纔能啟動。
目前即使是融創加上順馳,在天津當地市場的份額也已不足5%。隨著濱海新區開發啟動,萬科、和黃、合生等國內一線地產商殺入,順馳在津風光已不可同日而語。盡管在2005年下半年,孫已明顯意識到存在的問題並有意『掉頭』,但如此多的問題深層交織,為時已晚。
一位與順馳洽談過項目的地產老總說:『我們不是不想接受順馳現有的項目,而是這些問題項目很難在短時間厘清。』正是因為無法與其他企業合作,以及部分項目資金面臨崩盤,曾經意氣的『地產駭客』孫宏斌,不得不匆匆完成了被視為『賤賣』的股權交易。
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能人都死能耐上