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濱海新區非住宅地產投資價值分析
濱海新區非住宅地產包括工業地產、寫字樓和商業用房。工業地產的開發和建設,90%以上都由工業企業自身完成,外部市場化的進程非常緩慢,所以本文主要分析寫字樓和商業用房的投資價值。
交通運輸是促進區域經濟發展的先決條件。濱海新區將在未來2?3年時間裡投資100多億美元改善交通運輸條件。濱海新區的公交線路將由現在的53條發展至115條;新建公交場站32處;開工興建全長30公裡的首條現代化有軌電車線路;同時還將修建京津之間146公裡的第二條高速公路、115公裡的京津城際客運鐵路專線。京津城際軌道交通工程已於2005年7月正式開工,預計2008年6月建成通車,屆時從天津到北京只需半小時。通過高速鐵路和高速公路的建設,將有力地促進商業地產的發展。
濱海新區寫字樓昇值潛力預測
目前濱海新區現代服務業發展還很不充分,在第三產業中僅佔到7%,我們預計到2010年現代服務業在第三產業中的比重上昇到12%;到2015年上昇到18%左右。隨著產業結構的調整,現代服務業基礎到2020年達到23%左右。與此相對應,2010年人均現代服務業增加值可能達到8400元,2015年達到19968元, 2020年達到39130元,具有推動濱海新區寫字樓價格逐步上昇的潛在動力。
濱海新區商業用房昇值潛力分析
2005年濱海新區人均商品零售額為1.38萬元,對應的商業用房理論價值應該在7086元,而目前僅僅5070元,商業用房價值被低估。
按照天津商業『十一五』規劃,未來天津社會消費品零售額將保持13%的年度增速,從數據上看,近年來濱海新區商品零售總額年均增長17%。我們假定濱海新區未來五年仍然保持前10年的增速,即2005?2010年保持年均增長17%的速度,2010?2015保持14%的增速,2015?2020保持12%的增速,那麼濱海新區社會消費品零售額將從2005年的206.5億增長到2010年的453億,2015年將達到871億,2020年將達到1536億元。那麼人均消費品零售額從2005年的13767元增加到2010年的23580元,2015年達到33144元左右,2020年達到42674元,具有推動商業用房價格回歸的內在動力,商業用房市場有著相當大的發展空間和昇值潛力。
根據預測,短期而言,由於濱海新區建設加快,商業用房的投資價值得到廣泛認可,其價格將會迅速提昇,很快達到全國的趨勢線上,在2010年將達到每平米10500元。
長期而言,濱海新區將成功地成為環渤海的經濟中心,並逐步取代天津市區的核心地位。2020年積聚的人群達到360萬以上,商品零售額佔到全天津的40%以上,人均商品零售額將增長為4.27萬元,其對應的理論價值達到17200元左右。
10年來濱海新區寫字樓和商業用房的價格均低於全國趨勢線,有著補漲的內在要求;由於目前天津市區寫字樓項目的大批上馬,潛在供給較為充足,所以短期內濱海新區寫字樓的投資價值來自於價格的合理回歸;而商業用房短期內的投資價值不但體現在價格的合理回歸,也體現在商業用房面積的迅速擴大。商業用房『十一五』期間將增加90萬平米,2010?2020年間將增加145萬平米。
我們預測隨著各種影響因素的變化,寫字樓和商業用房的價格在5年後基本穩定地沿著趨勢線變動;但在實際運行中,價格更可能會沿著趨勢線上下波動,特別是在近期,在補償性上漲需求和對濱海新區前景看好的情況下,市場力量可能會迅速抬昇銷售價格,甚至躍昇到趨勢線之上。
作為泰達開發區的延伸,西區的創建為泰達開發區創造了巨大的發展空間;與此同時,作為老牌開發區的泰達東區發展勢頭不減。濱海新區的開發將泰達開發區提昇到更高的發展層次,而泰達開發區的一系列再造工程,無疑將為濱海新區的發展注入強勁動力……
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