|
||||
未來濱海新區住宅市場投資價值分析
目前,濱海新區住宅平均銷售價格總體上略低於全市平均價格。未來新區作為天津市的『雙核心』之一,其房地產市場將成為天津房地產市場的重點發展區域,平均房價將在『十一五』期間超過全市平均價格水平。
未來15年,濱海新區住宅均價水平將隨人均可支配收入增長而上昇。此外,鑒於濱海新區已被納入國家發展規劃,伴隨其『第三發展極』地域功能的強化,也會引致相當規模的外部需求。
到2010年濱海新區商品住宅均價將達到7000元/平方米左右,2006?2010年間年均漲幅在13.6%左右;到2015年濱海新區商品住宅均價將達到9200元/平方米左右,2010?2015年間年均漲幅在5.6%左右;到2020年濱海新區商品住宅均價將達到11500元/平方米左右,2015?2020年間年均漲幅在4.6%左右。
從未來住宅需求量增長情況看,一個城市的住房需求量在很大程度上決定於人口數量的多少。我們對未來天津及濱海新區住宅需求,主要以人口變化為依據進行預測。
經濟發展是吸納人口的主導因素。中央把推進濱海新區的開發開放納入國家總體發展戰略布局後,濱海新區將進入大規模投資建設的新高潮,經濟活力不斷增強,由此將帶來大量外來人員到濱海新區就業、創業。從現在起到2020年,濱海新區將進入一個外來人口快速增加的擴張期。根據濱海新區『十一五』規劃,2010年和2020年人口規模為180萬人和300萬人;本課題組根據人口變化的相關因素,預測2010年和2020年人口規模為192萬人和360萬人。
人口變動和居住面積改善帶來新增住宅需求,2005年新區人均住房建築面積達到28平方米。按濱海新區目前經濟發展水平和前景,2010年新區人均住房面積將達到全市規劃人均35平方米的平均水平。2005?2010年間,人口增長和人均住宅面積改善帶來的新增住宅面積需求約為2300萬平方米;2010?2015年間,人口增長帶來的對新增住宅面積需求為2300萬平方米;2015?2020年間,人口增長帶來的對新增住宅面積需求為3000萬平方米。
除隨人口增長而來的住房增量需求外,城市住宅存量中每年會發生折舊需求,這裡保守地按年度折舊2%推算,2005?2010年,住宅折舊需求約為440萬平方米;2010?2015年,住宅折舊需求為670萬平方米;2015?2020年間,住宅折舊需求為930萬平方米。
投資性需求是對濱海新區未來房地產市場前景看好、昇值潛力大而進行的投資置業需求。投資需求在短期預測中是不容忽視的一塊需求內容。但在長期,由於投資或投機行為的價值最終實現於『在價格更高基礎上的未來居住需求』,因此,前面對未來實物量需求的長期預測中實際上已經包含了『滿足投資或投機行為價值實現』的需求。
綜合上述分析結果,未來濱海新區的住宅市場增量需求為:『十一五』期間增量需求總量為2700萬平方米左右;2011?2015年間增量需求總量為3000萬平方米左右;2016?2020年間總量為4000萬平方米左右。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||